Location Airbnb : les copropriétaires d’une PPE peuvent-ils l’interdire ?

14 janvier 2020
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Dans toutes les grandes villes d’Europe, y compris à Genève, le succès d’Airbnb a conduit les bailleurs ou les locataires à mettre leur appartement à disposition de tiers, en particulier des touristes, qui viennent pour des courtes durées.

Cette situation a amené le Canton à prévoir une limite maximale de 3 mois par année, l’idée étant d’empêcher que des appartements destinés au logement ne se transforment en résidences commerciales et échappent au marché locatif. Alors que le locataire doit demander l’accord de son bailleur pour pouvoir sous-louer son appartement, même pour des courtes durées, la question se pose de savoir si les copropriétaires d’un immeuble peuvent empêcher un autre copropriétaire de louer son appartement pour des courtes durées.

Un cas récent

Le Tribunal fédéral a récemment tranché la question dans une affaire qui s’est déroulée dans le canton de Nidwald (ATF 5A_436/2018 du 4 avril 2019). Il s’agissait d’un immeuble d’habitation de haut standing comprenant 26 appartements en résidence principale et des installations communes telles qu’une piscine, un sauna, une salle de fitness et une terrasse située sur le toit, bénéficiant d’une vue sur le lac. L’acte constitutif prévoyait que les unités d’étages étaient destinées à l’habitation, voire à une activité commerciale ne devant pas occasionner de nuisances importantes pour les autres habitants.

Un des copropriétaires proposait régulièrement son appartement à la location sur le site Airbnb et des copropriétaires avaient ainsi croisé des inconnus profitant des infrastructures communes. Ils se plaignaient en outre des nuisances occasionnées par les va-et-vient dans l’appartement. En 2015, l’Assemblée générale a donc décidé de compléter le RAU par une nouvelle clause stipulant que « la location d’appartements de manière irrégulière, à la journée, à la semaine ou au mois n’est de plus pas autorisée. Seule est autorisée la location à long terme ».

Le propriétaire de l’appartement concerné a saisi le Tribunal cantonal d’un recours, au motif qu’il subissait une restriction grave à son droit d’usage exclusif nécessitant son accord pour être valable. Il est allé jusqu’au Tribunal fédéral. Le Tribunal fédéral a d’abord rappelé que le droit d’usage exclusif du copropriétaire sur sa part d’étage n’est pas sans limite. L’exercice de ce droit est d’abord restreint par le respect des règles légales de la PPE mais il peut aussi l’être par des règles du RAU. Ces dernières doivent elles aussi respecter certaines conditions ou limites.

Évaluation du contexte

Notre Haute Cour a ensuite considéré que la question de savoir si une utilisation d’un logement via un contrat de ce type est compatible avec les règles d’utilisation de l’immeuble soumis au régime de la PPE devait se juger selon les circonstances particulières du cas d’espèce et non selon des considérations politico-sociales. Dans notre cas, l’appartement se trouvait dans un immeuble résidentiel de luxe avec une infrastructure correspondante (piscine, sauna) destinée aux habitants et non à des tiers. Les appartements servaient de résidence principale aux copropriétaires, qui se trouvaient dans une relation étroite, avec un besoin de tranquillité plus important que des touristes qui ont moins besoin de repos en soirée et qui prêtent moins d’attention au respect des habitants qu’ils ne connaissent pas.

Dans ce contexte, le Tribunal fédéral a jugé que cette restriction était admissible. Elle n’interdisait pas toute location mais certains types de location, ce qui était tout autant admissible que de limiter certaines activités commerciales. Ainsi, la clause a été jugée valable.

Il convient de noter que l’admissibilité d’une telle restriction doit être analysée dans chaque situation particulière et la décision devra être prise dans le respect des majorités prévues dans le RAU, en principe à la double majorité.

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Pascal Pétroz
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