Assainissement énergétique et protection des locataires : gare à la surrèglementation

23 décembre 2021
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Suite au refus par le peuple de la loi sur le CO2, le président de l’ASLOCA a déposé une motion demandant au Conseil fédéral de présenter des modifications du droit du bail dans le cadre de la nouvelle législation sur le CO2 qui viseraient à éviter que les assainissements énergétiques ne puissent être à l’origine de congés de masse et d’augmentations de loyer dépassant le report légal sur le loyer du rendement des travaux de rénovation et d’assainissement.

Rejet de la motion «Protection des locataires en cas d’assainissement énergétique de biens immobiliers dans le cadre de la nouvelle législation sur le CO2 »

Dès lors que les opposants à la loi avaient répété durant la campagne que la mise en œuvre allait générer des congés de masse et des augmentations sensibles de loyer, il se serait agi, selon l’auteur de la motion, de rassurer les locataires du pays avec un système de contrôle préventif de l’application correcte de la loi en matière de loyer lors de travaux d’assainissement permettant d’éviter les abus et des augmentations injustifiées des loyers.

Le Conseil fédéral s’est déclaré défavorable à cette motion, au motif qu’un éventuel renforcement de la protection contre les résiliations de baux liées à des assainissements servirait probablement l’acceptabilité sociale, mais réduirait dans le même temps l’incitation à procéder à des assainissements énergétiques. Une éventuelle restriction des subsides d’encouragement aux projets de rénovation qui n’entraînent pas de résiliations aurait en outre plus d’inconvénients que d’avantages, raison pour laquelle la mesure n’est pas non plus recommandée. Qui plus est, le droit du bail en vigueur ne  prévoit pas de motif de résiliation digne de protection si les travaux d’assainissement ne sont pas ou guère rendus plus difficiles ou retardés par la poursuite de l’utilisation du bien loué. Enfin, les locataires sont protégés contre les adaptations abusives de loyer, dans la mesure où toute augmentation de loyer doit être notifiée et justifiée au moyen de la formule officielle et peut être contestée par une procédure gratuite devant les autorités de conciliation. Cette motion a ainsi été refusée par les Chambres fédérales.

C’est le lieu de rappeler que depuis longtemps déjà, les propriétaires de biens immobiliers prennent leurs responsabilités au sérieux. Ils investissent chaque année environ 20 milliards de francs suisses dans le parc immobilier en Suisse. Une grande partie de cet argent est consacrée à des rénovations à haut rendement énergétique qui réduisent considérablement les émissions de gaz à effet de serre. Ces améliorations énergétiques du parc immobilier sont réalisées sans résiliations massives. Lorsque cela s’avère judicieux d’un point de vue écologique et économique, le propriétaire procède à l’assainissement énergétique des bâtiments loués pendant leur occupation. Toutefois, cela n’est pas toujours possible. Ainsi, dans certaines situations, une reconstruction est la meilleure solution. Lors de la rénovation d’un bâtiment, il ne faut pas seulement tenir compte des exigences énergétiques: le propriétaire doit également respecter la loi sur l’aménagement du territoire tout en tenant compte de l’évolution des besoins des locataires afin de garantir la possibilité de louer le bien à long terme.

À noter également que les propriétaires et les planificateurs ont besoin d’une liberté de planification pour choisir la meilleure stratégie d’assainissement possible. Il faut éviter que les nouvelles dispositions du droit du bail n’entravent les rénovations énergétiques appropriées et la réalisation d’autres objectifs, tels que la densification ou un aménagement intérieur modernisé, et ne rendent la rénovation des bâtiments encore plus coûteuse qu’elle ne l’est déjà. La surrèglementation conduit à l’immobilisme plutôt qu’à des solutions innovantes. Au lieu d’interdictions et de réglementations restrictives, il convient de développer une stratégie d’incitation.

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Christophe Aumeunier
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