S’il est vrai que la plupart des banques n’ont jamais appliqué les taux d’intérêts négatifs à leurs clients –  sauf dans certaines très grosses transactions d’emprunts hypothécaires – de très nombreux emprunteurs ont pu heureusement bénéficier de taux bloqués sur 10 ans avec des taux d’intérêts inférieurs à 1 %.

La hausse des taux que nous connaissons depuis quelques mois aura donc peu d’incidence sur les financements hypothécaires suisses qui, pour la plupart, sont protégés pour plusieurs années encore.

Avec un peu de recul, tout le monde pouvait néanmoins prévoir que cette période propice à l’emprunt aurait une fin et la question n’était pas tant de savoir si cela s’arrêterait un jour, mais plutôt à quel moment.

Le COVID-19 et les milliards de francs qui ont été consacrés à lutter contre cette pandémie, la guerre en Ukraine, la crise énergétique qui se présente à nous et l’inflation massive visible dans tous les grands pays industrialisés sont autant d’éléments qui ont mis fin à cette période d’eldorado hypothécaire.

A la question de savoir si un taux d’intérêt hypothécaire de 3 % doit être considéré comme un taux élevé, la réponse est clairement NON historiquement parlant. L’attractivité jamais démentie de l’Arc lémanique fait que les prix de l’immobilier n’ont pour l’instant pas encore vraiment diminué, même si une correction se fera sans doute ressentir en 2023.

D’un point de vue économique, il est faux de ne pas soustraire la charge fiscale latente, d’un taux d’intérêt hypothécaire brut avant impôt, car en Suisse, un propriétaire privé peut déduire de ses autres revenus imposables, notamment de sa valeur locative, les intérêts hypothécaires payés sur son logement.

Par conséquent, si le taux d’imposition des personnes privées à Genève est le plus élevé de Suisse, les déductions d’impôts qui en découlent sur les intérêts payés sont aussi, par ricochet, les plus élevés de Suisse !

Prenons un exemple chiffré avec une hypothèque de 1 000 000.- bloquée 10 ans avec un taux d’intérêt de 3 %. Les intérêts payés annuellement se monteront donc à 30 000.- ; toutefois, avec un taux d’imposition théorique de 40 %, une économie d’impôt de 12 000.- sera obtenue sur la feuille d’impôt du contribuable, ce qui ramènera son taux d’intérêt hypothécaire après imposition à 1,8 % !

Pour une fois, la trop lourde fiscalité genevoise rendra la hausse des taux beaucoup plus supportable pour tous les futurs emprunteurs hypothécaires.

Bonne fin d’années à tous !