Le PAV devient durable grâce à la PPE

29 juin 2023
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Le 12 mai 2023 le Grand Conseil, dans sa nouvelle composition, a adopté deux projets de loi qui améliorent la loi PAV. Il s’agit d’une part de rendre abordables les PPE réalisées en droit de superficie et, d’autre part, de prévoir une part minimale de 24% de PPE en pleine propriété.

La loi relative à l’aménagement du quartier « Praille-Acacias-Vernets » qui en a modifié les limites de zones pour initier la mutation de ce quartier initialement à vocation industrielle, vers un quartier mixte d’activités et de logements date du 23 juin 2011. Ce texte initial a été modifié en 2018 avec pour principal changement d’imposer au minimum 62% de logements sociaux parmi les 12’500 nouveaux logements prévus.

Ce ratio est trop élevé car il ne correspond pas à la demande de logements des Genevois. En effet, un grand nombre ne peut pas prétendre à ces logements sociaux car les conditions de revenus y relatives ne sont simplement pas respectées.

« La mixité sociale, qui est le ciment de la société genevoise, a été gravement mise à mal lors de cette modification de 2018. »

Ainsi, la mixité sociale, qui est le ciment de la société genevoise, a été gravement mise à mal lors de cette modification de 2018. Concentrer, en un seul lieu, 62% de logements sociaux est très lourd de conséquences au regard de la pérennité de l’aménagement du territoire et du logement. Cette erreur, si elle n’est pas corrigée, aura des conséquences désastreuses pour de très longues années.

L’étatisation massive du sol et des logements à laquelle se livrent les collectivités publiques qui reprennent leurs droits de superficies et écartent le secteur privé qui en était superficiaire crée un gigantesque déséquilibre qui s’avère un gouffre financier sans précédent. La volonté de favoriser des opérations immobilières de la CPEG sur le PAV est, une fois encore, à la charge des contribuables.

Rendre les PPE en droit de superficie abordables

Il s’agit que les PPE prévues en droit de superficie soient abordables et que les conditions de garanties hypothécaires soient améliorées pour limiter le coût d’usage du logement. En marge, il est aussi nécessaire de s’assurer que la loi Longchamp s’applique et que les acquéreurs habitent le logement acquis. Ce sont ces améliorations qui sont contenues dans la loi 12290 rédigée par Cyril Aellen, député PLR et candidat au Conseil national.

« Il s’agit que les PPE prévues en droit de superficie soient abordables et que les conditions de garanties hypothécaires soient améliorées pour limiter le coût d’usage du logement. »

En l’état actuel, la durée restreinte à 66 ans (au lieu de 99 ans) du droit de superficie alourdit inutilement le coût de ces logements qui ont une durée d’amortissement trop restreinte. Plus directement encore, le coût de la rente de superficie (le loyer du terrain si l’on veut) pratiqué par l’État propriétaire devrait être réduit car cette charge est excessive et entraine une charge d’usage (ce que l’on débourse pour habiter son logement) bien plus élevée qu’une PPE en pleine propriété.

Ce différentiel doit être amoindri pour respecter la volonté de l’État de mettre à disposition des logements répondant à un besoin prépondérant d’intérêt général et donc, le prix de la rente de superficie doit être revu à la baisse.

« Enfin, les conditions de la loi Longchamp sont reprises afin de s’assurer, notamment, que le logement soit occupé par ses acquéreurs. »

Afin de sécuriser la relation entre l’État et les propriétaires de PPE, il est également indispensable de préciser dans quelles conditions, à l’expiration du droit de superficie, les constructions font retour au propriétaire du terrain. C’est la question du versement par le superficiant (l’État) au superficiaire (le propriétaire de PPE) d’une indemnité équitable, souvent nommée : valeur de sortie. En spécifiant que cette indemnité est équivalente à la valeur vénale du logement en pleine propriété, les nouvelles dispositions protègent normalement le propriétaire et donnent les éléments de garantie indispensables aux préteurs hypothécaires afin que ces acquisitions en droit de superficie puissent se réaliser dans des conditions acceptables. Enfin, les conditions de la loi Longchamp sont reprises afin de s’assurer, notamment, que le logement soit occupé par ses acquéreurs.

Rendre le quartier durable en garantissant une proportion de vraie PPE

Il s’agit par la loi 12291 rédigée par Olivier Cerutti, ancien député du Centre et notre trésorier, d’améliorer la mixité sociale du quartier et ainsi d’en faire un quartier durable. L’idée est de garantir une part minimale de 24% de PPE en pleine propriété.

Actuellement, il n’est pas prévu de PPE en pleine propriété dans le quartier du PAV mais uniquement 12% de PPE en droit de superficie. Outre l’inconvénient majeur de leur charge d’usage élevée puisque la rente de superficie (loyer du terrain) vient s’ajouter au coût de l’opération, l’on n’est pas assuré de pouvoir transmettre l’appartement à ses enfants, le contrat de superficie comprenant un terme (66 ans en l’état). Cela fait pas mal d’inconvénients qui permettent de dire que c’est par défaut que certains se résignent à entrer dans ce système moins sécure et imparfait. Au contraire, même avec un relèvement des taux hypothécaires, l’engouement des Genevois pour la PPE ne se dément pas et ce sont des milliers de foyers genevois qui attendent de l’autorité qu’elle en autorise la construction dans des proportions plus élevées.

Deux référendums lancés

Bien que ces deux lois améliorent franchement le programme de construction du PAV et tendent à rendre le quartier durable, l’ASLOCA, dans son opposition dogmatique et discriminante à la propriété, a lancé deux référendums.

Ainsi, il fait peu de doute que nous votions sur la question très prochainement et que nous soyons appelés à nous mobiliser pour soutenir ces deux textes.

« L’idée est de garantir une part minimale de 24% de PPE en pleine propriété. »

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Édito

Chère Anne : bon vent !

C’est le 1er novembre 2006 que tu as commencé à travailler à la Chambre en qualité de titulaire du brevet d’avocate. Immédiatement, ce poste t’a convenu et ton énergie et tes compétences ont largement profité aux nombreux propriétaires que tu as défendus et conseillés avec une grande intelligence.
Christophe Aumeunier
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