Des raisons historiques ainsi qu’une politique d’acquisition de terrains très active et exponentielle font, une fois de plus, de Genève une exception au sein de la Suisse. Contrairement à d’autres cantons, l’État, les communes et les établissements de droit public sont, avec leurs caisses de pension, les plus importants propriétaires du canton. Non seulement les collectivités publiques genevoises détiennent 45% des mètres carrés bâtis du canton, mais elles sont également propriétaires de nombreux terrains.

Des cessions qui interrogent

Ces entités publiques sont de plus en plus souvent amenées à céder des immeubles ou à octroyer des droits de superficie. La politique menée par le Département du territoire conduit d’ailleurs à une recrudescence de terrains remis en droit de superficie notamment dans le cadre d’opérations menées entre la Fondation pour la promotion du logement bon marché et de l’habitat coopératif (FPLC) et des coopératives ou, par exemple, la Fondation PAV au profit de caisses de pension ou de coopératives.

Ces opérations posent des questions fondamentales

La première question est de savoir si c’est bien le rôle des collectivités publiques d’acquérir massivement des terrains en évinçant les privés pour réaliser des tâches qui ne sont pas des tâches déléguées comme la santé ou l’éducation, par exemple. La réponse est clairement non, notamment lorsque l’on observe l’ampleur des acquisitions, leurs finalités et les charges financières qui grèvent la collectivité.

Un marché public qui doit être transparent

La seconde question, à laquelle ce projet de loi entend répondre, est le fait de s’assurer que la cession de terrains et de biens immobiliers se fasse à travers une procédure qui assure la transparence et l’égalité de traitement entre les bénéficiaires de ventes ou de droits de superficie. Autrement dit, il est essentiel qu’aucun doute ne puisse exister sur la bonne gestion des biens publics et que, d’emblée, toute éventuelle suspicion de favoritisme, de clientélisme ou d’usage discrétionnaire de biens publics soit exclue des attributions de terrains faites, en particulier, à des coopératives ou des caisses de pension. La proximité, parfois même organique, entre ces acteurs, commande la mise en place de règles précises et strictes pour s’assurer que la concurrence est respectée et que les acteurs privés disposent de garanties d’accès aux terrains cédés. Il en va du respect de garanties constitutionnelles.

L’Accord sur les marchés publics (AIMP) correspond à la mise en œuvre, en Suisse et dès 1994, d’une législation spécifique qui soumet chaque acquisition de biens et de services par une collectivité publique, à partir de certains seuils, à des règles de procédure garantissant transparence, égalité de traitement et protection juridictionnelle. Par contre, les opérations d’aliénation de biens ou de droits par des collectivités publiques ne sont pas soumises à de telles règles exigeantes et uniformes.

Une lacune à combler

Cette situation n’est pas satisfaisante, particulièrement dans le canton de Genève qui compte un nombre important de collectivités publiques très actives en matière immobilière et qui voit de nombreux acteurs évoluer dans un marché tendu, très concurrentiel. En effet, dans un contexte de forte demande immobilière, les immeubles du patrimoine public représentent un levier économique et social important. L’absence de cadre spécifique pour l’attribution de droits réels sur ces biens peut conduire à des pratiques inéquitables, des conflits d’intérêts, voire des situations de monopole.

Ainsi, le projet de loi proposé vise à encadrer l’octroi et la cession de droits réels sur des immeubles appartenant aux collectivités publiques genevoises. L’introduction de cette législation répond à un double objectif : garantir la transparence et l’équité dans la gestion des biens publics tout en favorisant une concurrence saine et efficace entre acteurs publics et privés.

En instaurant des procédures formelles et transparentes pour la gestion des biens publics, ce projet de loi renforcera la confiance des citoyens et des acteurs économiques dans les institutions publiques.

Il convient enfin de relever que, depuis de nombreuses années déjà, certaines collectivités publiques, comme les communes, se soumettent volontairement à des procédures d’appel d’offres similaires aux procédures existantes en droit des marchés publics, notamment pour réaliser des projets immobiliers sur des parcelles qui leur appartiennent. Le processus est initié par un « appel à candidatures » ou « un appel d’offres investisseurs » et est défini par un cahier des charges précis, établi au cas par cas.

Par conséquent, ce projet de loi propose aussi un cadre pour l’organisation des appels d’offres qui devront se conformer à des principes d’impartialité, de transparence et d’égalité de traitement. Afin de prévenir les conflits d’intérêts et garantir l’intégrité des procédures, des mesures spécifiques sont prévues pour exclure les personnes présentant un intérêt personnel dans les opérations soumises à la loi.

En instaurant des procédures formelles et transparentes pour la gestion des biens publics, ce projet de loi renforcera la confiance des citoyens et des acteurs économiques dans les institutions publiques. De plus, elle permettra une valorisation optimale du patrimoine immobilier de l’État, au bénéfice des finances publiques et de la collectivité.