Premièrement, à l’aide d’une formule simple, il est possible de connaître votre potentiel de prêt hypothécaire, en regard de vos revenus annuels bruts uniquement. Il faut les multiplier par 4.4 (tenant compte qu’il n’existe pas d’autres charges, leasing, petit crédit, pension…). Pour un revenu de CHF 136’000, il en ressort CHF 600’000 de potentiel de prêt (CHF 136’000 x 4.4).

Admettons ensuite que votre prêt actuel s’élève à CHF 400’000 ; vous pourriez alors assumer une augmentation de prêt de CHF 200’000, soit un nouveau financement de CHF 600’000 (pour autant qu’un établissement financier accepte de valoriser votre bien à minimum CHF 750’000 afin de respecter la règle du taux d’avance de 80%). À noter cependant que le taux d’avance maximum peut être adapté selon l’âge de l’emprunteur.

En regard des taux d’intérêt hypothécaires proposés actuellement pour un taux long terme, soit environ 1.10%, cette augmentation de prêt engendrerait CHF 2’200.00 d’intérêt par année, avant déductions fiscales. Si votre taux marginal d’imposition devait s’élever à 30%, les intérêts nets d’impôts de cette hausse serait de l’ordre de CHF 1’540.00 par an.

Cette opération serait judicieuse pour autant que l’argent dégagé, soit les CHF 200’000, soient utilisés à bon escient de manière à contrebalancer les intérêts nets supplémentaires de CHF 1’540.00.

Quant à l’utilisation de ces fonds, il existe différentes possibilités. En voici quelques-unes :

• Rembourser l’éventuel retrait LPP effectué dans le passé : vous récupérez non seulement l’impôt payé au moment du retrait mais améliorez également vos prestations de retraite, ainsi que potentiellement vos prestations en cas de décès ou d’invalidité.
• Augmenter vos cotisations au 3e pilier A déductibles fiscalement : en 2020, la cotisation déductible maximum est désormais de CHF 6’826 par année ou de CHF 34’128, pour un indépendant.
• Contracter un 3e pilier B déductible fiscalement : sur Genève, la cotisation annuelle déductible dépend de votre situation maritale et du nombre d’enfants.
• Effectuer un versement sur son 3e pilier B en prime unique : le montant affecté à la prime contribuant à améliorer votre prévoyance décès mais aussi épargne avec la possibilité d’une sortie en rentes ou en capital unique.
• Procéder à des rachats d’années de cotisations du 2e pilier : un rachat de CHF 10’000 entraîne une économie d’impôt d’environ CHF 3’500 si votre taux d’imposition marginal est de 35%.
• Financer des travaux de rénovation : les coûts engendrés par ces travaux peuvent être déductibles de votre revenu imposable.
• Acquérir un bien de rendement ou une résidence secondaire : dans le but d’augmenter votre revenu et votre fortune.
• Procéder à une donation pour vos enfants : afin de leur permettre de disposer des fonds propres nécessaires pour devenir propriétaires à leurs tours.
• Effectuer des investissements boursiers : un investissement en actions, obligations ou tous autres produits financiers peut aussi être envisagé.

Les possibilités sont variées et propres à la sensibilité et aux objectifs de chacun. C’est pourquoi nous recommandons à tous les propriétaires de prendre conscience que le financement immobilier n’est pas une opération standard mais un réel outil permettant d’améliorer votre situation financière globale.