Une attaque fiscale sans précédent contre la propriété de son logement

21 août 2020
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Le 18 juin 2020, le Conseil d’État a mis en consultation jusqu’au 31 juillet 2020 un avant-projet de loi sur l’évaluation fiscale des immeubles (LEFDI). Nous déplorons fortement, quelles que soient les vaines arguties présentées pour s’en défendre, que le but recherché soit, encore et toujours, une hausse fiscale massive. Elle se monte à CHF 90 millions compte tenu de mesures d’accompagnement temporaires et c’est donc, en réalité à terme, une ponction supplémentaire de quelques CHF 225 millions que le Conseil d’État propose à l’encontre des propriétaires de leur logement.

Notre association ne déviera pas de son cap. Nous resserrons les rangs et nous lutterons sans aucune concession sur cet aspect de la réforme proposée qui, au final, doit être fiscalement neutre et, donc, ne produire aucune rentrée fiscale supplémentaire dans les caisses de l’État. Cette condition n’est, à nos yeux, pas négociable.

L’entier de notre prise de position est disponible sur notre site Internet www.cgionline.ch. Nos chaleureux remerciements sont adressés aux membres de notre Commission fiscale et de notre Comité qui se sont mobilisés en un temps record, avant la pause estivale, pour nous permettre de déposer de sérieuses objections. En substance, l’on parle bien ici du serpent de mer de l’évaluation fiscale touchant essentiellement les appartements et les villas (mais aussi les terrains nus, les garages et certaines servitudes) et qui est une base de taxation de l’impôt sur la fortune.

Les principes de l’évaluation des domaines agricoles et des immeubles de rendement résidentiels, commerciaux et mixtes n’étant, eux, pas modifiés.

L’avant-projet de loi comporte pas moins de quatre volets :

  • Une nouvelle méthode d’estimation
  • Une baisse du barème de l’impôt sur la fortune
  • Une déduction sociale
  • Une hausse de l’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers

1. La nouvelle méthode d’estimation

Il s’agit d’une méthode similaire à la méthode pratiquée dans le canton de Zurich. La valeur fiscale est déterminée par un prix de terrain qui est fonction des dernières transactions opérées dans le voisinage de la parcelle estimée. Pour ce faire, des cartes de micro-situations sont éditées afin de physiquement corréler des lieux et des prix au mètre carré. À ce prix de terrain, est ajoutée la valeur d’assurance incendie de l’immeuble de sorte que l’administration voudrait ainsi déterminer la valeur de marché du logement et donc, selon elle, sa valeur fiscale.

Sans trop entrer dans le détail, ce processus est applicable aux villas, tandis que le prix des appartements en PPE suit la même logique avec les mêmes éléments qui sont toutefois agrégés pour en déduire statistiquement un prix au mètre carré PPE. Nous critiquons cette manière de voir les choses car elle ne nous semble pas correcte.

Il s’agit tout d’abord d’indiquer que la prémisse répétée par le Conseil d’État serait que la loi genevoise actuelle serait contraire à la loi fédérale d’harmonisation fiscale (LHID). Nous ne partageons pas ce point de vue car la jurisprudence, et y compris la jurisprudence du Tribunal fédéral a indiqué que la loi genevoise actuelle est conforme à la LHID. Dès lors, il nous semble que la menace brandie par le Conseil d’État d’agir par voie règlementaire ne trouverait pas de base légale suffisante. Le Conseil d’État devrait donc proposer une loi au Grand Conseil s’il souhaite agir en ce domaine.

Dans les faits, l’harmonisation fiscale ne vient pas en aide à l’argumentation qui soutient l’avant-projet de loi, bien au contraire. Les valeurs fiscales des appartements et des villas des cantons qui nous sont proches sont, déjà aujourd’hui, bien moins élevées que les valeurs fiscales genevoises. La Conférence suisse des impôts (CSI) a pris acte que l’harmonisation intercantonale n’est – en Suisse – pas du tout appliquée dans la réalité. La Circulaire n° 22 de la CSI du 22 mars 2018 intitulée « Règles concernant l’estimation des immeubles en vue des répartitions intercantonales des impôts » le constate sans autre remarque ou ambition que de régler les répartitions intercantonales.

À notre avis, la méthode telle que conçue par l’administration fiscale aboutit à des résultats erronés avec des valeurs surévaluées au moins pour les raisons suivantes :

  • Le logement familial qui est évalué n’est pas libre à la vente sur le marché, il est occupé par une famille. Sa valeur marchande est évidement affectée à la baisse par ce fait, ce que le modèle ne prend pas en compte.
  • Le logement familial constitue un élément reconnu comme un élément de la prévoyance, il doit à ce titre bénéficier des mêmes abattements fiscaux.
  • La vétusté n’est pas assez bien appréhendée par la méthode et est arbitrairement plafonnée à 30% pour les villas, ce qui est contraire aux méthodes d’estimation reconnues.

En outre, la méthode d’évaluation elle-même comporte en son sein des aspects obscurs de sorte, qu’à notre avis, elle ne présente pas, en l’état, des garanties suffisantes de transparence. Les contribuables n’étant dès lors pas en mesure d’apprécier les éléments déterminant leur imposition, ils pourraient multiplier les contestations et, le cas échéant, s’en plaindre judiciairement.

Mesures d’accompagnement

La surévaluation des valeurs fiscales, conséquence de cette méthode d’évaluation que nous contestons, implique selon les auteurs de l’avant-projet de loi un impact très important sur la fiscalité des personnes qui occupent de longue date leur propre logement. Il en résulte de l’aveu même de ces auteurs, une impossibilité pour nombre de propriétaires concernés de pouvoir payer la charge fiscale qui en résulte. C’est dans ce contexte particulier que le Conseil d’État propose une baisse du barème de l’impôt sur la fortune et une déduction sociale.

2. Une baisse du barème de l’impôt sur la fortune

En lien avec la nouvelle évaluation des immeubles, il est proposé une diminution du taux d’imposition – le plus élevé de Suisse – de 14%.

Une diminution de l’impôt sur la fortune est évidemment appelée des voeux de la CGI.

Toutefois, selon l’exposé des motifs (p. 43) l’augmentation des valeurs fiscales engendrée par la LEFDI telle que proposée entraîne une hausse de l’impôt sur la fortune de CHF 188,6 millions qui frappe les seuls propriétaires de leur logement tandis que la diminution du taux de 14% ramène cette hausse à CHF 100,4 millions pour l’ensemble des contribuables genevois et non seulement les propriétaires.

La diminution du taux de l’impôt sur la fortune, ne génère, in fine, qu’une diminution de CHF 8 millions dont ne bénéficieraient que quelques contribuables, non propriétaires. Il faut simplement en retenir que l’on appliquerait des taux d’impôt plus bas sur des valeurs fiscales plus élevées.

La hausse de perception d’impôt est donc plus de 10 fois supérieure à la faible baisse qui résulte de cette opération.

La diminution du taux d’imposition sur la fortune n’est dès lors malheureusement qu’une opération « cosmétique » du Conseil d’État qui, ce faisant, augmente ses perceptions au détriment des contribuables.

Selon nous, seule l’exemption de l’impôt immobilier complémentaire pour les propriétaires occupant leur logement (impôt spécial qui est redondant avec l’impôt sur la fortune) est susceptible d’atteindre cette cible. Il s’agit d’effectivement compenser les hausses des valeurs fiscales engendrées par la LEFDI.

3. Une déduction sociale

L’idée est de limiter à un certain pourcentage du revenu brut du contribuable l’augmentation de l’impôt sur la fortune due à la réévaluation de son bien immobilier.

Dans les faits, la compréhension des dispositions censées mettre en œuvre le système proposé nous échappe. Nous nous interrogeons très franchement quant à savoir si le revenu brut est le bon référentiel. Celui-ci engendre évidemment des travers importants.

La limitation de cette déduction sociale à 15 ans est contraire au but recherché car, de l’aveu même des auteurs du texte, relaté dans l’exposé des motifs, il s’agit d’éviter que les propriétaires ne soient contraints de vendre leur bien pour pouvoir assumer la fiscalité !

Une retraitée qui bénéficiera à 63 ans de cette déduction n’en aura plus l’avantage à 78 ans, comme si elle était moins fragile à cet âge avancé. Son espérance de vie étant, en outre, à Genève, de plus de 85 ans. Pour atteindre son but, la déduction sociale ne doit évidemment pas être limitée dans le temps.

En marge, l’abandon progressif des « bénéficiaires » permettra au Conseil d’État d’engranger bien plus que les CHF 90 millions escomptés et de tendre vers les CHF 225 millions. Cela semble contraire aux déclarations du Conseil d’État qui semblait vouloir se « limiter » à CHF 90 millions. Ce mécanisme est donc à revoir.

4. Une hausse de l’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers

Cet impôt a pour objet le bénéfice qui résulte de l’aliénation d’immeubles sis dans le canton de Genève. Le Conseil d’État propose de modifier le taux de cet impôt en portant le taux après 25 ans de détention du bien de 0% à 10%. Ainsi, après 10 ans de détention et de manière indéfinie dans le temps, le taux serait de 10%.

Cette modification génère des recettes supplémentaires évaluées à 52 millions par année. Elle est présentée comme un outil de financement des mesures d’accompagnement que sont la baisse de l’impôt sur la fortune et la déduction sociale. Cela ne sert, en réalité, que le dessein d’augmenter massivement la ponction fiscale.

Il nous semble étrange de modifier uniquement le taux de l’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers (IBGI). En effet, cette législation ancienne comporte de nombreux défauts, sources de problèmes importants. Malgré l’obligation fédérale, cette législation n’a pas été harmonisée à la LHID en 2001. Un travail en profondeur doit avoir lieu pour rendre cette législation compatible au droit fédéral. Rappelons encore que le peuple s’était déjà prononcé suite à notre référendum de 1998 pour sèchement refuser une hausse de cet impôt.

En conclusion : la ressource fiscale genevoise est épuisée

Genève est le canton qui présente, selon les chiffres de la Confédération, l’indice d’exploitation du potentiel fiscal le plus élevé du pays. La fiscalité immobilière y est très lourde avec les impôts sur le revenu et sur la fortune mais aussi les impôts particuliers que sont les droits d’enregistrement, l’impôt immobilier complémentaire et l’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers. Ces trois derniers impôts grèvent annuellement les propriétaires de plus de CHF 564 millions (source : comptes de l’État retravaillés 2018).

C’est dans ce contexte particulier et en pleine crise économique liée à la pandémie que l’exposé des motifs de l’avant-projet LEFDI (p. 40) indique, s’agissant du bouclier fiscal et du taux d’effort sur la valeur locative, que « ces dispositions ont toutefois une portée limitée et ne permettent pas de cibler les personnes les plus touchées par la considérable augmentation de l’impôt sur la fortune consécutive à l’introduction de la réévaluation du parc immobilier (RPI) » et de souligner encore : « L’impact très important de la réévaluation du parc immobilier, principalement pour les biens occupés de longue date… ».

Il s’agit, en réalité, de plus de CHF 225 millions supplémentaires (impôt cantonal sur la fortune hors impôt communal : CHF 100,4 millions, impôt communal – notre estimation – : plus de CHF 42 millions, impôt immobilier complémentaire : CHF 33 millions, impôt sur les bénéfices et gains immobiliers : CHF 50 millions).

La ressource fiscale genevoise étant épuisée, notre association s’oppose avec force à la hausse des recettes de l’État estimée à plus de CHF 225 millions et temporairement ramenée à CHF 90 millions, en raison des mesures d’accompagnement limitées dans le temps.

Genève connaît une crise des dépenses sans précédent. L’État doit prendre les mesures d’assainissements et d’économies qui s’imposent et ne plus compter sur des hausses fiscales devenues insupportables.

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