Modification du droit du bail : prise de position sur les trois avant-projets mis en consultation

2 février 2022
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Comme indiqué dans notre numéro 166, ces trois avant-projets de loi font suite à quatre initiatives parlementaires portant sur des questions spécifiques en droit du bail que la Commission des affaires juridiques du Conseil national a décidé de mettre en œuvre.

Ces modifications proposées ont pour but de lutter contre les abus, d’alléger les processus ou de rééquilibrer les intérêts à prendre en compte, de sorte que la CGI les soutient, tout en proposant quelques adaptations. Nous vous tiendrons naturellement informés de la suite qui y sera donnée. En attendant il vous est  possible de retrouver notre prise de position complète sur www.cgionline.ch.

Projet 1 – Sous-location

Ce premier projet exige le consentement écrit du bailleur en cas de sous-location et limite la durée de cette sous-location à deux ans. Il prévoit également qu’en cas d’absence de consentement écrit, le bailleur peut résilier le bail de manière anticipée après une protestation écrite restée sans effet.

De manière générale, nous relevons qu’une protection accrue des bailleurs dans le cadre de la problématique de la sous- location est bienvenue. Comme relevé dans le message, il n’est pas rare que les locataires se « transfèrent » des baux par le biais de la sous-location au seul motif d’éviter un éventuel ajustement du loyer, sans que le locataire principal n’ait jamais l’intention de réintégrer le bien, et que le but de l’instrument de la sous-location ait été complètement contourné au fil des ans.

Les propositions contenues dans ce projet vont dans le bon sens, même si elles ne permettront pas totalement de protéger les bailleurs.

Nous proposons que le consentement soit demandé et donné avant le début de la sous-location et que le locataire indique également les motifs qui le conduisent à sous-louer.

Quant à la limite temporelle de deux ans, nous y sommes extrêmement favorables. C’est à nos yeux le seul moyen efficace d’empêcher réellement les abus et de mettre en œuvre l’intention du législateur, soit que la sous-location réponde à un besoin temporaire. Afin d’éviter qu’un locataire demande successivement de pouvoir sous-louer son bien de deux ans en deux ans, il conviendrait néanmoins de prévoir que c’est une durée maximale de 2 ans qui peut être admise sur la durée du bail.

« Nous proposons que le consentement du bailleur soit demandé et donné avant le début de la sous-location et que le locataires indique également les motifs qui le conduisent à sous-louer. »

L’exigence de la protestation écrite restée sans effet du bailleur nous semble cependant rendre cette protection contre les abus très faible, puisque dès que le bailleur sollicitera son locataire, ce dernier pourra donner les informations demandées sans être pénalisé par le non-respect des exigences posées ci-dessous et rétablir ainsi une situation conforme au droit.

Selon nous, pour une protection vraiment efficace du bailleur, il faut supprimer l’exigence de la protestation écrite restée sans effet.

Projet 2 – Règles de forme

Ce projet prévoit d’autoriser la signature mécanique, au lieu de la signature manuscrite, pour la notification des augmentations de loyer et autres modifications unilatérales du bail, ainsi que d’autoriser une communication écrite au lieu d’une formule officielle (avis de confirmation d’échelon) pour la communication d’une majoration prévue par convention, soit un échelon au sens de l’article 269c CO.

L’admission d’une signature électronique pour les notifications des hausses de loyers ou autres modifications unilatérales est une évidence, à l’heure où le travail est beaucoup plus informatisé et qu’une signature manuscrite n’apporte rien de plus au locataire touché par la notification qu’une signature mécanique, raison pour laquelle nous y sommes favorables.

« L’admission d’une signature électronique pour les notifications des hausses de loyers ou autres modifications unilatérales est une évidence, à l’heure où le travail est beaucoup plus informatisé. »

Il en va de même de la suppression de la notification de l’avis de confirmation d’échelon. En effet, dans la mesure où le bail prévoit déjà un ou plusieurs échelons, l’obligation de notifier l’entrée en vigueur de chaque échelon sur la base d’une formule officielle ne fait aucun sens et ne trouve aucune justification. D’ailleurs, même le Tribunal fédéral a considéré en novembre 2019 (Arrêt 4A_124/2019) que la disposition de l’OBLF était contraire au droit fédéral.

Cela étant, dans la mesure où l’échelon est prévu par le bail, il nous apparait qu’une communication par écrit n’est pas nécessaire et cette disposition pourrait simplement être supprimée. Les conséquences de l’absence d’une confirmation par écrit ne sont d’ailleurs pas prévues. Dans la mesure où le locataire ne pourrait en tirer aucun droit, et pour des motifs de sécurité juridique, il conviendrait à défaut de prévoir que « les majorations de loyer prévues dans une convention au sens de l’article 269c CO ne nécessitent pas de communication spécifique ».

Projet 3 – Résiliation du bail en cas de besoin propre du bailleur ou de ses proches

Les modifications proposées permettent au nouveau propriétaire de résilier le bail de manière anticipée s’il a un besoin important et actuel, sur la base d’une évaluation objective, pour lui-même ou pour ses proches d’utiliser les locaux loués.

Alors que le droit actuel prévoit que le besoin doit être urgent, la nouvelle formulation réduit les exigences relatives à cette urgence, avec pour but de faciliter une telle résiliation.

Nous sommes favorables à ces propositions mais nous estimons qu’elles pourraient être plus claires.

Les notions de besoin « important » et « d’évaluation objective » sont sujettes à interprétation et nous craignons qu’elles donnent lieu à nouveau à des procédures longues. C’est la raison pour laquelle nous considérons que la modification la plus pertinente serait de prévoir que le besoin doit être actuel uniquement.

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