L’administrateur d’une PPE a essentiellement une fonction exécutive au sein de la communauté des propriétaires d’étages. Il doit par exemple exécuter tous les actes d’administration commune, gérer et utiliser les fonds qu’il détient et représenter la communauté à l’égard de tiers. Cependant, certaines autres compétences lui sont également attribuées de par la loi, comme par exemple, la convocation et la présidence de l’assemblée des propriétaires d’étages (art. 712n CC).

En principe et sous réserve d’un abus de droit, l’administrateur décide librement du moment de la tenue de l’assemblée des propriétaires d’étages.

Il découle de la loi et notamment de l’obligation d’approuver chaque année le devis des frais annuels et les comptes que l’assemblée ordinaire d’une PPE doit avoir lieu une fois par année.

Certains règlements de PPE peuvent prévoir que l’assemblée ordinaire doit avoir lieu dans un certain délai, par exemple avant le 30 juin de chaque année civile. Il s’agit d’un délai d’ordre et le non-respect de ce délai, compte tenu des circonstances actuelles et des restrictions dans l’organisation de manifestations, n’emporte pas de conséquences immédiates. Si une disposition de droit public empêche la tenue d’une assemblée, comme c’est le cas aujourd’hui, l’administrateur peut décider de ne pas la convoquer, de l’annuler ou de la reporter. En agissant ainsi, il respecte le cadre de ses compétences.

En effet, l’art. 6 al. 1 de l’ordonnance 2 sur les mesures destinées à lutter contre le coronavirus (COVID-19) (ci-après Ordonnance 2 COVID-19) prévoit que « toutes les manifestations publiques ou privées, y compris les manifestations sportives et les activités associatives, sont interdites. ».

L’administrateur d’une assemblée de société peut, quel que soit le nombre de participants prévu et sans respecter le délai de convocation, imposer aux participants d’exercer leurs droits exclusivement par écrit ou sous forme électronique ou par l’intermédiaire d’un représentant indépendant désigné par l’organisateur. L’organisateur peut prendre cette décision jusqu’au 19 avril 2020. Il doit la notifier par écrit ou sous forme électronique aux participants au plus tard quatre jours avant l’assemblée (art. 6a et 12 al. 6 de l’ordonnance 2 COVID-19).

Les PPE ne sont pas des sociétés, mais nous sommes d’avis que cette norme s’applique également par analogie aux assemblées de communautés de propriétaires d’étages, le but de cette ordonnance étant d’éviter les rassemblements de personnes.

Ainsi, même si le règlement de la PPE impose la tenue d’une assemblée annuelle physique, l’administrateur de PPE pourrait imposer, en cas de décisions urgentes, aux copropriétaires d’exercer leurs droits selon l’art. 6a de l’ordonnance 2 COVID-19, sous forme écrite ou électronique. Cependant, pour qu’une décision soit prise valablement, il faut qu’elle ait été approuvée par écrit et à l’unanimité de tous les propriétaires d’étages.

S’il n’y a pas d’urgence, un report peut être envisagé.

Selon nous et compte tenu du fait qu’il n’y a pas de délai pour valider les comptes d’une PPE, le délai au 19 avril 2020 ne s’applique pas. Dans les cas de PPE de petite taille, l’administrateur pourrait encore envisager la tenue de l’assemblée par téléphone ou visioconférence.

Compte tenu de ce qui précède, la Chambre genevoise immobilière est d’avis que la tenue d’assemblée de communautés de propriétaires d’étages est interdite en vertu de l’ordonnance fédérale précitée et que l’administrateur devra reporter ladite assemblée à une date ultérieure. En cas d’urgence, il conviendra de prendre une décision par écrit à l’unanimité des propriétaires d’étages.