Perspectives économiques : l’attractivité garant de la stabilité
Le contexte géopolitique et économique volatil dans lequel nous évoluons depuis le 24 février dernier est effarant et nous positionne en situation de forte incertitude. Les cassandres nous plongent déjà dans les abîmes de la récession, notamment sous la pression des prix des matières premières, en particulier du pétrole et du gaz, touchant en première instance les locataires et propriétaires en période hivernale. Quant aux futurs propriétaires et entrepreneurs, aux prises avec des coûts de matériaux qui s’emballent, leurs projets pourraient être reportés. Le pouvoir d’achat et d’investissement s’érode. Est-on réellement en train de sonner le glas du cycle résidentiel installé à Genève depuis plusieurs décennies ? Le point avec Valérie Lemaigre, Économiste en chef et cheffe de l’Investment Office à la Banque cantonale de Genève.
Cet environnement engendre un excès de volatilité sur tous les actifs financiers et sur les valeurs des biens immobiliers renchéris, en particulier dans le résidentiel, après la crise pandémique. En effet, cette dernière a été l’occasion de recalibrer la demande de logements en faveur de plus d’espace aux alentours des villes principales de Suisse. L’envolée des prix résidentiels n’a dès lors pas touché tous les segments, ni toutes les régions. La villa individuelle aux pourtours des grands centres urbains a été privilégiée, ainsi que les PPE de plus de 4 pièces. Les autres biens, dont ceux destinés au rendement ont temporairement été moins recherchés par le particulier qui détient, rappelons-le, près de la moitié des objets en location. Face à l’inflation des actifs immobiliers et des matériaux, faut-il ainsi craindre pour l’avenir de la pierre genevoise ?
Revenons alors sur les principaux contributeurs de ce cycle ininterrompu, susceptible de survivre à la crise qui nous touche ; parmi eux, la résilience financière des acteurs privés, dont l’épargne du particulier accumulée et la profitabilité des entreprises qui entretient la poursuite des investissements et des innovations. De la transition (climatique, digitale et démographique) accélérée par la crise pandémique, à la recherche d’indépendance (énergétique, technologique et de santé, voire alimentaire), le pas est franchi, poussé par l’incertitude géopolitique.
Le cycle de rénovation et de construction de bâtiments à haut potentiel énergétique durable doit s’intensifier.
Avant les évènements en Ukraine, l’immobilier résidentiel à Genève, certes bénéficiait d’un rythme de construction de nouveaux logements très élevé, selon les standards précédents, mais encore insuffisants pour permettre au taux de vacance (à 0.5%) de se redresser. Par ailleurs, besoin d’espace, télétravail et nouveaux ménages alimentent dans le canton une demande encore soutenue.
Le taux de propriétaires ne dépasse pas les 20%, bien en-deçà des ratios suisses (proches de 40%) ou étrangers.
Par ailleurs, la croissance économique, l’activité des entreprises et leurs investissements, notamment par la création de nouveaux emplois, continuent de soutenir le bassin d’activité renforçant l’attractivité du canton. Indépendamment des mouvements d’immigration que génère le conflit en Ukraine, le solde migratoire en Suisse et à Genève a progressé en 2021 et alimente une nouvelle demande.
Un taux de chômage genevois en baisse à 4.4%, une confortable progression de la masse salariale en 2021 de 5.8%, et l’épargne des Suisses (19% du revenu disponible en 2021 après 23% en 2020), sont autant d’atouts à la résidence à Genève.
Revenons alors sur les standards d’évaluation des prix. En progression beaucoup plus rapide que les revenus d’activité, l’inflation immobilière des prix inquiète régulièrement. Bien entendu, elle comporte des risques, dont la destruction de valeur, mais cette dernière n’est pas automatique. Plusieurs facteurs peuvent interrompre la cherté immobilière s’ils se synchronisent. Première hypothèse, l’offre est excédentaire face à une demande en repli. Ce déséquilibre enclenche la chute des prix. Taux de vacance au plus bas, solde migratoire, stabilité et qualité de vie du canton repoussent cette hypothèse, notamment dans le contexte actuel d’incertitude. Par ailleurs, les premiers signes de baisse des prix ramèneraient une nouvelle demande d’acquéreurs trop longtemps écartés du marché, et rajeuniraient probablement la moyenne d’âge de l’accès à la propriété, proche de 50 ans actuellement.
Seconde hypothèse, le taux de chômage s’envole, suite à une crise récessionniste majeure. Les cassandres, défenseurs de la récession imminente, valident cette hypothèse que même la pandémie récente n’a pourtant pas activée. Troisième hypothèse, les taux d’intérêt s’envolent et alourdissent le service de la dette hypothécaire des particuliers endettés, alors même que le système fiscal est un facteur incitatif à ce type de financement.
Certes, l’envolée des prix et les difficultés d’approvisionnement de matières premières peuvent alimenter cette hypothèse, les spéculations allant bon train sur la hausse rapide des taux d’intérêt, notamment à l’initiative des banques centrales.
Or, ces dernières ont en effet le mandat de la stabilité des prix, mais principalement des prix domestiques, leur impact pour limiter les pressions sur les prix des matières premières étrangères étant vain. On imagine volontiers qu’un resserrement des taux de la Banque nationale suisse ne pourrait interrompre l’envolée des prix de l’énergie, tant du pétrole que du gaz russes, ou encore des prix de l’aluminium ou des métaux utiles à la transition climatique. Seule la force du franc est capable d’absorber une partie des pressions sur les prix à l’international. La persistance des taux d’intérêt dans des territoires historiquement faibles répond donc à d’autres facteurs plus structurels, que les banques centrales ne maîtrisent pas. Démographie et excès d’épargne maintiennent les taux d’intérêt dans des territoires propices à l’endettement et au service de la dette à coût limité ; un contexte dans lequel la plupart des pays occidentaux sont installés, source de renchérissement des actifs mobiliers et immobiliers. Difficile dès lors de donner les contours de la rupture du marché immobilier genevois même s’il faut évoquer les sources de tensions de part et d’autre, associées à certains sous-segments.
Que dire enfin de l’immobilier commercial, bureaux et surfaces de travail ? Nombre d’enquêtes s’interrogent sur l’avenir de ces surfaces confrontées aux transitions climatique, digitale et démographique. Certes à Genève, les surfaces vacantes, en particulier, pour les immeubles de bureaux, sont inquiétantes.
Pourtant, sur les deux dernières décennies, la progression des prix sur le canton n’a pas été exceptionnelle. La modération observée sur les prix des bureaux depuis 2015 repositionne l’inflation des prix en ligne avec les revenus issus d’activité (croissance du PIB), standards d’évaluation des prix. Quant aux effets des transitions sur le volume d’offre, difficile de tirer des traits rectilignes sans balancer différents arguments basés sur l’évolution du comportement individuel et collectif face au travail.
S’agissant des activités soutenues par les transitions et les investissements publics et privés (éducation, santé, conseils et R&D, logistique), elles nécessitent une expansion des surfaces de travail. La reconversion doit dès lors être privilégiée dans le contexte de l’évolution spécialisée de nos centres économiques. Le contexte actuel d’incertitudes n’est pas de nature à rassurer.
Pourtant, le retour à l’analyse décortiquée des facteurs déterminants de l’immobilier genevois ne permet pas de valider les hypothèses de la rupture immobilière. Prudence, sélection et expertise sont garants de sa stabilité.
