Jurisprudences récentes – Octobre 2020

20 octobre 2020
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Me Laure Meyer revient dans chaque numéro sur les dernières modifications législatives et jurisprudences récentes.

OBLIGATION POUR LE GARANT DE PARTICIPER À LA PROCÉDURE DE CONTESTATION DU LOYER INITIAL – ARRÊT DU TRIBUNAL FÉDÉRAL 4A_484/2019 DU 29 AVRIL 2020

Dans ce cas, en mai 2017, un couple a envoyé sa candidature pour la location d’un appartement de 3 pièces à Nyon. La candidature était faite aux deux noms. Toutefois, la régie n’a pas accepté la candidature de la jeune femme au motif qu’elle était étudiante et, donc, qu’elle ne disposait pas de revenus suffisants. Il était donc demandé qu’une autre personne figure sur le contrat de bail aux côtés de son ami.

Quelques jours plus tard, une nouvelle candidature a été émise aux noms du jeune homme et du père de sa compagne, avec la mention que ce dernier ne figurait sur le document qu’au titre de co-débiteur. Il était aussi indiqué qu’il était le garant de sa fille, « future occupante et détentrice de la RC-ménage actuelle».

Un contrat de bail a été établi au nom du concubin et du père de sa compagne en tant que locataires. Le contrat précisait par ailleurs que l’appartement serait occupé par le couple. Ce contrat de bail a été signé par le couple et par le père de la jeune femme. Le loyer mensuel a été fixé à CHF 1’650.– + charges, alors que le loyer du précédent locataire se montait à CHF 700.– par mois + charges. Un avis officiel de fixation du loyer initial a été établi vis-à-vis des mêmes personnes, mais n’a été signé que par le concubin. L’avis de fixation était mentionné comme annexe sur le contrat de bail.

Ensuite de l’établissement de ces documents, un état des lieux d’entrée a été fait, en date du 29 juin 2017, lequel mentionnait le couple comme locataires.

En date du 24 juillet 2017, le couple a initié une procédure en contestation du loyer initial par-devant la Commission de conciliation. Par jugement du 29 août 2018, le Tribunal des baux et loyers a fixé le loyer à CHF 700.– et a considéré que seul le concubin était partie au contrat de bail, et que le garant n’était pas partie au contrat. Suite à un appel formé par le bailleur, la Cour d’appel civile a rejeté la demande, estimant que le concubin et le père de son amie étaient des consorts matériels nécessaires, c’est-à-dire que le second aurait nécessairement dû agir en contestation du loyer initial aux côtés du premier pour que la demande soit valable.

Le Tribunal fédéral a été saisi d’un recours

Le Tribunal fédéral a d’abord examiné la question de savoir si un garant peut être considéré comme un locataire.

Le Tribunal fédéral est arrivé à la conclusion que c’était le cas, dans la mesure où «la définition du bail à loyer n’empêche pas à proprement parler qu’un bail commun soit convenu avec plusieurs locataires dont l’un d’eux n’occupera pas les locaux. Il pourrait difficilement en aller autrement à compter du moment où la sous-location est autorisée, et où l’on reconnaît que le locataire n’est pas tenu d’occuper personnellement les locaux d’habitation et peut héberger les membres de sa famille et ses proches» (consid. 4.3.2).

Le Tribunal fédéral a ensuite examiné si l’intention des parties était que le garant soit partie au contrat de bail et qu’il soit donc un colocataire.

Il est arrivé à la conclusion que le bailleur voulait conclure avec deux personnes et que la candidature de la concubine ne lui convenait pas, raison pour laquelle elle a été remplacée par son père. Le contrat de bail et l’avis de fixation du loyer initial mentionnaient tous deux aussi bien le nom du concubin que le nom du père de sa compagne, de sorte qu’il était clair que le contrat de bail était conclu aux deux noms. Le fait que l’état des lieux d’entrée mentionne le couple comme étant les locataires ne change rien à cette interprétation dans la mesure où c’est un élément postérieur à la conclusion du contrat.

Le Tribunal fédéral a ensuite rappelé le bien-fondé de la « consorité nécessaire », qui est le principe selon lequel les parties à un rapport de droit qui n’est susceptible que d’une décision unique, doivent agir (et être actionnés) conjointement. Il a indiqué à cet égard que «le loyer doit être identique pour tous les colocataires qui en sont les débiteurs solidaires; ils ne sauraient être débiteurs solidaires de montants différents. Il en découle la nécessaire consorité des colocataires dans les actions formatrices relatives au loyer». Le Tribunal fédéral a donc confirmé l’arrêt de la Cour de Justice et débouté les locataires, au motif que concubin et garant auraient dû agir conjointement.

À noter encore que les locataires font valoir un ultime argument, qui est de dire que le père n’a pas signé l’avis de fixation du loyer et qu’il n’en avait pas eu connaissance, insinuant donc la nullité de sa notification, ce à quoi le Tribunal fédéral a répondu en indiquant que cela n’empêchait pas qu’il faille que tous les locataires agissent conjointement en justice, même pour faire valoir ce motif, ce que les locataires semblent avoir compris dans la mesure où ils ont indiqué vouloir initier une nouvelle procédure. Le Tribunal Fédéral, prenant quelque peu les devants, s’est alors permis de renvoyer à l’ATF 142 III 369, selon lequel lorsque le contrat de bail mentionne que l’avis de fixation du loyer initial est remis aux locataires, il leur appartient de prouver que tel n’a pas été le cas pour en déduire la nullité du loyer initial.

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