À l’heure où cette question revient dans l’actualité, il nous a semblé intéressant de faire un point sur les mesures restrictives actuellement en vigueur.

Une limite de 90 jours /an

La mesure la plus importante est intervenue en droit administratif. Selon la LDTR, tout changement d’affectation d’un logement soumis à la loi (cas de presque tous les logements sauf ceux situés en 5e zone et les bâtiments ne comportant qu’un seul logement) est proscrit. Cela signifie donc que l’on ne peut pas transformer un logement en local commercial (hormis dans quelques cas très rares). Or, le nouvel article 4A du règlement prévoit que « la location de la totalité d’un logement au travers de plates-formes de location est considérée comme un changement d’affectation au sens de la loi si elle excède 90 jours par an ». Ce type de location, pour une période excédant les 90 jours, est donc prohibée.

Cette limite de durée vise à tenir compte du fait qu’un propriétaire ou locataire qui occupe son logement pourrait vouloir le mettre à disposition de tiers – sans en changer pour autant l’affectation – durant ses absences (vacances ou autres).

Accord du bailleur

Outre cette mesure administrative, il convient de rappeler que, selon le droit du bail, la mise à disposition d’un logement par un locataire, qu’elle soit totale ou partielle, par le biais d’Airbnb ou d’une autre plate-forme du même type est considérée comme de la sous-location (totale ou partielle). Or, pour toute sous-location, le locataire doit obtenir l’accord de son bailleur. Il devra donc interpeller son bailleur en lui transmettant les conditions de la sous-location afin que celui-ci puisse se prononcer. Cependant, les locations Airbnb sont souvent pratiquées à des tarifs relativement élevés, ce qui peut être contraire au droit du bail, et peut donc permettre au bailleur de s’opposer à la sous-location. En cas de sous-location abusive non-autorisée notamment, et après une mise en demeure restée vaine, le bailleur est légitimé à résilier le contrat de bail principal. Il pourrait même exiger du locataire le remboursement des loyers perçus en trop.

Copropriété et nuisances

Enfin, dans le domaine de la PPE, des mesures sont aussi souvent prises car la mise à disposition de logements sur Airbnb génère régulièrement des nuisances pour les autres propriétaires et peut causer des problèmes d’insécurité, les accès à l’immeuble étant librement donnés. Il est donc de plus en plus fréquent de voir s’ajouter aux règlements d’administration et d’utilisation des PPE des articles visant à interdire ce type de pratique. L’introduction d’un tel article a été jugée comme tout à fait légale par le Tribunal fédéral dans un arrêt datant de 2019, lequel portait sur un immeuble de standing. Il y a toutefois de grandes chances que l’issue soit la même pour n’importe quel immeuble. Les Tribunaux seront sans doute amenés à trancher cette question d’ici quelques temps.