TRANQUILLITÉ DANS UNE PPE

Le Tribunal fédéral a rendu, en date du 22 avril 2021, un arrêt intéressant dans le domaine de la propriété par étages PPE. C’est le droit au calme et à la tranquillité qui a été défendu par Me Nicolas SAVIAUX, avocat à Lausanne, pour le compte d’une copropriétaire d’étage, dans une très petite structure, puisqu’elle comportait trois unités d’étages. Le règlement de PPE prévoyait ce qui suit : « Les locaux sont destinés à l’habitation. L’exercice d’une profession est autorisé dans la mesure où il ne nuit pas à la bonne tenue et à la tranquillité de l’immeuble, qu’il n’apporte aucune gêne aux autres propriétaires par étage, notamment en raison du bruit, des odeurs et des trépidations ».

Une telle formulation, ou similaire, se retrouve dans de très nombreux règlements de PPE. Une formulation analogue se trouve dans le règlement d’administration et d’utilisation PPE de la Chambre Vaudoise Immobilière (CVI). Le règlement de la CGI prévoit pour sa part que « Toutes les activités susceptibles d’importuner ou de provoquer un désagrément pour les occupants de la copropriété par étages à l’intérieur comme à l’extérieur des locaux sont interdites. »

Dans l’affaire jugée de cette petite PPE, une des autres copropriétaires d’étages pratiquait l’activité de maman de jour (accueil d’enfants à la journée), étant au bénéfice d’une autorisation de la Commune de Renens. Tant les instances cantonales que le Tribunal fédéral ont considéré que l’activité de maman de jour n’était pas compatible avec le règlement de la PPE en question, sur la base d’une analyse théorique (in abstracto), sans nécessité de devoir examiner s’il était prouvé que l’activité litigieuse était concrètement excessive (analyse in concreto).

Les faits retenus découlent de l’expérience générale de la vie, perceptible par tout un chacun, à savoir que la garde de plusieurs jeunes enfants dans un appartement est susceptible d’entraver la tranquillité du voisinage, que ce soit en termes de bruit ou de trépidations, sans que celui qui s’en plaint doivent les prouver concrètement. Ce résultat est plutôt réjouissant, surtout en cette période de pandémie, qui a accru le phénomène du télétravail. Ce dernier pourrait peut-être demeurer, dans le futur, une composante importante de l’activité professionnelle, même après la fin de la pandémie.

Il est important de préciser que cette jurisprudence s’est fondée sur le cas d’espèce de cette petite structure de PPE. L’on ne peut pas forcément en déduire comme généralité que des professions telles mamans de jour ne seraient pas autorisées dans d’autres structures de PPE. Tout dépend des circonstances et, bien sûr, du règlement de la PPE en question. Il est clair aussi qu’en présence d’une affectation mixte logements/locaux commerciaux (dans une PPE), une activité professionnelle de garde d’enfants dans un local commercial pourrait probablement être envisageable.

Toutefois, l’arrêt du 22 avril 2021 de la Haute Cour est un garde-fou très utile face à une certaine tendance, observée ces dernières décennies, à développer des activités à son domicile, guère compatibles avec la tranquillité des autres habitants. On pense en particulier à AirBnb.

Cet arrêt fera l’objet d’un commentaire lors des prochains Sprints de l’immobilier le 30 septembre.

LE FAIT, POUR UN LOCATAIRE, DE REFUSER DE TRANSMETTRE SON ATTESTATION D’ASSURANCE RC AUTORISE-T-IL LE BAILLEUR À RÉSILIER LE BAIL DE MANIÈRE ANTICIPÉE ? ARRÊT DU TRIBUNAL FÉDÉRAL 4A_468/2020 DU 9 FÉVRIER 2021

Dans cette affaire, un contrat de bail portant sur un appartement de 6.5 pièces au 4e étage d’un immeuble à Meyrin est conclu depuis 1992. En janvier 2018, un dégât d’eau est survenu dans l’appartement du locataire ainsi que dans celui de ses voisins du dessous. Le 27 mars 2018, la régie a écrit au locataire que son lave-vaisselle était la cause de l’inondation et l’a prié de lui transmettre sa police d’assurance responsabilité civile pour pouvoir déclarer le sinistre. Le locataire n’a jamais transmis sa police d’assurance, malgré plusieurs demandes de la régie. Dès lors, par courriers des 18 avril 2018 et 3 juillet 2018, la régie a mis en demeure le locataire de produire une attestation de responsabilité civile, faute de quoi elle résilierait son bail. Aucun document n’ayant été transmis dans le délai imparti, le bail du locataire a été résilié par avis de résiliation du bail du 25 juillet 2018 pour le 31 août 2018 en application de l’art. 257f al. 3 CO.

Les instances cantonales ont considéré que le congé était efficace. Le locataire forme un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral. Le Tribunal fédéral s’est penché sur la question de savoir si l’absence de conclusion d’une assurance responsabilité civile privée, respectivement le refus de fournir au bailleur l’attestation établissant l’existence d’une telle assurance, était une obligation dont la violation pouvait entraîner une résiliation fondée sur l’art. 257f al. 3 CO et en particulier si elle rendait la poursuite du bail insupportable pour le bailleur. La conclusion d’une assurance responsabilité civile vise à assurer le risque de dommages à l’objet du bail pouvant entraîner des coûts importants. Le fait pour le locataire de ne pas transmettre d’assurance responsabilité civile au bailleur l’expose à une résiliation anticipée de son bail conformément à l’art. 257f al. 3 CO dès lors qu’une violation grave du contrat est commise. Dans ce cas, il est présumé que cette omission rend la poursuite du bail insupportable pour le bailleur dans la mesure où il s’agit précisément d’une violation grave des obligations contractuelles du locataire.

Dans le cas présent, le bailleur a mis fin au contrat en respectant toutes les conditions légales, de sorte que le congé est efficace et le recours rejeté.

ÉLIMINATION DES DÉCHETS URBAINS POUR LES MOYENS PRODUCTEURS DE DÉCHETS – ARRÊT DU TRIBUNAL FÉDÉRAL 1C_485/2019 DU 14 OCTOBRE 2020

L’intéressé exploite un cabinet de médecin-dentiste à Genève employant entre 10 et 19 employés. Par décision du 26 mars 2018, la Ville de Genève a constaté que le cabinet dentaire était un « moyen producteur » de déchets au sens de l’art. 5 du règlement communal sur la gestion des déchets (ci-après RCGD) et non une « micro-entreprise » pour laquelle les déchets assimilables à des ordures ménagères devaient être collectés et éliminés par la Ville. Ce règlement soumet les entreprises à des régimes différents s’agissant des ordures ménagères et assimilées en fonction de leur nombre d’employés, à savoir les « micro-entreprises » (2 à 8 emplois), les « moyens producteurs » (8 à 249 emplois) et les « gros producteurs » (250 emplois et plus).

La Ville a ainsi invité l’intimé à conclure avec un prestataire privé un contrat pour l’élimination des déchets pour les moyens producteurs. Le médecin a recouru contre cette décision. La deuxième instance cantonale a annulé le jugement et a renvoyé la cause à la Ville de Genève pour nouvelle décision. La Cour de Justice a considéré que la Ville ne pouvait pas se fonder sur le nombre d’emplois, sans indication en termes d’équivalents de postes d’emploi à temps plein pour délimiter les moyens producteurs (devant assurer eux-mêmes la collecte et l’élimination des déchets). Il appartenait ainsi à la Ville de qualifier de « micro-entreprises » toutes les entités commerciales comptant moins de huit employés (postes d’emploi à plein temps). Un recours en matière de droit public a été formé devant le Tribunal fédéral par la Ville de Genève demandant l’annulation de cet arrêt.

Suite à une analyse des règles en vigueur, la Cour de justice a jugé que le cabinet médical, qui comptait certes plus de 8 employés, mais moins de 8 emplois à temps plein, devait être qualifié de micro-entreprise, niant ainsi l’obligation pour l’intimé de devoir conclure un contrat avec un prestataire privé en vue de la collecte et de l’élimination des déchets urbains. Le Tribunal fédéral a confirmé cet arrêt mais pour un autre motif se fondant sur la loi sur l’environnement (LPE). Il considère que les entreprises comptant moins de 250 postes à plein temps qui produisent des déchets urbains doivent être collectés et éliminés par le canton ou la commune, à condition que la composition de ceux-ci soit comparable à celle des déchets ménagers en termes de matières contenues et de proportions. Tel est bien le cas du cabinet de médecin-dentiste de l’intimé. Dès lors que la collecte et l’élimination de ses déchets urbains doivent être assurées par la recourante pour toutes les entreprises jusqu’à 250 employés, l’intimé ne saurait se voir imposer à cette fin la conclusion d’un contrat avec un prestataire privé. Le Tribunal fédéral a dès lors rejeté le recours.