Première étape : savoir si sa maison est la plus concernée par cette problématique. La réponse est très probablement oui, si la construction date de la deuxième partie du XXe siècle. Les bâtiments sortis de terre ces vingt dernières années, tout comme ceux plus anciens, possèdent souvent des qualités intéressantes en matière d’isolation et de contrôle des déperditions thermiques. Si des travaux sont à envisager, ils seront circonscrits dans certaines limites. À l’inverse, une villa des années 1950 ou des années 1970 possédera certainement un grand potentiel de rénovation énergétique. Par où commencer ? Il faut en premier lieu démarrer un processus d’audit. Ce diagnostic peut alors être plus ou moins poussé.

La démarche CECB+ est un investissement profitable : il permet non seulement d’obtenir différentes stratégies pour rénover des parties du bâtiment et le rendre plus efficient du point de vue énergétique.

Par exemple, en tant que propriétaire, vous pourriez ne vouloir obtenir que la simple indication de l’indice de dépense de chaleur (IDC) de votre maison (lire à ce propos l’encadré relatif à la législation en vigueur), sans nécessairement bénéficier d’une analyse plus complète de ses performances énergétiques. Cela serait sans doute une erreur.

Un audit plus complet effectué selon la démarche du Certificat Énergétique Cantonal des Bâtiments plus (CECB+ ; valable dix ans) offre en effet l’assurance d’une étude détaillée du bâtiment entier et de son enveloppe, ainsi que la garantie de bénéficier de certaines subventions.

Éviter les erreurs

Pour Raphaël Elio, directeur et fondateur de l’entreprise Hestera SA, société genevoise active dans le conseil en valorisation durable, « la démarche CECB+ est un investissement profitable : il permet non seulement d’obtenir différentes stratégies pour rénover des parties du bâtiment et le rendre plus efficient du point de vue énergétique – trois variantes sont obligatoirement proposées – mais encore de ne pas commettre d’erreurs dans ses dépenses. En effet, il existe parfois des propriétaires qui décident d’installer, par exemple, une pompe à chaleur, et ce sans tenir compte d’éventuelles déperditions thermiques préexistantes. Cette démarche est désavantageuse et consiste, par analogie, à mettre un cœur neuf dans un corps malade ».

Notons que, pour une villa, il faut compter entre 300 et 500 francs pour le calcul de l’IDC, si la surface de référence énergétique n’a jamais été calculée, et entre 1800 et 3000 francs pour un audit CECB+, selon le degré de complexité du travail. Plusieurs semaines peuvent se passer entre la visite de l’expert et la remise du rapport de conseils.

Un processus relativement long

De façon générale, plusieurs mois et même jusqu’à deux ans peuvent s’écouler entre la décision initiale de rénover et la fin effective des travaux. Cette temporalité se justifie par les nombreux délais qui existent pour chacune des démarches engagées. En effet, l’étape qui suit le diagnostic énergétique correspond à la mise en route des chantiers et, ici, il faut penser aux autorisations de construire à demander, semaines d’attente à la clé. La concrétisation du plan d’action décidé après l’audit s’inscrit ainsi dans le moyen terme.

« La définition du cahier des charges et de l’objectif énergétique à atteindre, les appels d’offres à mener, la détermination du budget et des coûts, la mise en place d’un calendrier des interventions, le suivi des différents chantiers et des formulaires administratifs à remplir (juste avant le début des rénovations) : tout cela constitue une série de tâches à prévoir sur plusieurs mois et que l’on peut effectuer seul ou avec l’aide d’un spécialiste (architecte ou bureau de conseil). Dans ce dernier cas, on s’offre une certaine tranquillité d’esprit et une supervision professionnelle de l’ensemble des procédures et des travaux », souligne Raphaël Elio.

Cela évite, par exemple, des erreurs de planification, comme le fait de poser trop vite des panneaux photovoltaïques sur une toiture qu’il faudra changer d’ici à quelques années pour cause de vétusté.

Au-delà des difficultés, Raphaël Elio insiste finalement sur les avantages, tout compte fait, du choix d’engager une rénovation énergétique de sa villa : on bénéficie d’une baisse des charges, d’une amélioration de la qualité de vie à l’intérieur de son logement et d’une plus-value qui est donnée à sa maison. On parle ici de valeur verte.

Des allégements fiscaux possibles

Pour les propriétaires genevois de villa comme d’appartement, il faut savoir que les travaux de rénovation énergétique permettent des allégements fiscaux et l’obtention de subventions sous certaines conditions. Ainsi, les investissements destinés à économiser l’énergie et à préserver l’environnement sont déductibles des impôts, quand bien même ils déclenchent une augmentation de la valeur du bien immobilier individuel. Cela est valable pour l’année fiscale correspondant à la date des factures liées aux différents chantiers menés.

Dernier point : dans le cas où le bien immobilier répond aux critères des standard HPE ou THPE, le propriétaire peut faire une demande d’attestation de ce certificat auprès de l’OCEN. Dès que cet office délivrera le certificat HPE ou THPE, alors le propriétaire pourra bénéficier d’une exonération de l’impôt immobilier complémentaire pendant 20 ans.

La législation à connaître et son évolution récente

Pour rappel, les villas genevoises sont soumises à la déclaration des indices de dépenses de chaleur (IDC), selon le règlement d’application de la loi sur l’énergie (REn), applicable depuis le 1er septembre 2022. Jusqu’ici dispensés, les propriétaires de villa devront donc renseigner les premiers calculs d’IDC au 30 juin 2024 pour la période de chauffe 2022-2023.

Les propriétaires pourront renseigner eux même l’office cantonal de l’énergie (OCEN) à l’aide du questionnaire en ligne disponible à l’adresse suivante : www.ge.ch/document/energie-idc-form-calcul-indice-depense-chaleur ou faire appel à un concessionnaire agréé faisant partie du réseau mis en place par l’OCEN. Dans le cas où aucune donnée ne serait transmise à l’administration dans les délais fixés, l’OCEN procédera à un calcul de l’IDC et le transmettra au propriétaire qui disposera d’un délai de 30 jours, dès notification, pour éventuellement le contester.

Depuis le 1er septembre 2022, le seuil de l’IDC est fixé à 450 MJ/m2.an. Au-delà, un assainissement énergétique du bâtiment est exigé : le propriétaire doit réaliser, dans un délai de 36 mois à compter de la notification de la décision administrative, des travaux permettant de ramener l’IDC en-dessous de 450 MJ/m2.an.

IDC supérieur à 550 MJ/m2.an

La villa devra faire l’objet de mesures d’optimisation (équilibrage hydraulique, vannes thermostatiques, réglage de la chaleur) qui devraient permettre d’éviter des travaux trop lourds.

IDC supérieur à 650 MJ/m2.an

Un audit énergétique est obligatoire afin de cibler les travaux qui seront les plus appropriés. Ces travaux énergétiques devront être réalisés dans le but de ramener l’IDC au-dessous de 450 Mj/m2.an.

Quels délais pour les villas ?

De nouveaux délais sont à respecter pour atteindre le seuil IDC de 450 MJ/m2.an pour les immeubles de moins de cinq preneurs :

• IDC supérieur à 800 MJ/m2.an

→ jusqu’au 31 décembre 2029

• IDC supérieur à 650 MJ/m2.an

→ jusqu’au 31 décembre 2033

• IDC supérieur à 550 MJ/m2.an

→ jusqu’au 31 décembre 2034

Rappelons que dans tous les cas, un délai de 36 mois est accordé, en sus, pour la réalisation des travaux.

Vous avez dit subventions ?

Les propriétaires de villa peuvent solliciter différentes subventions pour accompagner le programme de rénovation énergétique de leurs bâtiments. Ces subventions concernent les diagnostics initiaux – pré-audit tel que le programme « visite-villas » des Services industriels de Genève (SIG) ou audit complet CECB+ – mais aussi plusieurs types de travaux comme l’isolation thermique des murs et de la toiture ou la mise en place d’une pompe à chaleur ou de panneaux solaires thermiques et photovoltaïques.

Il existe aussi des subventions pour l’obtention d’un standard énergétique HPE/THPE. Attention, au-delà d’un montant de subventions supérieur à 10’000 francs, un CECB+ est exigé. En outre, toutes les subventions doivent être demandées avant le début des travaux. Pour en savoir plus, rendez-vous sur : www.ge-energie.ch

Enfin, comme mentionné dans notre article consacré à l’accord sur la rénovation énergétique du parc bâti, une grande partie de ces subventions seront doublées très prochainement.