Les deux projets de loi ne touchent qu’une petite partie des baux à loyer en vigueur. Ils contribuent toutefois à rendre les règles actuelles plus équitables et transparentes et remédient à certaines situations problématiques dont peuvent souffrir les bailleurs et les locataires, de même que l’ensemble des résidents d’un immeuble.

Pour mieux comprendre les enjeux de ces deux textes, revenons de manière factuelle sur les modifications apportées et leurs effets.

SOUS-LOCATION

Qui est concerné ?

Cette modification concerne les conditions de la sous-location et impacte les locataires, sous-locataires et bailleurs.

Ce qui change

Désormais, en vue d’une sous-location, un vague arrangement oral entre le bailleur et le locataire ne suffira plus. La révision exige en effet une demande écrite du locataire ainsi qu’un accord écrit du bailleur. Par ailleurs, les conditions auxquelles le bailleur peut refuser son accord à la sous-location sont précisées et complétées. Dorénavant, le bailleur ne sera plus tenu d’accepter une sous-location si celle-ci est prévue pour une durée supérieure à deux ans.

Dorénavant, le bailleur ne sera plus tenu d’accepter une sous-location si celle-ci est prévue pour une durée supérieure à deux ans.

Ce qui ne change pas

Les locataires pourront toujours sous-louer tout ou partie d’un logement ou d’un local commercial avec l’accord du bailleur. Les locataires qui partent par exemple en voyage pendant plusieurs mois ou à l’étranger pour des raisons professionnelles pourront continuer de sous-louer leur logement jusqu’à deux ans. Les sous-locations répétées de courte durée restent également possibles. Comme aujourd’hui, le bailleur ne pourra refuser de donner son accord à une sous-location que si celle-ci se fait à des conditions abusives.

Pourquoi ces adaptations sont-elles justifiées ?

La sécurité du droit profite à toutes et à tous

En exigeant que la sous-location fasse l’objet d’une demande écrite du locataire et d’un accord écrit du bailleur, la révision contribue à clarifier les conditions de la sous-location, à éviter des malentendus ou des confusions, dans l’intérêt tant du bailleur que du locataire et à renforcer la sécurité du droit.

Pas d’enrichissement au travers de la sous-location

Un locataire qui sous-loue son logement à un prix exor-bitant, par exemple au travers de plateformes comme Airbnb ou dans des régions touristiques très prisées, peut s’enrichir de manière injustifiée. Il arrive régulièrement que des appartements anciens bon marché soient trop souvent sous-loués à des loyers nettement plus élevés que ceux payés par le locataire principal. Ces apparte-ments étant de fait retirés du marché locatif, les locataires pâtissent également de cette situation. La révision vise à empêcher de tels cas.

Le droit à la sous-location est préservé

Avec la révision, la sous-location reste possible, le bailleur ne pouvant s’y opposer qu’à des conditions très précises. La sous-location reste d’ailleurs même possible pour une durée supérieure à deux ans : le locataire et le bailleur sont libres de se mettre d’accord sur des règles différentes de celles prévues dans le code des obligations.

BESOIN PROPRE

Qui est concerné ?
Cette modification ne concerne que deux cas de figure :

• le propriétaire d’un bien loué change : le nouvel acquéreur a un besoin propre et actuel d’utiliser ce logement actuellement occupé,
• le propriétaire qui loue son bien mais souhaite le récupérer pour son besoin propre, alors que la résiliation qu’il notifie tombe en cours de procédure l’opposant à son locataire ou dans les trois ans qui suivent une procédure dans le cadre de laquelle il n’a pas intégralement obtenu gain de cause.

Ce qui change
La notion actuelle de « besoin propre urgent » est imprécise. La révision prévoit de remplacer le « besoin propre urgent » par le « besoin propre important et actuel, établi sur la base d’une évaluation objective ». Cette légère adaptation formelle permet aux personnes qui achètent un appartement ou un local commercial loué d’utiliser leur bien dans un délai raisonnable.

Ce qui ne change pas

En cas d’acquisition d’un appartement ou d’un local commercial loué à un tiers, le nouveau propriétaire pourra comme aujourd’hui résilier le contrat de bail en respectant les délais et les échéances prévus dans la loi en lieu et place des délais et des échéances fixés dans le contrat de bail. Il ne pourra toutefois le faire que s’il souhaite emménager dans l’appartement ou utiliser lui-même le local commercial tout en prouvant l’existence d’un besoin actuel et objectif pour lui-même ou ses proches parents ou alliés. Les droits des locataires (contestation de la résiliation, demande de prolongation du bail, etc.) ne sont pas réduits et restent inchangés.

Pourquoi ces adaptations sont-elles justifiées ?

La sécurité du droit profite à toutes et à tous

La réglementation actuelle induit une insécurité juridique tant pour les propriétaires que pour les locataires, de même que des procédures extrêmement longues. La révision ne modifie pas fondamentalement la situation mais précise dans la loi les critères qui découlent actuellement de la jurisprudence du Tribunal fédéral concernant la notion de « besoin propre ». Elle renforce l’équité et la sécurité du droit dans l’intérêt de tous.

L’exercice du droit de la propriété doit être possible

Les enjeux autour du besoin propre urgent d’un nouveau propriétaire ne concernent que très peu de baux à loyer. Cela étant, le particulier qui achète un appartement en y consacrant ses économies doit pouvoir l’utiliser dans un délai prévisible et raisonnable. L’en empêcher équivaut à une restriction grave du droit de la propriété. Comme le montrent les décisions du Tribunal fédéral, il peut aujourd’hui s’écouler des années avant qu’un propriétaire puisse enfin utiliser son propre local commercial ou son propre appartement, même en cas de besoin personnel urgent prouvé.

Pesée équitable des intérêts

La révision n’autorise pas des résiliations de bail à n’importe quelles conditions. Une vague intention d’occuper soi-même un logement acheté ne suffit pas. Au contraire, le nouveau propriétaire devra, comme aujourd’hui, démontrer que son besoin propre est justifié. Les tribunaux continueront d’examiner chaque situation de manière stricte. Le locataire pourra comme aujourd’hui contester la résiliation et, en cas de validation de celle-ci, demander une prolongation du contrat de bail. Il en résulte un juste équilibre entre les intérêts des locataires et ceux des bailleurs.

La réglementation actuelle induit une insécurité juridique tant pour les propriétaires que pour les locataires, de même que des procédures extrêmement longues.

Important aussi pour les PME

Lorsqu’une PME se développe, elle a souvent besoin de nouveaux locaux plus spacieux. Si elle en fait l’acquisition, elle doit pouvoir les utiliser dans un délai raisonnable.

La Chambre genevoise immobilière soutient ces deux modifications législatives. Judicieuses et équitables, ces adaptations assurent une plus grande sécurité juridique et une plus grande transparence dans le droit du bail. Pour toutes ces raisons, nous vous invitons à voter et faire voter 2X OUI au droit du bail le 24 novembre prochain.