Des procédures éprouvées en matière de droit du bail inutilement attaquées

13 décembre 2022
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En août dernier, la Commission des affaires juridiques du Conseil national a dû se pencher sur deux interventions du conseiller national Christian Dandrès, membre du comité de l’’Association suisse des locataires (ASLOCA). Les deux interventions demandaient que, contrairement à la volonté du législateur, une suspension des délais pendant certaines périodes soit introduite à l’avenir dans certains litiges relevant du droit du bail et que, pour les résiliations, le délai soit calculé différemment à partir de la notification.

Une exception judicieuse à la suspension des délais

Conformément à l’article 145 du CPC (Code de procédure civile), les délais légaux et judiciaires sont suspendus pendant certaines périodes. Toutefois, c’est délibérément que le législateur n’a pas introduit la suspension des délais pour toutes les procédures de conciliation et les procédures sommaires. La procédure de conciliation sert à la médiation des litiges et doit permettre aux parties d’engager une procédure rapide et informelle. Si la suspension des délais s’appliquait également à la procédure de conciliation, les procédures se prolongeraient encore plus. Aujourd’hui déjà, les autorités de conciliation sont surchargées et ne peuvent souvent pas mener les procédures dans les deux mois requis. Si une suspension des délais vient s’y ajouter, ce retard crée une insécurité juridique et recèle un potentiel de conflit – y compris pour les locataires qui, dans certaines circonstances, disposent d’un délai encore plus court pour quitter le logement loué. De plus, une procédure de conciliation est relativement simple ; elle ne nécessite pas d’acte juridique détaillé ni de représentation par un avocat. Avec le délai en vigueur de 30 jours, les locataires ont déjà suffisamment de temps pour s’informer sur leurs possibilités. De plus, le formulaire officiel mentionne clairement toutes les possibilités juridiques. La Commission des affaires juridiques a ainsi considéré qu’il n’était pas nécessaire de renforcer encore la position du locataire par l’application d’une suspension de délai.

Pas d’adaptation du calcul des délais en cas de résiliation

Lorsqu’un bailleur résilie un bail, cette résiliation est soumise à la théorie de la réception absolue. Selon cette théorie, le délai de contestation commence à courir à partir du jour où le locataire aurait pu aller chercher la lettre recommandée – donc la résiliation – ou en prendre connaissance pour la première fois. La règle actuelle est bien établie dans la jurisprudence et dans la pratique. Si le locataire omet de retirer la lettre recommandée, la résiliation est considérée comme notifiée et le délai de contestation commence également à courir dès le moment où il aurait pu en prendre connaissance (en principe dès le jour qui suit le dépôt de l’avis dans la boîte aux lettres). Selon l’initiative, les résiliations écrites ne seront à l’avenir considérées comme notifiées que le septième jour après la première tentative infructueuse de notification (c’est-à-dire la théorie de la réception relative).

La Commission des affaires juridiques n’a pas souhaité donner suite à cette initiative, retenant que le Tribunal fédéral a considéré à plusieurs reprises que la théorie de la réception absolue tient compte de manière équitable des intérêts contradictoires des deux parties, ceux de l’expéditeur (bailleur) et ceux du destinataire (locataire). L’expéditeur (le bailleur) supporte le risque de la transmission de la lettre jusqu’au moment où celle-ci arrive dans la sphère d’influence du destinataire (le locataire). Le destinataire (locataire) supporte le risque, à l’intérieur de sa sphère d’influence, de ne pas prendre connaissance de la communication ou d’en prendre connaissance tardivement. Il n’y a aucune raison de s’écarter de cette procédure éprouvée et d’accorder plus de poids aux intérêts du destinataire (locataire).

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