LE BAILLEUR A-T-IL L’OBLIGATION DE CHERCHER UN LOCATAIRE DE REMPLACEMENT SI SON LOCATAIRE QUITTE UN APPARTEMENT DE MANIÈRE ANTICIPÉE ? – ARRÊT DE LA 1ère COUR DE DROIT CIVIL DU TRIBUNAL FÉDÉRAL DU 1er JUILLET 2020 N°4A_452/2019

Dans cette affaire, un contrat de bail a été conclu pour un appartement de 4 pièces à Lausanne, pour la période du 1er avril 2015 au 1er avril 2016, qui était ensuite renouvelable d’année en année. Dès le mois de mai 2016, des tensions sont apparues entre les locataires et les propriétaires de l’appartement du dessous et de petites altercations ont eu lieu. Par courrier du 23 mai 2017, les locataires ont résilié leur contrat de bail pour le 30 août 2017, en mentionnant qu’avec l’accord de la régie, ils quitteraient déjà l’appartement à la fin juin.

La régie a refusé la résiliation, indiquant que les locataires étaient liés jusqu’au mois d’avril 2018, et que s’ils voulaient se départir du contrat avant cette date, il leur appartenait de trouver un locataire de remplacement.

Les locataires ont alors indiqué qu’ils cherchaient un locataire de remplacement et ont par ailleurs résilié le contrat de bail en application de l’article 259b let. a CO (défaut de la chose louée) et subsidiairement en application de l’article 266g CO (justes motifs).

Par courrier du 30 mai 2017, la régie a indiqué aux locataires que leurs résiliations n’étaient pas acceptées et qu’ils devaient toujours trouver un locataire de remplacement. Les locataires ont finalement quitté l’appartement à la fin juin 2017, sans fournir de locataire de remplacement. La gérance a mis des annonces en vue de la relocation du bien.

Le 27 octobre 2017, les locataires ont saisi le Tribunal des baux d’une demande tendant à ce que la bailleresse soit condamnée à leur verser différents montants (réduction de loyer, des dommages-intérêts, etc.). La bailleresse a demandé reconventionnellement que les locataires soient condamnés à s’acquitter des loyers jusqu’à relocation du bien, avec intérêts, soit finalement jusqu’en janvier 2018.

Le Tribunal des baux puis la Cour d’appel civile ont débouté les locataires et donné droit aux prétentions de la bailleresse. Saisi d’un recours des locataires, le Tribunal fédéral s’est penché sur la question, soulevée par ces derniers, de savoir si la bailleresse avait fait des recherches de locataire suffisamment tôt.

Le Tribunal fédéral a indiqué sur ce point que «le bailleur n’est en principe pas tenu d’entreprendre lui-même des démarches afin de trouver un locataire de remplacement […]. On déduit des règles consacrées par l’art. 264 al.3 CO qu’il est tenu de prêter son concours au locataire sortant dans la recherche d’un nouveau locataire de remplacement […]. Cela ne conduit cependant pas à l’inversion des rôles. […] Au premier chef, il incombe à celui qui entend se libérer prématurément de ses obligations contractuelles de faire en sorte que son cocontractant n’en subisse aucun dommage ».

Le Tribunal fédéral a encore précisé que ce n’est que si le bailleur commet des actes d’obstruction caractérisées afin d’empêcher le locataire de fournir un candidat à la relocation du bien que ce dernier est libéré de ses obligations.

Dans le cas d’espèce, il a été considéré que la bailleresse avait fait des recherches suffisamment tôt et que les locataires ne sauraient donc être libérés de leurs obligations de payer le loyer jusqu’à la relocation du bien pour cette raison.