PROCÉDURE D’ÉVACUATION EN CAS CLAIR APRÈS L’ÉCHÉANCE D’UN CONTRAT DE DURÉE DÉTERMINÉE

Dans le cas que traite la Chambre des baux et loyers genevoise dans l’arrêt rendu le 2 décembre 2025 (ACJC/1727/2025), un contrat de bail est conclu en juil-let 2021 et porte sur la location d’un studio situé au rez-de-chaussée d’un immeuble genevois. Il est indiqué dans le contrat qu’il prendra fin sans résiliation préalable le 31 mars 2024.

Le locataire n’a pas sollicité de prolongation de son contrat avant l’échéance du 31 mars 2024. Le locataire a indiqué, en réponse au courrier fixant l’état des lieux de sortie, qu’il n’avait pas trouvé de solution de relogement. Une entreprise de désinsectisation devant intervenir dans le studio a indiqué que ce dernier était sous-loué selon les informations reçues du locataire. Par requête du 20 mars 2024, la bailleresse a déposé une action en évacuation, assortie de mesure d’exécution, selon la procédure des cas clairs.

Lors de l’audience, le locataire a confirmé avoir sous-loué à une dizaine de reprises le studio et que, sur conseil de son avocat, il avait retiré l’annonce du site Airbnb quelques jours auparavant. Il a également expliqué ne pas avoir compris la durée déterminée du contrat. Le Tribunal des baux et loyers a condamné le locataire à évacuer le logement avec effet immédiat et a autorisé la bailleresse à requérir l’évacuation par la force publique dès l’entrée en force du jugement. Les premiers juges ont retenu que les conditions d’une résiliation selon l’article 257f al. 3 CO (violation du devoir de diligence) étaient réunies dès lors que le locataire avait sous-loué à plusieurs reprises son logement, sans autorisation et à un prix exorbitant. Le locataire a formé appel et recours de ce jugement devant la Cour de justice.

Dans le cas présent, la Cour de justice genevoise rappelle qu’un contrat peut être conclu pour une durée déterminée (ne nécessite pas l’envoi d’un congé) ou indéterminée (le bail doit être résilié). Elle retient que le locataire reproche à raison au Tribunal des baux et loyers d’avoir examiné si les conditions d’une résiliation extraordinaire fondée sur l’article 257f al. 3 CO étaient réunies dans la mesure où il n’est pas question d’un quelconque congé mais d’une procédure en évacuation initiée après la fin d’un contrat de durée déterminée. Les arguments du locataire selon lesquels il n’avait pas compris que le contrat était de durée déterminée tombent à faux. En effet, la Cour retient que sur la première page du contrat, il était indiqué que ce dernier prendrait fin sans résiliation préalable le 31 mars 2024. Il n’existe ainsi aucun doute sur le fait que le contrat est de durée déterminée. Dès lors, le locataire ne dispose plus d’aucun titre l’autorisant à demeurer dans les locaux et l’évacuation devra être confirmée.

Le locataire sollicite qu’un sursis humanitaire lui soit accordé. La Cour n’y donne pas suite dans la mesure où il occupe sans droit le logement depuis avril 2024 et qu’il a ainsi bénéficié, de fait, depuis cette date, de près d’un an et demi de prolongation de bail, temps largement suffisant pour entreprendre des recherches de relogement. Il n’a au surplus pas démontré avoir effectué une quel-conque recherche de relogement.

LE CONGÉ DONNÉ POUR LE BESOIN PROPRE DU FILS D’UN ACTIONNAIRE D’UNE SA CONSACRE-T-IL UNE DISPROPORTION DES INTÉRÊTS EN PRÉSENCE ?

Dans l’arrêt rendu par le Tribunal fédéral le 15 octobre 2025 (4A_78/2025), un contrat de bail portant sur une villa contiguë située à Genève est conclu en 1994. Une société avec un administrateur unique devient propriétaire en 2022. L’actionnaire habite à environ 900 m de la villa litigieuse avec sa famille. Un épisode houleux a opposé les parties le 2 juin 2021.

Par avis du 29 juin 2021, le bail a été résilié pour le 31 janvier 2022. Sur demande des locataires, le congé a été motivé par le besoin de la bailleresse, respectivement de son actionnaire. Dans un dernier courrier, la bailleresse a indiqué que les locataires n’avaient pas à savoir à ce stade l’identité exacte de la personne dont le besoin était invoqué. Ce congé a été contesté par les locataires. Le jugement du Tribunal des baux et loyers a été confirmé en appel de sorte que le congé a été déclaré valable et qu’une unique prolongation de bail de 4 ans, échéant le 31 janvier 2026, a été accordée aux locataires. Les locataires saisissent le Tribunal fédéral d’un recours.

Les locataires tentent de plaider le congé représailles vu l’épisode intervenu quelques jours avant la résiliation. Sur ce point, notre Haute Cour, à l’instar des juridictions cantonales, considère que le congé s’inscrit certes dans le cadre d’une relation pouvant être qualifiée de houleuse mais que la seule existence d’un échange peu courtois n’emporte pas la conviction que le congé aurait été motivé par l’unique but de se débarrasser des locataires. Finalement, les locataires insistent sur le fait que le congé serait contraire aux règles de la bonne foi. Dans le cadre de la procédure cantonale, il a été retenu que le besoin du fils de l’actionnaire de disposer de son propre logement était légitime et qu’il ne consacrait pas de disproportion des intérêts en présence. Au contraire, les recourants se prévalent de cette disproportion en indiquant qu’ils occupent le logement depuis plus de 30 ans, que leur état de santé est fragile. Cela étant, l’intérêt du fils, âgé de 25 ans, à habiter dans son propre logement, à proximité de ses parents tout en étant proche du tram, n’apparaît pas futile et ne consacre pas de disproportion des intérêts en présence. Le recours a par conséquent été rejeté.

Nous saluons cet arrêt qui rappelle de manière claire les exigences de motivation d’un congé et qui détaille les cas dans lesquels une disproportion des intérêts en présence peut être admise.