Votre bien immobilier respecte-t-il les nouvelles normes énergétiques ?

D’ici 2030, Genève veut réduire ses émissions de gaz à effet de serre de 60%. Pour y parvenir, le canton a adopté le 1er septembre 2022 une nouvelle réglementation* ambitieuse qui a pour objectifs de sortir du chauffage fossile et d’optimiser la consommation énergétique du parc bâti. Le seuil d’IDC, qui représente les besoins d’énergie pour le chauffage et l’eau chaude des bâtiments, a été revu à la baisse et est désormais fixé à 450 Mj/m2.an ; au-delà de 550Mj/m².an, un assainissement énergétique du bâtiment est exigé d’ici 2030. Cela implique l’obligation de calcul de l’IDC étendue à tous les bâtiments chauffés – y compris les maisons individuelles – et la substitution des énergies fossiles en faveur des énergies renouvelables lors du changement des installations de production de chaleur (chaudières)**.

Prendre part à la transition énergétique : pas si simple !

Réaliser des travaux de rénovation, c’est améliorer l’efficacité énergétique de son bien et faire ainsi baisser la consommation d’énergie. L’assainissement énergétique contribue également à revaloriser le bien, ce qui représente un avantage indubitable lors d’une revente. « Pour prendre les bonnes mesures aux bons moments, il est essentiel de cerner les faiblesses du bâtiment. L’exercice requiert une connaissance approfondie de la technique, des aspects légaux et des leviers financiers disponibles » relève Magali Scholaert, Responsable développement durable. Ce sont sur ces multiples aspects qu’interviennent les spécialistes de Naef.

En tant que propriétaire, êtes-vous sujet aux nouvelles obligations légales ? Quelles sont les étapes et les options possibles ? Combien les travaux vous coûteront-ils ? Enfin, quels sont les leviers financiers – telles que subventions et déductions fiscales – permettant de réduire le coût global de la rénovation ? Sur la base de leur expérience et de leur connaissance des spécificités genevoises, l’équipe du service Rénovations énergétiques propose un scénario d’assainissement personnalisé et détermine une planification des actions et investissements à engager. Ce service assure également les démarches administratives comme le dépôt d’autorisations de construire et la demande de subventions ; il lance les appels d’offres et pilote les travaux. Le contrôle et l’optimisation des interventions constituent la dernière étape du processus.

Consommer uniquement ce qui est nécessaire

Une fois l’IDC calculé, plusieurs cas de figure peuvent se présenter. Entre 450 et 550 Mj/m2.an, la mise en place de mesures d’optimisation, sans investissements importants, s’avère souvent suffisante pour abaisser l’indice au seuil requis. « L’optimisation des réglages en chaufferie, par exemple, permet de diminuer de manière considérable l’énergie nécessaire au chauffage des bâtiments. Pour notre parc immobilier sous gestion, 120 Contrats d’optimisation énergétique (COE) ont été souscrits sur les 750 contrats du canton », indique Aurélien Treboux, responsable Travaux chez Naef. Certains bâtiments présentent un bon IDC mais ont un système de chauffage déficient. « Il s’agit de vérifier l’âge de la chaudière et de cibler les plus anciens équipements de production de chaleur. Si votre chaudière a plus de vingt ans et qu’un incident survient, vous devrez la réparer puis la remplacer dans l’urgence, ce qui n’est jamais très agréable », explique Magali Scholaert. Mieux vaut donc prévenir que guérir. Pour cela, rien de tel que de recourir à des spécialistes.

Aurélien Treboux est l’un des rares experts genevois à être accrédité par le programme fédéral « Chauffez renouvelable ». Grâce à ce soutien financé par la Confédération, les propriétaires-clients de Naef bénéficient de conseils entièrement subventionnés pour planifier le remplacement de leur ancienne production de chaleur.

Dans certains cas, l’assainissement énergétique complet du bâtiment peut s’avérer nécessaire pour atteindre les nouveaux objectifs cantonaux. Un CECB + est alors réalisé ; ce document technique est ensuite analysé par le service Rénovations énergétiques afin de le rendre accessible au propriétaire.

« Nous contrôlons la faisabilité des variantes proposées et mettons en avant celle qui nous semble la plus efficiente pour nos mandants. À cela, nous ajoutons une analyse financière comprenant la valorisation de l’état locatif et une étude de l’impact fiscal », ajoute Aurélien Treboux.

À noter que si les travaux d’entretien sont suivis directement par la gérance, Naef peut s’appuyer sur son service d’architecture pour réaliser des rénovations d’envergures. Quelle que soit l’ampleur des travaux, les propriétaires ont affaire à des experts en prise avec les réalités du terrain qui proposent des mesures pertinentes pour une mise en conformité de chaque bien.

* Règlement d’application de la loi sur l’énergie (REn) www.ge.ch/nouvelle-reglementation-bati-qu-est-ce-qui-change.

** Un amendement modifiant les règles a été voté par le Grand Conseil le 21 septembre 2023 afin de rendre la transition énergétique plus accessible aux petits propriétaires. Par ailleurs, une conformité aux directives intercantonales pour ce qui est du référentiel à utiliser (CECB) a été décidée. Faisant usage de l’article 109 de la Constitution cantonale, le Conseil d’État a rejeté en bloc ce nouveau texte de loi. Pour l’instant, l’ancienne loi reste en vigueur ; le Conseil d’État dispose de 6 mois pour dégager un consensus.