Motion pour une meilleure exploitation du potentiel de rénovation grâce à la révision du droit du bail

9 avril 2020
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En juin 2019, une motion a été déposée par le conseiller national Jacques Bourgeois afin de revoir le droit du bail. Concrètement, il a été demandé au Conseil fédéral de formuler des mesures dans le cadre de la prochaine révision du droit du bail de manière à stimuler l’augmentation du taux de rénovation des immeubles. Le constat est qu’aujourd’hui, le taux de rénovation est trop faible si l’on veut atteindre les objectifs climatiques.

Des mesures sont envisageables dans le cadre de la Stratégie énergétique 2050 pour augmenter le taux de rénovation. Il s’agit notamment du programme Bâtiment de la Confédération et des cantons, qui est financé en grande partie par l’affectation partielle de la taxe sur le CO2. En outre, un nouveau système de déductibilité fiscale pour la rénovation énergétique des bâtiments a été introduit. Toutefois, le taux de rénovation reste insuffisant au regard des objectifs climatiques à atteindre.

Des incitations supplémentaires sont donc nécessaires pour effectuer des rénovations. C’est la raison pour laquelle le droit du bail doit également être spécifiquement revu afin de détecter d’éventuelles modifications susceptibles d’accroître le taux de rénovation. Une option serait l’autorisation de la comptabilisation neutre du loyer au travers des charges. Cela compenserait les importants investissements dans un système de chauffage plus propre en CO2 et la réduction des charges qui en résulterait.

Le Conseil fédéral s’est prononcé défavorablement, considérant que l’adaptation du droit du bail demandée par la motion par la comptabilisation neutre du loyer au travers des charges aurait pour conséquence que les augmentations de loyer dues à des mesures énergétiques dépendraient des économies réalisées sur les charges. Dans certains cas, cela pourrait signifier que le montant de l’adaptation serait supérieur à celui des coûts investis, ce qui ne serait pas conforme au principe du loyer fixé sur la base des coûts.

Le Conseil fédéral a indiqué être conscient que le dilemme auquel sont confrontés bailleurs et locataires est un obstacle important aux mesures énergétiques dans le domaine du logement.

Le contrat de performance énergétique (CPE) représente selon lui une alternative efficace à l’approche conventionnelle de la rénovation des bâtiments, propre à contribuer à augmenter le taux d’assainissement.

La différence par rapport à la mesure proposée, à savoir la comptabilisation neutre du loyer au travers des charges, réside dans le fait que, dans le cadre du CPE, ce ne sont pas les économies qui sont répercutées directement, mais les coûts qui échoient concrètement au bailleur en tant que contre-prestation aux mesures d’efficience énergétique réalisées par un prestataire de services spécialisés.

Pour le Conseil fédéral, le CPE pourrait donc être un instrument approprié si les dépenses correspondantes peuvent être répercutées sur le locataire sous la forme de charges dans certaines conditions.

L’année dernière, le Département fédéral de l’économie, de la formation et de la recherche a mené une consultation sur une modification de l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF) allant dans ce sens. L’Office fédéral du logement, compétent en la matière, examine actuellement, en collaboration avec l’Office fédéral de l’énergie, le projet de modification de l’OBLF à la lumière des avis des participants à la consultation.

Cette motion n’a pas encore été traitée par les Chambres mais nous espérons vivement qu’elle pourra aboutir. Il apparait aujourd’hui qu’il est indispensable de revoir le droit du bail et en particulier les questions de fixations et d’augmentation de loyer pour que les bailleurs soient réellement incités à entreprendre les travaux qui s’imposent, dans cette situation d’urgence climatique que nous connaissons.

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Édito

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Anne Hiltpold
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