Trop d’impôt tue l’impôt !

23 décembre 2021
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Nous avons pris connaissance de l’arrêté du Conseil d’État qui fixe les taux de capitalisation pour établir les valeurs fiscales 2021 des immeubles de rendement. Il s’agit des biens immobiliers qui comportent plus de deux unités, qu’elles soient louées ou occupées par leurs propriétaires. Ces valeurs fiscales servent de base de calcul de l’imposition sur la fortune de leurs propriétaires.

Notre association est extrêmement préoccupée par les conséquences négatives de l’évolution à la baisse des taux de capitalisation pour les propriétaires concernés.

Les exemples sont parlants. Ainsi, un immeuble sis aux Eaux-Vives avec CHF 200’000.– d’état locatif annuel et une valeur 2011 qui était de CHF 3’328’000.–, la voit passer en 2021 à CHF 5’346’000.– par capitalisation. L’endettement hypothécaire était de 50% environ en 2011 soit CHF 1’664’000.–, les fonds propres équivalaient donc à CHF 1’664’000.– ce qui se traduisait par CHF 16’640.– d’impôts sur la fortune. En 2021, suite à la nouvelle capitalisation, cela fera CHF 2’673’000.– de fonds propres et CHF 26’673.– d’impôts sur la fortune, alors que les revenus locatifs corrigés de l’indexation stagnent presque !

L’impact de cette valorisation qui découle de l’application de la loi se répercute également sur l’impôt immobilier complémentaire qui passe pour une personne physique propriétaire de CHF 3’328.– en 2011 à CHF 5’346.– en 2021.

Cette situation illustre parfaitement la hausse massive de l’imposition qui résulte du niveau de plus en plus élevé des transactions enregistrées pendant les 18 mois précédant la fixation des taux de capitalisation. En effet, aux termes de la loi, ceux-ci sont fixés sur la base de ces prix qui, mis en relation avec les états locatifs des immeubles concernés, permettent de déterminer un taux de capitalisation. Ainsi plus ces taux sont bas, plus la valeur fiscale des immeubles augmente.

Cette situation implique des difficultés pour les propriétaires. Nous redoutons que certains ne soient obligés de vendre en raison de la stagnation des revenus locatifs et de l’explosion de l’imposition.

Cette vente aurait, alors, de fortes chances d’intervenir au profit d’une caisse de pension qui ne paie pas d’impôt sur la fortune ou le revenu.

C’est dans ce contexte que nous avons sollicité une entrevue avec le Conseil d’État afin d’exposer, à nouveau, cette préoccupation majeure.

 

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Pierre-Henri Badel
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