Droit du bail: le point sur les différentes initiatives parlementaires en cours

20 octobre 2020
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Comme vous l’aurez constaté au fil des dernières éditions, la CGI suit activement les dernières actualités fédérales et comme nous vous l’indiquions dans nos éditions précédentes (Immoscopes n° 143, 150 et 153), la CGI avait collaboré avec le HEV Schweiz pour déposer trois initiatives parlementaires tendant à améliorer le droit du bail.

La première visait à moderniser le calcul du rendement admissible pour prévoir que les fonds propres puissent être rentabilisés à 2% au-dessus du taux de référence, au lieu des 0.5% actuels. La seconde visait à instaurer des critères à caractère probant dans le cadre de la détermination des loyers comparables, pour vérifier l’admissibilité d’un loyer sur la base de la méthode des loyers comparatifs. La troisième demandait de rendre équivalents les deux critères d’examen du caractère abusif du loyer (le calcul de rendement et les loyers comparatifs dans le quartier) mais a été abandonnée.

D’autres initiatives demandant de moderniser le calcul de rendement et de le limiter aux cas de pénurie avaient été déposées. Enfin, des initiatives sur les sous-locations abusives, sur la bonne foi du locataire en cas de contestation du loyer initial, sur la suppression de l’avis de confirmation d’échelon ou encore sur la signature électronique des formulaires sont en cours de traitement depuis près de deux ans.

En novembre 2018, la Commission des affaires juridiques du Conseil des États avait accepté de donner suite à certaines de ces initiatives, dont celles demandant de revoir les critères des loyers comparatifs, mais avait refusé de donner suite aux initiatives touchant à la question du loyer et plus particulièrement au calcul de rendement. Elle avait proposé une motion demandant au Conseil fédéral de revoir les règles applicables à la fixation des loyers. Cette motion avait été refusée par le Conseil national de sorte que les initiatives ont dû faire l’objet d’un nouvel examen par la Commission des affaires juridiques du Conseil des États.

En août 2020, cette commission a, une seconde fois, refusé l’entrée en matière sur ces initiatives et a voté une nouvelle motion, sensiblement identique à celle qui avait été refusée par le Conseil national en juin 2019. Cette motion demande désormais au Conseil fédéral de procéder, après consultation des partenaires sociaux du logement, à un examen du cadre légal de la fixation des loyers et de présenter au Parlement un projet équilibré visant à modifier le Code des obligations.

Dans la même séance, la commission a toutefois accepté l’initiative demandant de simplifier la procédure dans les cas de résiliation pour besoins propres du bailleur ou de ses proches.

Vous constaterez comme nous que toutes les questions touchant à la question des loyers font l’objet d’un ping-pong incessant entre les deux Chambres, quand bien même toutes les parties s’accordent à dire qu’une révision est nécessaire ! De fait, cela fait des années que toute révision de ce droit se heurte à une impasse, en raison des menaces de référendum des uns et des autres, avec la conséquence du maintien en vigueur d’une législation qui ne convainc pas.

Quant aux autres initiatives acceptées il y a deux ans, nous attendons toujours de voir comment elles seront mises en application et nous vous tiendrons informés.

C’est encore le lieu d’ajouter que l’Office fédéral du logement avait prévu d’organiser, le 31 mars dernier, un Forum Ouvert sur la révision de l’ordonnance sur le bail à loyer mais a dû le reporter à une date ultérieure.

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