Juriste de régie : faire valoir les droits des clients

14 janvier 2020
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La complexification croissante des procédures et l’évolution des pratiques dans l’immobilier ont poussé certaines régies à intégrer dans leurs services un ou plusieurs juristes. Pour en savoir plus sur ce métier, nous avons rencontré Grégoire Chambaz, juriste depuis 15 ans chez Rosset & Cie SA et responsable du Service juridique Contentieux.

Que fait un juriste au sein d’une agence immobilière ?

Grégoire Chambaz (GC) : De manière générale, le rôle du juriste de régie est d’anticiper/éviter les litiges entre bailleurs et locataires, tout en proposant des solutions en cas de conflit.

Le juriste supervise les procédures contentieuses, notamment les défauts de paiement et le recouvrement des créances impayées. Il garantit la conformité des actes produits (contrats sensibles ou clauses particulières) et répond aux éventuelles plaintes et requêtes des locataires. Il fournit également des conseils à l’interne en matière de droit du bail et pour les législations administratives, telles que les règles d’autorisation de construire ou encore les plans d’aménagement. C’est donc une fonction transversale qui vient en support aux différents services (gérance, PPE, travaux, etc.).

Notre service juridique est un peu particulier, car il intègre également un important pôle d’activités judiciaires. Nous sommes deux juristes au bénéfice d’un brevet d’avocat, ce qui nous donne les compétences pour représenter ou d’accompagner les propriétaires auprès des instances judiciaires dans tous types de procédure susceptibles de terminer devant un tribunal (Commission de conciliation en matière de baux et loyers, Tribunal des baux et loyers, Cour de justice).

Ces activités judiciaires peuvent concerner des contestations de congé, des demandes de réduction de loyers consécutives à des nuisances ou des défauts de la chose louée et ne se limitent pas aux seuls cas de contentieux en cas de défaut de paiement. Les régies externalisent généralement ces procédures lorsqu’elles finissent devant le Tribunal ou la Commission, en mandatant un avocat indépendant.

Vous devez suivre de près les évolutions législatives de notre Canton ?

GC : Effectivement. Notre association faîtière – la Chambre genevoise immobilière (CGI) – est en ce sens très utile, car elle nous rend attentifs aux derniers changements législatifs, surtout en matière du droit de la construction et de droit du bail. Les informations transmises constituent pour nous veille légale. La CGI dispose de son propre service juridique avec lequel nous échangeons régulièrement. Enfin, le fait d’être juge assesseur auprès de la Chambre des Baux et Loyers me garde au courant des évolutions de la jurisprudence, en particulier en matière de droit du bail.

Quelles sont les aptitudes nécessaires pour effectuer ce métier ?

GC : Il faut avant tout être prêt à affronter l’opposition et défendre ses positions. Mais il faut également savoir conseiller et orienter ses clients si on estime que le dossier ne doit pas être poursuivi jusqu’au bout de la procédure ; un accord équilibré est souvent plus indiqué qu’un procès à tout prix. Nous devons donc être pragmatiques pour trouver des arrangements. Par exemple lorsqu’une procédure d’évacuation pour défaut de paiement est engagée, notre rôle est d’alerter le locataire en l’informant des aides sociales à disposition ; l’expulsion n’est pas une finalité en soi. Il faut garder à l’esprit ce vieil adage : « un mauvais arrangement vaut mieux qu’un bon procès ».

Par ailleurs, le droit du bail est un domaine très technique où rigueur et précision sont nécessaires ; ces qualités sont aussi indispensables pour les argumentations juridiques. Il faut être à l’aise dans la rédaction et dans la négociation, tout en sachant transiger sur certains dossiers.

Quelles difficultés rencontrez-vous dans votre pratique courante ?

GC : Comme nous conseillons les collaborateurs de la régie, nous sommes beaucoup sollicités. Et il y a toujours la crainte des collaborateurs de sortir du cadre légal qui est de plus en plus complexe et dense ; nous sommes donc là pour les aiguiller sur les aspects juridiques. Les législations et les pratiques de l’administration évoluent constamment, avec des jurisprudences souvent fluctuantes sur certains aspects.

À titre d’exemple, le sujet de la Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (LDTR) nous donne particulièrement du fil à retordre : les travaux sont-ils permis, à concurrence de quel montant, le propriétaire peut-il augmenter les loyers ? Chaque situation est différente et nous devons guider les propriétaires afin qu’ils se conforment au cadre légal. Bien que le métier soit prenant, il est également motivant car nous touchons à de nombreux domaines distincts !

 

Formation académique complétée par une expérience professionnelle

Pour être juriste en immobilier, il faut avoir suivi le cursus universitaire en droit, idéalement complété par le brevet d’avocat. L’Institut d’Etudes Immobilières (IEI) prépare les candidats au Master en immobilier. Cette formation postgrade comprend des aspects juridiques : aux cours de base relatifs au droit des constructions et du logement, ainsi qu’au droit de l’aménagement du territoire s’ajoutent des enseignements concernant la législation immobilière (droit administratif, droit du bail, pratique du droit de la construction, droit foncier, etc.). Les aspects financiers liés à un investissement dans l’immobilier et la promotion immobilière font également partie du programme des cours.

Des modules de formation continue dans les domaines juridique et de la jurisprudence sont dispensés par CGI Conseils. Enfin, sans être juriste, d’autres métiers de l’immobilier (gérants, techniciens, courtiers, etc.) nécessitent de bonnes connaissances en droit. L’Association professionnelle des gérants et courtiers en immeubles de Genève (APGCI) intègre certains aspects (droit du bail, contentieux, lois en vigueur, etc.) dans ses formations.

Informations sous :
www.iei-geneve.ch
www.apgci.ch
www.cgiconseils.ch

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