Deux servitudes proches, mais pas équivalentes

Le droit d’habitation et l’usufruit sont souvent confondus. Les deux donnent un droit d’usage sur un bien immobilier. Cependant, le droit d’habitation est plus limité : il permet seulement d’occuper le logement soi-même. Le titulaire ne peut ni le louer à un tiers, ni en tirer un revenu. Il s’éteint au départ définitif du titulaire du logement, notamment lorsqu’il déménage dans un EMS.

L’usufruit, lui, offre davantage de souplesse. Il peut notamment permettre la location du bien, selon les limites prévues par le droit civil.

En droit civil, les règles de l’usufruit s’appliquent par défaut au droit d’habitation puisque l’analogie entre les deux servitudes est inscrite dans la loi. En droit fiscal, en revanche, il n’existe aucune disposition indiquant qui doit supporter la charge de l’impôt sur la fortune dans le cadre du droit d’habitation. Or, cette question est cruciale dans le cadre d’un taux très élevé sur la fortune, comme c’est le cas à Genève.

Face à cette absence de disposition explicite prévue par le législateur, le Tribunal fédéral a décidé qu’il lui revenait de trancher, dès lors que « le principe de la légalité en matière de droit fiscal exprimait aussi la volonté de garantir à ce que les obligations fiscales soient prévisibles pour le contribuable ».

La solution retenue : le bien imposé sur la fortune, chez le propriétaire

Le Tribunal fédéral a décidé que, contrairement à l’usufruit, un immeuble grevé d’un droit d’habitation doit désormais être fiscalement attribué, au titre de l’impôt sur la fortune, à son propriétaire, et non à son bénéficiaire. Ce choix repose sur la nature même du droit d’habitation, dont le caractère éminemment personnel et limité ne permet pas de le traiter sur le même pied d’égalité que l’usufruit.

S’agissant de l’imposition sur le revenu, le traitement fiscal reste inchangé puisque l’imposition de la valeur locative est explicite dans la loi et porte sur tout « droit de jouissance obtenu à titre gratuit » (art 21 al 1 let b LIDF).

Cette jurisprudence entérine la pratique déjà en vigueur dans certains cantons.

Cette modification a été annoncée ce printemps par l’Administration fiscale genevoise lors du panorama fiscal 2026 du 23 mars dernier et entre immédiatement en vigueur pour toutes les taxations encore ouvertes et à venir.

Un impact majeur sur le viager en droit d’habitation

Si cette réforme concerne tous les détenteurs d’un droit d’habitation, elle prend une résonance particulière dans le contexte du viager immobilier : un mécanisme qui permet à un vendeur de céder son bien tout en conservant le droit d’y résider jusqu’à la fin de sa vie, en contrepartie d’un capital initial appelé « bouquet » et, selon les cas, d’une rente viagère.

Jusqu’à présent, vendre en viager avec droit d’habitation était fiscalement pénalisant à Genève. Le vendeur se retrouvait dans une situation paradoxale : ayant cédé la propriété de son bien, il continuait néanmoins d’être imposé sur sa fortune pour ce même bien, en tant que détenteur du droit d’habitation, tout en étant également imposé sur les liquidités encaissées au titre du bouquet.

L’exemple ci-dessus illustre les conséquences regret-tables de la pratique fiscale antérieure : en révélant la valeur vénale réelle du bien (2,5 millions) lors de la vente, non seulement la transaction exposait le vendeur à une base imposable considérablement alourdie, mais en plus s’y rajoutaient les liquidités touchées à travers le bouquet. L’éventuel bénéfice financier du viager était en grande partie absorbé par une fiscalité disproportionnée.

Avec la réforme, c’est le propriétaire acheteur qui supporte désormais l’impôt sur la fortune lié à l’immeuble. Le vendeur n’est imposé que sur les liquidités effectivement détenues.

Ce que cela signifie concrètement pour les propriétaires

Pour les propriétaires qui détiennent déjà un droit d’habitation, notamment dans un contexte familial lors d’une donation avec réserve de droit d’habitation, cette réforme représente un soulagement fiscal immédiat. Cette décision de justice supprime désormais l’obstacle, principalement fiscal, qui freinait la création de nouveaux viagers avec droit d’habitation à Genève.