Calcul du rendement net : un changement de jurisprudence historique

7 décembre 2020
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Le 26 octobre 2020, le Tribunal fédéral a enfin modifié sa jurisprudence trop ancienne et principalement applicable dans le cadre du calcul du rendement net en cas de contestation du loyer initial. Le rendement adéquat des bailleurs est enfin actualisé et la protection des locataires contre d’éventuels abus est maintenue.

Faisant droit à nos revendications répétées, le Tribunal fédéral a reconnu que les paramètres qui découlaient de ses jurisprudences de 1994 et 1986 n’étaient plus en adéquation avec la réalité économique. Autrement dit, la méthode utilisée conduisait à des loyers qui n’étaient plus dans un rapport adéquat avec la mise à disposition de l’usage des habitations en question.

Les changements portent essentiellement sur les deux points suivants :

  • les fonds propres investis sont dorénavant revalorisés à 100 % selon l’évolution de l’ISPC et non plus à 40 %,
  • le taux de rendement admissible est de 2 % au-dessus du taux hypothécaire de référence (au lieu des + 0.5 % actuels) lorsque le taux de référence est inférieur ou égal à 2 %. Cela porte actuellement le rendement admissible à 3,25 %.

Cet arrêt insiste, à juste titre, sur la nécessité de préserver des rendements adéquats aux propriétaires pour qu’un intérêt à la mise à disposition de logements persiste. Il s’agit d’une actualisation indispensable à l’évolution des conditions économiques notamment les taux d’intérêt durablement bas et l’évolution durablement faible de l’Indice suisse des prix à la consommation.

Ce faisant nous observons que ce changement de jurisprudence permet à de grands investisseurs publics, qui n’ont aucune stratégie spéculative mais dont l’objectif est de servir des rentes à d’anciens salariés, de voir, le cas échéant, leurs loyers être validés par les tribunaux. Ainsi, il est reconnu que tant les petits propriétaires privés que les caisses de pension doivent pouvoir disposer d’un rendement immobilier adéquat.

Nous saluons ce changement de jurisprudence, qui avait été appelé de nos vœux. Des propositions en ce sens avaient d’ailleurs été formulées par le biais d’initiatives parlementaires comme par le biais de recours au Tribunal fédéral.

C’est le lieu de rappeler que la CGI avait longuement collaboré à la rédaction de ces initiatives dans un groupe de travail regroupant notamment le HEV et M. Olivier Feller, Conseiller national, secrétaire général de la Fédération romande immobilière et auteur de l’initiative 17.491 citée par le Tribunal fédéral lorsqu’il admet que les conditions pour un changement de jurisprudence sont remplies.

Concrètement, et contrairement à ce que certains ont déjà évoqué publiquement, cela ne permettra pas à ce stade d’augmenter les loyers (sauf dans les cas de loyers anciens qui démontreraient un rendement insuffisant). En revanche, cette jurisprudence aura un effet bienvenu lors des contestations de loyer initial, mais également selon nous au moment des demandes de baisse de loyer lors des sorties de contrôle.

Pour toute question ou information, les avocates de CGI Conseils se tiennent à votre disposition par téléphone au 022 715 02 10 ou par mail sur info@cgiconseils.ch.

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Christophe Aumeunier
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