Transformations de bureaux en logements : il existe encore trop d’obstacles !

21 juin 2024
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Certes, les annonces de ces dernières semaines sont spectaculaires, mais l’on ne peut malheureusement pas en déduire une tendance de long terme. Non, a priori, il ne va pas y avoir, tout de suite, une vague de transformations d’immeubles de bureaux en immeubles d’habitations dans le canton de Genève, et ce nonobstant un marché immobilier assez statique et un taux de logements vacants qui demeure très bas (0,42% en 2023).

Le fait que les assurances Axa aient récemment annoncé la création, dans trois bâtiments, de 228 appartements à la place de plus de 16’000 m2 de surfaces commerciales doit être considéré comme un phénomène ponctuel, et non comme l’annonce d’une nouvelle dynamique de constructions. Voilà, en substance, l’avis de plusieurs professionnels – Grégory Grobon, directeur général de SPGI Geneva SA, spécialiste des transactions et de la conduite de projets immobiliers ; Bénédicte Montant, architecte-urbaniste et cofondatrice et associée de 3BM3 Atelier d’Architecture ; Saskia Dufresne, directrice générale de l’Office des autorisations de construire du canton de Genève – concernant les différentes communications médiatiques qui ont accompagné le projet d’Axa.

Les raisons qui expliquent la conclusion des experts consultés sont multiples. Toutefois, plus largement, assiste-t-on à un départ des entreprises du secteur tertiaire du centre-ville ou même, de façon systémique, à un moindre besoin global de surfaces de leur part ? La problématique de la transformation des immeubles de bureaux en logements s’inscrit-elle dans une telle réalité ? Cela se vérifie en effet, mais en partie seulement.

Comme le rappelle l’étude immobilière suisse 2024 de la banque UBS (Real Estate Focus 2024), ces derniers mois « la demande de surfaces de la part des entreprises n’a guère augmenté, sous l’impact du télétravail ». Cette évolution se poursuivra d’après UBS. En outre, « l’importance de la zone d’attraction géographique est de plus en plus déterminante dans le choix des sites par les entreprises depuis quelques années ». Un élément qui fait que le centre-ville, même avec des loyers élevés, peut demeurer un espace d’implantation recherché par les organisations. « Posséder une adresse prestigieuse reste un élément important pour l’image d’une entreprise », ajoute ici Bénédicte Montant. Seuls certains quartiers périphériques nouvellement aménagés, proches des transports publics et proposant des bâtiments mis aux normes énergétiques les plus récentes rivalisent véritablement avec les lieux traditionnellement les plus attractifs pour les entreprises dans les centres urbains.

Des conditions plus favorables

Chiffrés, l’ensemble de ces mouvements, parfois contradictoires, se concrétisent par un taux de vacance qui avoisine 9% en moyenne nationale pour l’ensemble du parc de bureaux. Parmi les grandes villes, « Bâle et Genève présentent les taux de vacance de bureaux les plus élevés, à respectivement 17% et 10%. » En prenant en compte ces statistiques, les spécialistes d’UBS imaginent qu’il faut « s’attendre à ce que les surfaces de bureaux peu attrayantes soient de plus en plus converties en logements à moyen terme ». Nombre d’obstacles demeurent pourtant.

« Posséder une adresse prestigieuse reste un élément important pour l’image d’une entreprise. »

Bénédicte Montant

Dans le canton de Genève, en 2015, la modification de la Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (LDTR), acceptée par le peuple en votation, a certes permis de créer des conditions plus favorables aux changements d’affectation des bâtiments (lire l’encadré ci-contre). Il est devenu possible de transformer des bureaux en logements, et cela sans un contrôle étatique des loyers. Cela laisse une chance d’entrevoir que des travaux de ce type, très coûteux, puissent voir le jour pour favoriser la création de logements. Ce signal positif a été entendu par certains investisseurs, mais le nombre de projets lancés est demeuré limité (10 à 15 espaces de bureaux transformés en logements en moyenne par année depuis 2015, selon l’Office des autorisations de construire).

Pourquoi la dynamique reste-t-elle si timide ? « La réponse se trouve, entre autres, dans les considérations relatives à la valeur des immeubles », explique Grégory Grobon. Valorisation des immeubles ? Il s’agit là pour un propriétaire, souvent des institutions publiques ou privées, d’envisager, au bout d’un certain nombre d’années et dans tous les cas régulièrement, des travaux pour maintenir, voire augmenter la valeur de ses biens immobiliers locatifs. Pour ce faire, et quand ce propriétaire envisage de transformer ses espaces commerciaux ou administratifs en logements, il tient compte de différents facteurs: les surfaces qu’il pourra véritablement mettre en location après les travaux, le niveau de loyer qu’il pourra espérer – la modification de la LDTR en 2015 a ici toute son importance –, le rendement qu’il pourra espérer – un rendement souvent moindre pour les immeubles d’habitations.

Deux à six ans pour concrétiser un projet…

SPGI Geneva SA a récemment réalisé une étude en prenant en compte tous ces aspects. Il apparaît alors que les revenus locatifs des logements sont dans la plupart des cas, et malgré des écarts entre les différents territoires du canton de Genève, inférieurs à ceux des surfaces administratives. Plus largement, la rentabilité des opérations de conversion de bureaux en logements est très variable en fonction du secteur concerné. Dans la plupart des zones de la ville de Genève, ces sortes d’opérations sont même « peu intéressantes tant le différentiel de revenu locatif est grand ».

À partir de ce constat, seuls une obligation de rénovation totale de l’immeuble – pour une mise aux normes énergétiques par exemple – ou un marché locatif des surfaces de bureaux particulièrement défavorable constituent des incitations assez puissantes pour qu’un propriétaire se lance dans la transformation à Genève d’un immeuble de bureaux en logements. « Dans tous les cas, le calcul de rentabilité ne peut se faire qu’à long terme », indique Grégory Grobon. Toujours en matière de temporalité, il peut se passer deux à six ans entre le calcul initial des investissements nécessaires à un projet et la demande de permis de construire.

Des freins techniques et réglementaires demeurent

Bénédicte Montant souligne pour sa part les nombreuses difficultés techniques et réglementaires qui viennent encore compliquer l’équation financière qu’un propriétaire d’immeuble de bureaux doit résoudre avant de se décider à le transformer (ou non) en immeuble de logements. « Les coûts de changement d’affectation sont généralement très élevés. Les contraintes techniques – selon l’âge, l’affectation initiale et l’état du bâtiment – constituent aussi parfois des obstacles: construction à prévoir d’espaces de dégagement, de cages d’escaliers, de balcons, de halls supplémentaires, construction de cuisines et de salles de bains dans des espaces non prévus pour cela à l’origine, désamiantage éventuel, etc. Les normes et les obligations légales à respecter sont également multiples: règlement d’exécution de la Loi générale sur le logement et la protection des locataires (RGL), LDTR, Plans localisés de quartier (PLQ), Ordonnance sur la protection contre le bruit (OPB), règlement d’application de la loi sur l’énergie (REn), etc. » Mentionnons que ces blocages réglementaires représentent des freins puissants pour beaucoup de projets. Des discussions politiques se poursuivent au Grand Conseil pour tenter d’améliorer la situation (lire l’encadré ci-contre).

L’ensemble de ces considérations fait que la transformation d’immeubles de bureaux en immeubles de logements devrait demeurer, pour l’instant, un phénomène assez rare dans le canton de Genève, avec des chantiers importants qui démarrent de temps en temps – à l’instar des projets mis en place par les assurances Axa –, mais sans véritable dynamique de long terme. C’est parfaitement paradoxal à l’heure où le Département du territoire renforce son discours sur la « régénération » urbaine. Il va donc s’agir, par souci de cohérence, de passer des déclarations aux actes.

 

1. QUELS LOYERS APRÈS DES TRANSFORMATIONS ?

Après la transformation d’un immeuble de bureaux en immeuble de logements, et selon les secteurs du canton de Genève, un propriétaire peut espérer des loyers au niveau du marché et ce depuis 2015 et la modification de la Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (LDTR) qui exempte du contrôle de l’État les logements ainsi créés. À noter que la banque UBS, dans son étude immobilière 2024 (Real Estate Focus 2024), indique que « la séparation entre les zones d’habitat et de travail, en termes d’aménagement du territoire, devrait être assouplie à moyen terme, facilitant la réaffectation de bureaux redondants en appartements ».

2. QUELS PRIX POUR DES TRANSFORMATIONS ?

D’après l’expertise du bureau de conseil SPGI, pour transformer un immeuble de bureaux en immeuble de logements dans le canton de Genève, un propriétaire devra investir entre 400 francs (simple adaptation) et 2000 francs (chantiers les plus importants) par m2 de plancher, selon l’ampleur des travaux à effectuer.

3.  LES TRAVAUX EN COURS AU GRAND CONSEIL

À Genève, la commission du logement du Grand Conseil continue aujourd’hui de débattre des possibilités de rendre plus facile la transformation d’immeubles de bureaux en immeubles de logements. Des motions sont en cours de discussion. Le but ? Assouplir bien davantage les règles de changement d’affectation d’une surface commerciale. Les freins à combattre ? Par exemple, des normes très restrictives concernant le bruit ou des Plans localisés de quartier (PLQ) beaucoup trop rigides et très difficiles à repenser a posteriori. Certains projets des députés prévoient même des incitations financières pour compenser les coûts élevés des travaux de transformation ou « l’excès de contraintes administratives ».

EN 2015, LA VOTATION QUI A (EN PARTIE) CHANGÉ LA DONNE

Le 14 juin 2015, les citoyennes et les citoyens genevois ont voté en faveur du projet qui proposait d’assouplir la Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (LDTR). Le peuple, conscient des difficultés croissantes pour se loger, a accepté à 58% un texte souhaitant favoriser la conversion de surfaces commerciales et de bureaux vides en logements et « introduire de la souplesse pour tendre à l’adéquation du marché à la demande, sans péjorer les droits des locataires », comme le notait la CGI qui a mené cette campagne de votation. Concrètement, la nouvelle version de la LDTR favorise la transformation d’immeubles de bureaux en logements en permettant aux investisseurs – souvent des caisses de pension – une perspective de long terme (suppression de l’aspect « temporaire » des changements d’affectation et suppression du contrôle des loyers par la LDTR) absolument nécessaire compte tenu des sommes en jeu. Bien entendu, d’autres obstacles techniques et d’autres lois ou règlements compliquent toujours la mise en place de grands chantiers de transformations, mais, en 2015, un pas important a été fait vers plus de souplesse et plus de possibilités d’agir.

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