Jurisprudences récentes – mai 2024

6 mai 2024
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Me Nimah Ali Abukar revient dans ce numéro sur les dernières jurisprudences.

Résiliation ordinaire en cas de retard de paiement répété

Dans cet arrêt de la Chambre des baux et loyers genevoise, un bail portant sur un appartement de 3 pièces à Genève a été établi le 16 septembre 2015, avec un loyer mensuel de CHF 1500.–, charges comprises, payable à l’avance selon les Conditions générales et règles et usages locatifs (édition 2008). En cas de retard de paiement de plus de dix jours et après mise en demeure, le bailleur pouvait exiger un paiement trimestriel anticipé. Il ressort du cas d’espèce que le locataire payait régulièrement son loyer en retard, malgré les rappels et mises en demeure répétés du bailleur au fil des années.

À titre d’exemple, trois rappels lui ont été envoyés dans le courant de l’année 2016, les 14 juin, 15 juillet et 15 août 2016. En septembre 2016, une mise en demeure a été envoyée, demandant le paiement du loyer du mois courant tout

en indiquant que, faute de paiement, les mensualités du locataire seraient payables par trimestre, d’avance. Dans la mesure où le locataire s’était exécuté dans les délais, cela n’avait pas été exigé.

De nouveaux rappels ont été envoyés en octobre et décembre 2016, en janvier, février, mars et avril 2017. En mai 2017, le bailleur a mis en demeure le locataire de lui verser dans un délai de 30 jours la somme de CHF 3070.– correspondant aux loyers des mois de décembre 2016 et mai 2017, frais de rappel en sus, précisant qu’à défaut, le bail serait résilié de manière anticipée. Bien que le paiement ait été effectué dans les délais, une nouvelle mise en demeure a dû être notifiée en juin 2017, le bailleur insistant alors sur l’obligation pour le locataire de payer ses mensualités dans les délais contractuels, soit avant le 8 du mois en cours. La résiliation ordinaire du bail était envisagée en cas de non-respect de cette condition.

Entre juillet 2017 et février 2020, les loyers ont généralement été payés entre le 5e et le 12e jour du mois en cours. De nouveaux rappels ont été envoyés en mars 2020, décembre 2020 et janvier 2021. Les loyers ont été systématiquement payés après le 10 du mois en cours, à une exception près.

En juin 2021, le bail a été résilié pour le 30 septembre 2021 en raison des retards de paiement systématiques du locataire. Le congé a été contesté par le locataire qui a conclu à l’annulation du congé et, subsidiairement, à l’octroi d’une prolongation de bail de quatre ans échéant au 30 septembre 2025. Dans sa réponse et demande reconventionnelle, le bailleur a conclu à la validation du congé en se prévalant notamment de la rupture du lien de confiance qui le liait à son locataire et au refus de toute prolongation de bail ainsi qu’à l’évacuation immédiate du locataire.

Dans son jugement du 6 décembre 2022, le Tribunal des baux et loyers a déclaré valable le congé notifié au locataire pour le 30 septembre 2021 et a octroyé à ce dernier une unique prolongation de bail de deux ans. Sur appel du locataire, la Chambre des baux et loyers a, dans son arrêt du 4 mars 2024, déclaré valable le congé notifié au locataire pour le 30 septembre 2021 mais a octroyé à ce dernier une unique prolongation de bail de trois ans.

Le locataire a formulé deux griefs contre le jugement du tribunal précité. Tout d’abord, il s’est plaint d’une constatation incomplète et inexacte des faits, affirmant qu’il n’avait reçu qu’un seul rappel entre juin 2017 et décembre 2021 et n’avait eu que quelques jours de retard dans le paiement du loyer pendant cette période. La Chambre des baux et loyers a rejeté ce grief, notant que bien qu’aucun rappel n’ait été envoyé entre fin 2017 et fin 2019, des rappels ont été adressés pendant la période de 2020 à 2021.

Ensuite, le locataire a remis en question la validité du congé notifié par le bailleur. Il a soutenu que ce dernier agissait de manière contraire à la bonne foi en ne faisant pas usage de la clause contractuelle lui permettant d’exiger un paiement par trimestre d’avance, puis en résiliant le bail sous prétexte d’une rupture du lien de confiance, alors qu’il avait toléré ses retards de paiement pendant une période prolongée. Selon lui, l’argument de la rupture du lien de confiance n’était qu’un subterfuge et reflétait une disproportion évidente des intérêts en présence.

Après avoir rappelé les règles applicables à une résiliation ordinaire, la Chambre des baux et loyers a considéré que le motif invoqué par le bailleur était légitime, car il était corroboré par les rappels et mises en demeure envoyés au locataire depuis 2016. Malgré la tolérance accordée pour certains retards de paiement jusqu’en février 2020, la clarté de la communication initiale du bailleur en juin 2017 était maintenue.

La Chambre des baux et loyers a également ajouté que la détérioration progressive de la relation contractuelle, qui s’est intensifiée à partir de fin 2020, montre que le bailleur avait des motifs légitimes pour résilier le bail, même si les paiements dus étaient finalement effectués dans le délai imparti.

Partant, la résiliation ordinaire du bail par le bailleur n’a pas été considérée comme étant contraire à la bonne foi.

Cet arrêt de la Chambre des baux et loyers est particulièrement intéressant, notamment pour les propriétaires qui doivent couvrir leurs frais avec les montants des loyers encaissés et pour lesquels les retards de paiement répétés de la part des locataires sont très pénibles.

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