Nouveau règlement sur l’énergie (REN) : vos obligations

18 octobre 2022
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C’est avec grand plaisir que la Chambre genevoise immobilière a accueilli plus de 260 personnes lors des Assemblées générales de la Section des propriétaires de villa (SPV) et du Groupement des propriétaires d’appartement (GPA) le 6 septembre 2022.

M. Marc Girelli, Expert CECB, AMO Energie & Ingénieur, Gérant de BED’In Sàrl, et Christophe Aumeunier, Secrétaire général de la CGI, ont fait le point sur le règlement sur l’énergie.

Marc Girelli et Christophe Aumeunier
Christian Tamisier

De manière très générale, Christophe Aumeunier a rappelé que ce règlement n’a pas été négocié avec le département du territoire, mais qu’il a fait l’objet de communications à la CGI qui, de son côté, a transmis ses observations.

Ainsi, le principe de réalité a obligé les autorités à concéder que certains éléments contenus dans leurs premières moutures rendraient inapplicable la règlementation. L’indice de dépense de chaleur admissible est passé de 350 MJ/m2 à 450 MJ/m2. Ensuite, il a été décidé d’introduire un principe de bivalence qui sera explicité ci-dessous. Enfin, des délais plus raisonnables ont été retenus pour réaliser la transition énergétique.

Installations productrices de chaleur

 Le règlement entré en vigueur le 1er septembre 2022 impose que, lors de la pose, la transformation ou le remplacement d’une installation productrice de chaleur, celle-ci soit alimentée prioritairement et dans toute la mesure du possible par des énergies renouvelables ou des rejets de chaleur. Le changement de brûleur ou de tout autre composant annexe d’une chaudière de plus de 20 ans est assimilé à une transformation.

Répondant à une question, M. Marc Girelli indique que le département privilégie la technologie des pompes à chaleur, qui ne pose pas beaucoup de problèmes pour des villas individuelles ou des immeubles de moins de 5 preneurs de chaleur. Les choses se compliquent concernant la rénovation d’immeubles construits en plein centre-ville et comportant une vingtaine d’appartements pour lesquels, en l’état, l’installation de pompes à chaleur est très complexe.

Dès lors et pour pallier le manque de puissance d’une installation de pompes à chaleur pendant les jours les plus froids de l’année, le règlement a admis qu’une installation productrice de chaleur à l’aide d’énergies fossiles pourra être installée et fonctionnera de manière subsidiaire ; c’est le principe de bivalence.

Indice de dépense de chaleur

Marc Girelli précise que l’indice de dépense de chaleur correspond à la quantité annuelle d’énergie finale consommée pour la production de chaleur, ramenée à un m2 de plancher chauffé et corrigé en fonction des données climatiques de l’année considérée.

Christophe Aumeunier, Stéphane Penet, Edouard Cuendet et Christian Tamisier

Le seuil de l’IDC a été fixé par le département du territoire à 450 Mj/m2/an. Il y a dépassement du seuil lorsque l’IDC moyen des trois dernières années est supérieur à cette valeur. Ce dépassement engendre l’obligation de réaliser un audit énergétique et l’exécution de mesures d’amélioration (réglage, équilibrage…). Il est anecdotique de relever que le règlement est bizarrement rédigé car, si ces mesures sont immédiatement adoptées par le propriétaire et qu’elles mènent directement à atteindre le seuil de 450 MJ/an, l’audit n’est alors plus requis.

Il y a dépassement significatif du seuil IDC lorsque celui-ci est supérieur à 800 MJ/m2/ an jusqu’au 31 décembre 2026 ; supérieur à 650 MJ/m2/an dès le 1er janvier 2027 et jusqu’au 31 décembre 2030 ; supérieur à 550 MJ/m2/an à partir du 1er janvier 2031.

« Le département privilégie la technologie des pompes à chaleur, qui ne pose pas beaucoup de problèmes pour des villas individuelles ou des immeubles de moins de 5 preneurs de chaleur. Les choses se compliquent concernant la rénovation d’immeubles construits en plein centre-ville et comportant une vingtaine d’appartements pour lesquels, en l’état, l’installation de pompes à chaleur est très complexe. »

Le dépassement significatif du seuil a pour conséquence une décision administrative ordonnant la réalisation de travaux énergétiques. Il faut que ceux-ci soient susceptibles de ramener l’IDC en dessous de 450 MJ/m2/an. Le délai pour les réaliser est de 36 mois à compter de la notification de la décision administrative.

Les dispositions relatives à l’IDC sont entrées en vigueur le 1er septembre 2022 et, comme il est spécifié qu’il s’agit d’obtenir trois valeurs successives d’IDC (soit trois périodes de chauffe distinctes), dans les faits, les premières décisions sont attendues :

  • pour les PPE de plus de 5 preneurs de chaleur, dès le premier semestre 2023 ;
  • pour les villas de moins de 5 preneurs de chaleur, dès le premier semestre 2025 (en effet, il n’existait pas, avant le 1erseptembre 2022, une obligation de fournir les indices de dépense de chaleur à l’OCEN).

Financement

Une étude de l’HEPIA estime que pour les immeubles collectifs avec un dépassement significatif du seuil de l’IDC, l’investissement serait de
CHF 400.– à CHF 1200.–/m2 de surface chauffée. De notre côté, épaulés par des techniciens et des architectes, il nous apparaît que chaque villa est différente et qu’une appréciation empirique laisse penser à un investissement compris entre CHF 40 000.– et CHF 120 000.–.

Ces besoins de financement sont la conséquence directe de choix politiques abrupts induits par la politique énergétique et climatique. Dès lors que les propriétaires ne pouvaient les imaginer, cette rupture s’apparente véritablement à une rétroactivité de la législation. Nous soutenons en conséquence les projets des députés qui nous sont proches au Grand Conseil et qui devraient prochainement s’aligner sur les positions des Chambres fédérales ; celles-ci ont décidé très récemment d’augmenter massivement les subventions.

Dans tous les cas de figure, nous restons à la disposition de nos membres pour, le cas échéant, les aider à contester les décisions de l’OCEN qu’ils considéreraient comme étant disproportionnées. Comme vous le savez, nous disposons à cet effet des compétences juridiques requises et de l’aide d’ingénieurs en énergie.

La question du comportement

M. Marc Girelli a très justement insisté sur le fait que nos comportements sont également susceptibles d’influencer assez notablement notre consommation énergétique. Ainsi, la réduction d’un degré de chaleur de nos appartements ou de nos bureaux permettrait de diminuer de 5 % à 6 % notre consommation énergétique.

« Ces choix politiques abrupts sont à l’origine de besoins en financements énormes. Pour cette raison nous réclamons un subventionnement massif. »

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Édito

Edito

Une toute petite minorité de contribuables, des personnes physiques, soit 0,7 % d’entre nous, paie près de 21 % de l’impôt sur le revenu, tandis que 78,5 % de l’impôt sur la fortune est payé par 2,9 % des contribuables. Notre pyramide fiscale est inversée et elle repose sur sa pointe, démontrant que Genève marche sur la tête.
Christophe Aumeunier
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