Prêt hypothécaire : faut-il renégocier son taux actuel ?

21 août 2020
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Nombre de propriétaires, qui avaient fixé leur taux alors que ceux-ci étaient moins attractifs, se demandent s’il est judicieux de résilier leur financement actuel, de payer l’indemnité de sortie et de choisir un taux plus bas tel que pratiqué aujourd’hui.

Prenons un exemple concret :

Notre client a fixé son taux pour 10 ans (du 1er août 2014 au 31 juillet 2024) à 2.20%. Lors de la réservation, le taux de refinancement de la banque était de 1.32%. La marge sur l’entier de la durée du taux fixe est de 0.88%.

Imaginons que le taux fixe soit résilié au 1er août 2020, date à laquelle le prêt est remboursé à la banque. Cette dernière dispose maintenant du montant du remboursement. Cette somme sera placée sur le marché des capitaux (type de placement en CHF et sans risque) pour la durée courant jusqu’à l’échéance du prêt, du 1er août 2020 au 31 juillet 2024, soit 4 ans.

Toujours pour exemple, admettons que le rendement sur le marché des capitaux pour la durée restante soit de – 0.40%. Quels sont alors les impacts pour la banque ? Sur son taux de refinancement d’abord, elle encourt une perte de 1.72% (1.32% + 0.40%). De plus, un manque à gagner de 0.88% est à soustraire sur le taux client (2.20% – 1.32%). En finalité, la différence totale (perte + manque à gagner) s’élève à 2.60% (1.72% + 0.88%).

Dans la plupart des cas, le banquier facturera donc une indemnité de 2.60% calculée sur le montant du prêt, multiplié par la durée restante en jours. Cela couvre la perte de la banque ainsi que le manque à gagner, calculés sur toute la durée du crédit (sous toute réserve dans notre exemple, une pénalité de CHF 52’000 sur un prêt de CHF 500’000). En sus, des frais administratifs peuvent être facturés (de l’ordre de CHF 1’000).

Ce calcul est un exemple et ne doit pas servir de base de calcul pour évaluer sa propre indemnité, que seul l’établissement financier peut déterminer.

En général, cette indemnité est déductible du revenu imposable (sous réserves et conditions cantonales), ce qui implique une économie fiscale à prendre en compte.

Toujours dans cet exemple, notre client pourrait obtenir un taux fixe 4 ans à 0.85%. Est-il rentable de résilier le taux actuel de 2.20%, payer la pénalité et se refinancer à 0.85% ? Dans notre calcul, nous prendrons un taux marginal d’imposition de 40% (couple marié, à Genève, revenu imposable de CHF 150’000).

Voici comment s’articule notre calcul :

Avec un taux de 2.20%, les intérêts actuels à payer sont de CHF 44’000 ((500’000 x 2.20%) x 4 ans) alors que, en prenant un taux de 0.85%, ceux-ci s’élèvent à CHF 17’000 ((500’000 x 0.85%) x 4). Il y a donc une économie de CHF 27’000 (44’000 – 17’000).

Après la diminution fiscale, l’indemnité de sortie nette est de CHF 31’200 (52’000 – (52’000 x 40%)). Il y a encore lieu de tenir compte de la perte fiscale sur la non-déductibilité des intérêts à hauteur de CHF 10’800, soit ((500’000 x (2.20% – 0.85%)) x 40% x 4.

On parvient alors à un résultat négatif de – CHF 15’000 (27’000 – 31’200 – 10’800).

Nous constatons qu’il n’est pas intéressant de changer de taux, notamment parce que l’indemnité de sortie est importante.

Néanmoins, les taux proposés actuellement sont historiquement bas. Pour certains, le fait de pouvoir renouveler leur prêt à des conditions très intéressantes sur des durées longues, à savoir 10 ans, 15 ans ou même davantage, constitue une gestion du risque et de leur budget à long terme.

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