Deux initiatives fédérales en faveur des bailleurs discutées prochainement devant les Chambres fédérales

21 juin 2024
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Les possibilités de contestation du loyer initial à limiter aux cas de nécessité et les loyers du quartier devenant enfin utilisables : tels sont les objectifs visés par ces deux initiatives distinctes, dont le Parlement fédéral a été respectivement saisi en 2016 et 2017, qui ont bien avancé et se rapprochent maintenant de leur aboutissement. Un petit point à leur sujet s’impose.

La première initiative concerne la possibilité pour le locataire de contester son loyer initial. La loi prévoit qu’une telle possibilité est offerte au locataire quand il est contraint, du fait de sa situation personnelle ou de la pénurie de logements, de conclure un contrat de bail, ou si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer par rapport au précédent loyer. Cela signifie donc que dès que le lieu de situation de l’immeuble connaît une situation de pénurie de logements (ce qui est le cas d’une très grande partie de la Suisse), le locataire peut contester son loyer même s’il n’a connu aucune situation de nécessité l’ayant contraint à signer le bail en question.

L’initiative, déposée par Monsieur Hans Egloff, vise à modifier l’article 270 du Code des obligations afin que, même en situation de pénurie de logements, le locataire doive prouver sa situation de nécessité (par exemple par de multiples recherches de solutions de relogement infructueuses), en vue de pouvoir contester le loyer initial. La contestation du loyer initial est en effet contraire au principe pacta sunt servanda, qui veut que l’on soit lié par ce à quoi on s’engage contractuellement. Il s’agit de réduire cette possibilité de contestation aux situations de nécessité réelle afin de renforcer la valeur des engagements contractuels en matière de droit du bail.

La seconde initiative a pour but de rendre utilisable le critère des « loyers du quartier » tel qu’il est prévu par le Code des obligations et était voulu par le législateur lors de la modification du droit du bail de 1990. En effet, à l’époque, un compromis politique avait été trouvé pour avoir une manière de calculer les loyers se fondant sur les coûts (le calcul de rendement) et une méthode fondée sur le marché (les loyers du quartier).

Il se trouve que dans la pratique, les loyers du quartier ont connu tellement d’exigences qu’ils sont devenus impraticables. En effet, le but est de réunir au minimum cinq objets comparables à l’objet loué, afin de prouver que le loyer n’est pas abusif, ou qu’il est au-dessous du marché. Or, pour avoir un logement qui soit comparable à celui qui est l’objet de la procédure, selon l’article 11 de l’OBLF, il faut que le bien soit comparable à la chose louée quant à son emplacement, sa dimension, son équipement, son état et son année de construction. Les exigences requises en la matière par les tribunaux ont rendu l’exercice totalement inapplicable. Le but de l’initiative est ainsi de faciliter l’admission des cinq conditions et de rendre les statistiques cantonales sur les loyers applicables, afin d’avoir, finalement, un critère qui repose sur le marché du logement.

Ces deux initiatives reviendront devant le Parlement d’ici quelques mois. Nous ne manquerons pas de vous tenir informés de leur évolution.

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