Succession : libéralités entre vifs sous réserve

25 octobre 2019
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La troisième partie de cette série d’articles aborde les possibilités de libéralités entre vifs. Bien entendu, les personnes ont normalement la possibilité de partager leurs valeurs patrimoniales de leur vivant, au moyen de donations. Mais, dans le cas des biens immobiliers habités en propre, il se peut que le donateur souhaite continuer à habiter le bien-fonds en dépit de la donation.

Des considérations importantes

La donation d’un bien immobilier du vivant de la personne peut être motivée par différentes raisons : dans la plupart des cas, le donateur souhaite partager distinctement sa succession de son vivant pour éviter les ennuis dans la répartition de l’héritage. Mais il arrive aussi que les moyens financiers du donateur diminuent et que ce dernier ne puisse plus assumer la charge du bien immobilier. Au lieu de vendre, il peut alors envisager de transmettre l’immeuble de manière anticipée à ses enfants par exemple.

Une donation de ce type peut être soumise à des conditions particulières définies par le donateur. Notamment lorsque l’immeuble est habité par le donateur lui-même, le droit d’habitation et l’usufruit jouent un rôle de poids dans les conséquences pratiques de la donation. Ces deux servitudes permettent au donateur de continuer à habiter et/ou utiliser le bien immobilier malgré le transfert de propriété. Toutes deux sont inscrites au registre foncier et restent en vigueur même en cas de revente à de nouveaux propriétaires. Il est donc tout-à-fait possible que la valeur d’un bien immobilier diminue temporairement en cas de revente du bien assorti d’une servitude. En effet, un nouveau propriétaire ne pourra jouir entièrement et sans charges du bien immobilier qu’après la radiation de la servitude (par ex. par versement d’un dédommagement ou suite au déménagement ou au décès du bénéficiaire de la servitude).

Le choix de la servitude à appliquer doit être examiné de manière individuelle. Dans l’idéal, il faut aussi prendre en compte les intérêts respectifs du donateur et du donataire ainsi que la situation financière de chacun.

Droit d’habitation limité

Le droit d’habitation est la forme la plus modérée. Certes, le bien-fonds est transmis au bénéficiaire, mais il est grevé d’une servitude. Le donateur acquiert ainsi le droit de continuer dans un premier temps à habiter le bien immobilier (ou une partie de celui-ci). Le droit d’habitation ne s’éteint que lorsque le donateur quitte définitivement l’immeuble (par ex. en cas de déménagement définitif dans un établissement médico-social ou à l’étranger). Ce droit n’est pas cessible à des tiers. Cependant, le donateur a évidemment la possibilité d’affecter la donation d’un droit d’habitation au profit d’un tiers (par ex. aides à domicile).

Dans le cadre d’un transfert de propriété en combinaison avec l’octroi d’un droit d’habitation, il faut également tenir compte des conséquences financières.

Ainsi, en tant que bénéficiaire du droit d’habitation, le donateur est en principe tenu de supporter les frais courants d’entretien et de payer des impôts sur la propre valeur locative considérée comme un revenu imposable. En revanche, l’impôt sur la fortune, les grosses réparations et le paiement des éventuels intérêts passifs sont pris en charge par le donataire du bien immobilier.

Lors de la conclusion concrète de l’accord relatif au droit d’habitation, les parties sont libres de définir d’autres dispositions concernant leurs droits et obligations.

Usufruit : un droit étendu

L’usufruit représente une incursion plus importante dans la propriété. Dans le cas d’un bien-fonds grevé d’un usufruit, le nouveau propriétaire obtient une propriété grevée de charges importantes car l’usufruitier peut non seulement habiter le bien, mais aussi l’utiliser (par ex. le mettre en location ou l’affermer). L’usufruit ne prend fin qu’avec le décès de l’usufruitier ou par signature d’un contrat d’abandon de l’usufruit (éventuellement contre dédommagement).

Les coûts afférents au bien immobilier sont assumés majoritairement par l’usufruitier. Certes, celui-ci peut toucher d’éventuels loyers ou fermages, mais il prend à sa charge les frais d’entretien, intérêts passifs et taxes rattachés au bien-fonds. Le donataire est uniquement tenu de payer les réparations et travaux d’assainissement importants qui garantissent le maintien de l’intégrité de l’immeuble.

Bien entendu, d’autres arrangements peuvent être convenus là aussi entre les parties.

Éviter de violer des réserves héréditaires

Dans tous les cas de figure, il faut garder à l’esprit que les libéralités entre vifs peuvent avoir des répercussions sur une succession future – et sont largement susceptibles d’entraîner des difficultés. En effet, si cette donation vient léser les réserves des héritiers légaux, cela peut, dans certaines circonstances, jouer en défaveur de la donation. Dans ce cadre, c’est la valeur du bien immobilier lors du décès du donateur qui fait foi.

Si la donation d’un bien-fonds menace de léser les parts des héritiers réservataires, il est possible par exemple de signer un pacte de renonciation à succession (contre dédommagement) avec les autres héritiers. Une autre solution consiste à vendre le bien immobilier à sa valeur de marché au lieu de le céder dans le cadre d’une donation.

Ne pas négliger les conséquences fiscales

Afin d’éviter les mauvaises surprises, il est conseillé, avant d’effectuer une donation, de s’informer sur ses conséquences fiscales. Même si aucun impôt sur les donations n’est levé au niveau fédéral, les cantons peuvent percevoir ce type de taxe. Plusieurs cantons n’ont jamais introduit l’impôt sur les donations, d’autres l’ont supprimé depuis lors.

Dans presque tous les cantons qui prélèvent des impôts sur les donations, il existe différentes dispositions prévoyant des exonérations pour les membres de la famille et/ou l’exonération de certains montants. A Genève, il est vivement recommandé de procéder à des clarifications préliminaires auprès d’un expert, précisément pour les donations de biens immobiliers qui représentent généralement une certaine valeur patrimoniale et pourraient donc entraîner une charge fiscale importante. Vous pouvez obtenir de l’aide à ce sujet auprès de conseillers fiscaux ou encore d’agents fiduciaires.

Retour sur la Conférence sur le viager du 23 septembre 2019

Dans le cadre des assemblées générales des sections des propriétaires de villa et d’appartement de la Chambre genevoise immobilière, les membres présents ont assisté à une conférence sur le viager délivrée par Me Sarah BUSCA BONVIN, associée et experte fiscale en l’Etude CMS VON ERLACH PONCET, et M. Sylvain MARCHAND, professeur à l’Université de Genève. Retrouvez leur présentation sur www.cgionline.ch

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