Cette évolution règlementaire était en préparation depuis de nombreux mois et nous avons déjà consacré plusieurs articles à ce sujet dès 2019, en lien avec le nouveau Plan directeur de l’énergie. Pas moins de trois prises de position écrites ont été réalisées, doublées d’échanges avec la direction de l’Office cantonal de l’énergie (OCEN). Si vous souhaitez approfondir ces questions, l’essentiel de ce volumineux dossier est à votre disposition sur notre site Internet www.cgionline.ch, sous la rubrique « actualités ».

Dans un contexte très difficile imposé par des objectifs politiques inédits, nous avons réussi à obtenir des évolutions significatives par rapport au projet initial. Par exemple et pour ne citer que ces trois points essentiels, 1) l’abandon de l’idée d’exclure systématiquement tout recours aux énergies fossiles tant pour les bâtiments neufs qu’à l’occasion de rénovations, 2) des dérogations pour les immeubles faisant l’objet de mesures de protection du patrimoine, 3) un relèvement du seuil de l’indice de dépense de chaleur (IDC), initialement prévu à 350 MJ/m2, pour le porter à 450 MJ/m2 assorti de délais beaucoup plus raisonnables dans lesquels des travaux pourront être exigés.

Dès 2019, nous avons sollicité des mesures techniques et financières pour aider les propriétaires à effectuer ces travaux.

À ce jour, le département du territoire nous indique que plusieurs dossiers sont en cours de réalisation au sein de l’administration.

Il s’agit de :

• la simplification du calcul de la baisse prévisible des charges des locataires (la somme qui en résulte peut, selon la LDTR, être répercutée sur les loyers) ;
• la création d’un pôle d’échange et de documentation des « bonnes pratiques », voire de labellisation de certaines installations techniques (pompes à chaleur) ;
• la prise en considération du comportement des occupants des locaux pour corriger le mode de calcul des IDC. L’État devrait aussi s’atteler à informer les occupants de locaux chauffés des bons gestes à réaliser.

Au niveau financier, l’on nous a confirmé le maintien de mesures préexistantes :

• la déductibilité du revenu des frais destinés aux économies d’énergie, le cas échéant, sur trois exercices fiscaux ;
• la mise à disposition de subventions énergétiques à hauteur de 34 millions soit un montant presque identique à celui de ces 5 dernières années (répartis en 19 millions de la Confédération, 7 millions de SIG éco21, 8 millions du canton). Plus de détails sur www.ge-energie.ch

S’agissant des nouveautés, l’administration fiscale a procédé à un changement de pratique depuis le 1er janvier 2022 :

• les travaux qui économisent l’énergie ne constituent plus des travaux qui augmentent la valeur fiscale de l’immeuble et donc l’impôt sur la fortune. Cette mesure est modeste mais elle est à saluer.

Le Conseil d’État a encore annoncé deux mesures :

• l’exonération partielle ou complète de l’impôt immobilier complémentaire pour les propriétaires qui respectent ou iront en deçà des nouveaux seuils IDC ;
• la mise à disposition de nouvelles subventions à hauteur de CHF 20 millions par an et pour 10 ans.

Les conditions d’application de ces deux mesures nous sont, à ce jour, inconnues et nous restons dans l’attente de nouvelles informations de la part du Conseil d’État.

En résumé et pour faire un point sur ces mesures d’accompagnement, nous devons considérer que certaines sont réalisées et que d’autres sont en passe de l’être. Toutefois, notre inquiétude est grande face aux impacts financiers très importants des nouvelles dispositions règlementaires et nous persistons à revendiquer une modification des conditions d’application de la LDTR et des mesures fiscales importantes et/ou des subventions.

Les nouvelles dispositions concernent deux points essentiels, à savoir, le changement d’installations productrices de chaleur et la diminution des indices de dépense de chaleur (IDC).

« Les travaux qui économisent l’énergie ne constituent plus des travaux qui augmentent la valeur fiscale de l’immeuble et donc l’impôt sur la fortune. Cette mesure est modeste mais elle est à saluer. »

Changement des installations productrices de chaleur

Dans la mise en application de ces exigences, l’autorité devra respecter le principe de la proportionnalité et, ainsi, ne pas imposer des coûts disproportionnés au propriétaire.

Pour les nouveaux bâtiments

On mettra généralement en place (sauf impossibilité technique avérée pour laquelle la bivalence sera possible selon les conditions ci-dessous décrites) une installation productrice de chaleur alimentée en énergie renouvelable et soumise à une autorisation énergétique à dater du 1er septembre 2022 et dès la puissance thermique nominale de 1 MW (70 kWh pour les combustibles visés par le plan de mesures OPair).

Pour les bâtiments existants

S’agissant du parc existant, c’est au changement de la chaudière qu’il faudra procéder à une nouvelle installation de production de chaleur, étant entendu que le changement de brûleur ou de tout autre composant annexe d’une chaudière datant de 20 ans ou plus équivaut à la transformation d’une installation.

« Toutefois, notre inquiétude est grande face aux impacts financiers très importants des nouvelles dispositions règlementaire. »

Sauf possibilité d’utiliser uniquement de l’énergie renouvelable, c’est une installation productrice de chaleur en bivalence qui sera préconisée pour économiser un maximum d’énergie tout en assurant une production de chaleur en suffisance (production de chaleur émanant d’installations utilisant de l’énergie renouvelable et de l’énergie fossile). Cette installation sera soumise à autorisation à dater du 1er septembre 2022, dès 5 kWh.

Seuil d’indice de dépense de chaleur (IDC)

Seuil de l’IDC

Le seuil d’indice de dépense de chaleur est fixé à 450 MJ/m2/an. Il y a dépassement lorsque l’IDC moyen des trois dernières années est supérieur à cette valeur.

Entrée en vigueur

La direction de l’OCEN nous a informés, que selon le processus souhaité, c’est la fourniture des IDC qui devient obligatoire pour toutes les habitations au 1er septembre 2022, de sorte que l’OCEN sera renseigné d’ici juin 2023. Dans ce contexte, les décisions relatives au dépassement du seuil de 450 MJ/m2/an, qui impliquent un audit et des mesures énergétiques et celles relatives au dépassement significatif du seuil IDC (800 MJ/m2/an jusqu’au 31 décembre 2026) imposant des travaux énergétiques, ne seront pas rendues avant le 1er semestre 2023.

Calcul de l’IDC

L’IDC peut être calculé par le propriétaire ou par un concessionnaire autorisé. À défaut de transmission de l’IDC par le propriétaire ou son concessionnaire, c’est l’OCEN qui procèdera au calcul, sans frais. Cette procédure pourra faire l’objet d’une contestation quant à l’IDC retenu.

Quels bâtiments sont concernés ?

Les bâtiments d’habitation comprenant moins de 5 preneurs sont désormais assujettis mais sont également exonérés de produire des IDC successifs, lorsque l’IDC moyen des trois dernières années est inférieur à 450 MJ/m2/an. Une reprise du calcul de l’IDC sera nécessaire lorsque des travaux d’amélioration énergétique seront effectués et ce, pour valider leur efficience.

Conséquences du dépassement du seuil de 450 MJ/m2/an

En cas de dépassement du seuil IDC, le département ordonne la réalisation d’un audit énergétique et l’exécution de mesures d’amélioration (mesure d’optimisation énergétique, d’équilibrage).

L’audit énergétique et les mesures d’amélioration sont mis en œuvre dans un délai de 12 mois à compter de la notification de la décision administrative.

Il est spécifié qu’une dispense d’audit peut avoir lieu lorsque la mise en œuvre directe de mesures d’amélioration suffit à ramener l’IDC en dessous de 450 MJ/m2/an.

Dépassement significatif du seuil IDC

Il y a dépassement significatif du seuil IDC lorsque celui-ci est :

• supérieur à 800MJ/m2/an jusqu’au 31 décembre 2026 ;
• supérieur à 650 MJ/m2/an dès le 1er janvier 2027 et jusqu’au 31 décembre 2030 ;
• supérieur à 550 MJ/m2/an dès le 1er janvier 2031.

Le dépassement significatif du seuil IDC entraine une décision administrative qui ordonne la réalisation de travaux énergétiques.

Il faut que ces travaux soient susceptibles de ramener l’IDC au moins en dessous de 450 MJ/m2/an. Ils doivent être réalisés dans un délai de 36 mois à compter de la notification de la décision administrative.

Les dérogations mentionnées par le règlement sont les suivantes :

• l’affectation des bâtiments en dehors des catégories définies par la norme SIA 380/1, édition 2016, soit, essentiellement, les bâtiments voués à l’exploitation agricole, tandis que tous les locaux industriels, artisanaux, commerciaux, dépôts et sportifs ne seraient pas susceptibles de dérogation ;
• le classement ou l’inscription à l’inventaire de bâtiments ou, s’ils sont situés dans les zones de protection de la Vieille-Ville ou du Vieux-Carouge au sens de la LCI ;
• l’impossibilité technique démontrée par le propriétaire ;
• l’incapacité financière du propriétaire.

Nos efforts vont se poursuivre pour obtenir des mesures d’accompagnement permettant de financer la transition énergétique.

En outre, vous pourrez, si besoin, nous solliciter par le biais de CGI Conseils pour évaluer la pertinence des décisions qui vous seront adressées et le cas échéant, pour les contester judiciairement. Nos services combinant ingénierie en énergie et conseils juridiques sont à votre disposition.