Des années de lutte et trois victoires en un mois !
Après son départ du Grand Conseil et suite à son élection au Conseil national, notre ancien Président Cyril Aellen enregistre trois succès importants qui illustrent les compétences et la pugnacité nécessaires pour mener à leur terme des projets législatifs. Il est l’auteur de la loi sur les estimations fiscales des villas et des appartements que certains représentants des locataires avaient attaquée et qui sont totalement déboutés par la chambre constitutionnelle de la Cour de justice. Il avait aussi rédigé deux textes qui nous tiennent à cœur pour tenter de développer la propriété individuelle à Genève. Il s’agit de garantir 20% de pleine propriété en zone de développement et de réactualiser la loi sur l’aide à la propriété individuelle. Nous remercions Cyril Aellen d’avoir initié et porté ces projets d’importance qui sont détaillés ci-dessous.
La loi sur les estimations fiscales de certains immeubles (LEFI) est conforme
au droit supérieur, le recours est intégralement rejeté
La Chambre genevoise immobilière prend acte avec grande satisfaction du rejet intégral du recours formé contre la loi sur les estimations fiscales des appartements et des villas occupés par leurs propriétaires. Le peuple genevois avait accepté ce texte en votation populaire le 18 juin 2023.
La Chambre genevoise immobilière prend acte avec grande satisfaction du rejet intégral du recours formé contre la loi sur les estimations fiscales des appartements et des villas occupés par leurs propriétaires.
La nouvelle loi change de paradigme. Alors que Genève avait pratiqué des hausses linéaires périodiques des valeurs fiscales, il est prévu, après une dernière hausse linéaire de 12%, d’indexer ces valeurs à l’indice genevois à la consommation, l’indexation ne pouvant toutefois pas excéder 1% l’an.
Comme nous l’avions supposé, cette méthode est validée par la chambre constitutionnelle qui la déclare conforme à la loi d’harmonisation fiscale (LHID).
La loi comprend aussi une diminution de l’impôt immobilier complémentaire qui est un impôt spécifique à l’immobilier, frappant la détention d’immeubles, en sus de l’impôt sur la fortune. Cette diminution est justifiée pour alléger la charge fiscale supplémentaire liée à la hausse linéaire et l’indexation des valeurs fiscales.
Une diminution de l’impôt sur l’ensemble de la fortune fait également partie de la réforme car elle est utile à l’équilibre de la fiscalité genevoise. Il est rappelé à cet effet que Genève, selon les chiffres de la Confédération, est le canton qui possède l’indice d’exploitation du potentiel fiscal le plus élevé du pays. La pression fiscale, en particulier sur les propriétaires, est énorme, notamment parce que l’impôt sur la fortune y est le plus lourd de Suisse.
Enfin, une importante concession est faite puisque l’équilibre du projet mené par la majorité du Grand Conseil conduit à une hausse de l’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers (perçu lors de la vente du bien) qui passent, après une durée de détention particulièrement longue, de 25 ans, de 0% actuellement, à 2%.
Nous nous réjouissons de la baisse de l’impôt immobilier complémentaire (IIC) de 1‰ à 0,2‰, qui profite directement aux propriétaires de leur logement et de la baisse de 15% du taux de l’impôt sur la fortune, tout à fait salutaire dans le canton suisse qui taxe le plus la fortune.
Ainsi, c’en est fini du taux cumulé (IIC et fortune) de 1,1% pour les propriétaires de leur logement !
Il résulte de l’acceptation de la LEFI une économie d’impôt de 100 millions qui redonne du pouvoir d’achat à la classe moyenne. Cette somme ne manquera pas à la réalisation de tâches publiques puisque les comptes de l’Etat bouclent avec des excédents.
L’objectif atteint aujourd’hui permet de régler exhaustivement et à long terme la question des estimations fiscales des logements des propriétaires de manière transparente, équilibrée et conforme au droit fédéral.
Les représentants des locataires – pourtant pas concernés – qui ont formé ce recours disposent d’un délai de 30 jours pour saisir le Tribunal fédéral.
Quoi qu’il en soit, même si la situation juridique pourrait interroger, l’effet suspensif ayant déjà été refusé par la Chambre constitutionnelle, à notre avis la volonté populaire qui a accepté la loi doit impérativement être respectée. Le Conseil d’Etat devrait donc fixer, avant la fin de l’année, une date d’entrée en vigueur de la loi.
Le Tribunal fédéral confirme que l’obligation de construire 20% de PPE en pleine propriété en zone de développement est conforme au droit supérieur
En août 2020, le Grand Conseil a adopté une loi modifiant l’art. 4A de la loi générale sur les zones de développement (LGZD) pour prévoir en zone de développement un tiers de logements d’utilité publique, un tiers de logements locatifs à prix contrôlés mais non subventionnés, et un tiers laissé au libre choix de celui qui construit. Un minimum d’un cinquième, soit 20% de PPE était encore prévu dans ce dernier tiers (art. 4A al. 2 LGZD). Il est important de relever ici que plus de 80% des nouveaux logements construits à Genève, le sont en zone de développement.
Ayant observé que certains acteurs, entités publiques ou proches de celles-ci souhaitaient imposer un modèle de PPE en droit de superficie qui permettait uniquement la propriété des immeubles pour un nombre d’années définies, le dispositif a dû être complété. Un nouveau projet de loi modifiant l’art. 4A, al. 2, in fine LGZD en vue de préciser que les logements en PPE du programme le soient « en pleine propriété » a été déposé par Cyril Aellen en avril 2022. Un recours a été déposé le 14 septembre 2022 par-devant la chambre constitutionnelle de la Cour de justice, laquelle l’a entièrement rejeté en date du 16 février 2023.
Cette dernière juridiction a constaté que le fait d’exiger de la PPE en pleine propriété n’était pas contraire au droit supérieur. Les parties recourantes ont interjeté recours auprès du Tribunal fédéral.
Le Tribunal fédéral rappelle que la construction de logements et l’accession à la propriété à des fins d’habitation sont des objectifs consacrés par la Constitution elle-même.
Les juges de Mon-Repos considèrent que, bien que la disposition litigieuse porte atteinte à la garantie de la propriété, voire à la liberté économique, la gravité de cette atteinte est néanmoins indécise, puisque la nouvelle disposition constitue une base légale formelle et suffisamment claire.
Le Tribunal fédéral rappelle que la construction de logements et l’accession à la propriété à des fins d’habitation sont des objectifs consacrés par la Constitution elle-même (art. 108 Cst.) et par la Constitution genevoise (art. 178 à 182 Cst-GE). En outre, le Tribunal fédéral suit le raisonnement de la chambre constitutionnelle et ajoute que l’objectif de favoriser l’accès à la propriété n’est qu’imparfaitement réalisé par une PPE constituée sur un droit de superficie distinct et permanent, dans la mesure où elle ne permet au superficiaire que de devenir propriétaire des constructions érigées, lesquelles reviennent au propriétaire du fonds à l’expiration du droit de superficie (art. 779c CC).
Partant, le Tribunal fédéral a rejeté entièrement le recours et validé la nouvelle mouture de la loi.
Loi sur l’aide à la propriété individuelle (LAPI) modernisée
Le Grand Conseil a accepté, le 30 août 2024, une modification de la LAPI dont le but est de favoriser l’accès à la propriété de son logement. Ce texte entrera en vigueur à la mi-octobre 2024.
C’est une réflexion et une analyse minutieuses de la situation parfois difficile des candidats à la propriété de leur logement à Genève qui ont conduit M. Cyril Aellen à proposer d’actualiser la loi initialement rédigée par M. Jean Opériol en 1997. Il s’agit toujours de pallier la difficulté de réunir 20% de fonds propres, même lorsque l’on dispose de revenus suffisants pour prétendre à la propriété de son logement.
Ainsi, les dispositifs suivants ont été actualisés :
Cautionnement
L’Etat peut se porter caution simple de prêts hypothécaires pour autant qu’ils soient primés par des prêts de rang préférable atteignant au moins 60% du coût d’acquisition du logement. Les prêts ainsi garantis, ajoutés à ceux qui les priment, ne peuvent dépasser 95% du prix d’acquisition du logement.
Prêts
L’Etat peut accorder lui-même des prêts pour autant qu’ils soient primés par des prêts de rang préférable atteignant au moins 80% de la valeur de nantissement du logement. Les prêts ainsi accordés par l’Etat, ajoutés à ceux qui les priment ne peuvent dépasser 95% du prix d’acquisition du logement.
Le prêt accordé par l’Etat prévoit un taux hypothécaire correspondant au taux d’intérêt moyen de la dette de l’Etat observé durant l’année précédente. Il est octroyé pour une durée fixe, maximale de 10 ans, et doit prévoir un amortissement régulier et complet à son échéance.
Nous considérons que ces modifications législatives sont importantes pour faciliter l’accession à la propriété de son logement.
Conditions
- L’acceptation d’un plan financier du candidat propriétaire par le département
- La titularité de la nationalité suisse ou d’un permis d’établissement de personnes majeures
- La déclaration faite à l’Office de la population que le logement constitue le domicile légal
- La fortune nette du groupe familial ne dépasse pas 50% du prix de revient du logement
- Les charges de propriété ne sont pas inférieures à 1/5 du revenu brut du groupe familial et supérieures au 1/3 de ce même revenu
- Le nombre de pièces habitables du logement ne dépasse pas de plus de 3 unités le nombre de personnes qui composent le groupe familial
Nous considérons que ces modifications législatives sont importantes pour faciliter l’accession à la propriété de son logement et espérer que nous soyons plus nombreux à Genève.
