Selon l’article 269 CO, un loyer est considéré comme abusif s’il permet un rendement excessif. Dans la pratique, l’examen porte sur le rendement net ou brut. Auparavant, selon le Tribunal fédéral, le rendement net ne pouvait dépasser de plus de 0,5 point de pourcentage le taux d’intérêt de référence, et les fonds propres n’étaient que partiellement ajustés au renchérissement.

Dans son arrêt 147 III 14 de 2020, le Tribunal fédéral a fini par modifier sa jurisprudence trop ancienne et principalement applicable dans le cadre du calcul du rendement net en cas de contestation du loyer initial. Il a reconnu que les paramètres qui découlaient de ses jurisprudences de 1986 et 1994 n’étaient plus en adéquation avec la réalité économique. Autrement dit, la méthode utilisée conduisait à des loyers qui n’étaient plus dans un rapport adéquat avec la mise à disposition de l’usage des habitations en question. Les changements portaient essentiellement sur les deux points suivants : (1) les fonds propres investis ont été revalorisés à 100% selon l’évolution de l’ISPC et non plus à 40%, (2) le taux de rendement admissible est désormais de 2% au-dessus du taux hypothécaire de référence (au lieu des 0.5%) lorsque le taux de référence est inférieur ou égal à 2%.

Cet arrêt insistait, à juste titre, sur la nécessité de préserver des rendements adéquats aux propriétaires pour qu’un intérêt à la mise à disposition de logements persiste. Il s’agissait d’une actualisation indispensable à l’évolution des conditions économiques, notamment les taux d’intérêt durablement bas et l’évolution durablement faible de l’Indice suisse des prix à la consommation.

Cela étant, vu les variations des taux hypothécaires qui laissent penser qu’il n’est pas impossible que ceux-ci puissent, un jour, dépasser 2%, c’est à juste titre que les Chambres fédérales ont accepté une motion Engler qui charge le Conseil fédéral d’élaborer une réglementation claire du rendement net afin de garantir la sécurité juridique, la transparence et un équilibre entre les intérêts des locataires et ceux des bailleurs. Une modification de l’Ordonnance sur le bail à loyer (OBLF) est donc souhaitable.

De manière générale nous soutenons la modification de l’OBLF qui propose de s’appuyer sur des données historiques pour établir une échelle dégressive du pourcentage admissible applicable en sus du taux hypothécaire de référence. Cette échelle va d’une majoration en pourcentage admissible de 1,75% lorsque le taux d’intérêt de référence est de 2,25% à 0,5% lorsque le taux d’intérêt de référence est de 6%.