Modifications du droit du bail : en quoi consistent-t-elles ? Quels effets et quelles suites y donner ?

1 décembre 2023
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Nous avons le plaisir de vous informer que les Chambres fédérales ont récemment adopté trois modifications du Code des obligations dans le domaine du droit du bail. Ces trois modifications ont été publiées le 10 octobre dans la Feuille fédérale.

La première modification est uniquement formelle. Elle consiste en l’ajout de deux alinéas à l’article 269d (al. 4 et 5) du Code des obligations.

  1. L’alinéa 4 permet de faire usage de la signature reproduite par un moyen mécanique sur les avis de majoration de loyer ou d’autres modifications du contrat de bail. Ainsi, il ne sera plus nécessaire d’avoir une signature originale sur l’avis pour que celui-ci soit valable. Il s’agit d’une simplification pratique qui n’est pas négligeable, notamment pour les régies.
  2. L’alinéa 5 met fin à la notification des échelons au moyen d’un avis officiel en prévoyant que, pour ce type d’augmentation de loyer déjà prévue dans le contrat de bail, la forme écrite suffit. Cela signifie donc qu’il suffira d’adresser au locataire un courrier signé pour lui rappeler l’entrée en vigueur prochaine de son échelon.

La suppression de l’exigence de cet avis fait suite à un arrêt du Tribunal fédéral de 2019, dans le cadre duquel il avait été considéré que cet avis d’entrée en vigueur d’échelon n’avait aucune pertinence dès lors qu’il n’y avait pas lieu – contrairement aux autres formulaires officiels – de signifier au locataire l’existence d’un droit de contestation ou les informations nécessaires à en faire usage. En effet, au moment de l’entrée en vigueur d’un échelon, le locataire ne peut plus le remettre en cause. Dès lors, s’il est effectivement utile de rappeler au locataire l’entrée en vigueur prochaine d’un échelon, l’utilisation pour ce faire d’un formulaire officiel n’est pas nécessaire.

Aucun référendum n’a été annoncé pour cette double modification, qui entrera donc en vigueur à la date qui sera fixée par le Conseil fédéral une fois le délai référendaire passé, soit après le 18 janvier 2024.

Deux autres modifications vont en revanche faire l’objet d’un référendum et, donc, très certainement d’une votation populaire en 2024. Elles sont présentées ci-après.

Mieux encadrer la sous-location

L’une des modifications a pour but d’encadrer davantage la sous-location, et ce à divers niveaux.

Le nouvel article 262 CO tel que voté par l’Assemblée fédérale prévoit que le bailleur doit donner un consentement écrit à la sous-location. Ainsi, contrairement à la situation actuelle, il faudra considérer que la sous-location est refusée en cas de silence du bailleur.

Les informations qui devront être transmises par le locataire qui sollicite l’autorisation de sous-louer (nom du sous-locataire, conditions du contrat, notamment la désignation de l’objet loué, l’usage qui en sera fait, le sous-loyer et la durée de la sous-location) sont aussi maintenant précisément listées dans la loi. Le locataire a par ailleurs l’obligation d’informer le bailleur de tout changement concernant ces éléments.

La modification porte également sur les motifs de refus de la sous-location. En effet, en plus des motifs actuels qui sont le refus de transmettre, par le locataire, les conditions de la sous-location, le fait que ces conditions (dans la pratique, le sous-loyer en particulier) ne doivent pas être excessives et le fait que la sous-location aurait pour le bailleur des inconvénients majeurs, la sous-location peut aussi être refusée si sa durée telle que prévue excède les deux ans.

Enfin, et même si la possibilité existait jusqu’à maintenant sans être expressément prévue, ce nouvel article prévoit que si le locataire principal a sous-loué le bien sans autorisation écrite du bailleur, s’il a donné de fausses informations ou s’il a omis d’informer le bailleur de changements, le bailleur pourra résilier le contrat de bail après une protestation écrite restée sans effet, moyennant un préavis de trente jours.

Besoin propre urgent du bailleur

Dans certains cas, en l’état du droit du bail actuel, le bailleur peut faire usage de son « besoin propre urgent », soit pour résilier le contrat de bail d’un bien qu’il vient d’acquérir pour en faire son domicile, soit pour résilier le contrat de bail de son locataire pendant une procédure ou dans les trois ans qui suivent une procédure l’opposant à son locataire dans le cadre de laquelle il aurait totalement ou partiellement succombé.

À l’heure actuelle, le droit du bail prévoit que le bailleur doit invoquer son besoin propre urgent ou celui de ses proches parents ou alliés.

Or, le locataire peut contester le congé et solliciter une prolongation de son contrat de bail, conduisant à des procédures qui prennent du temps, et empêchant le bailleur de pouvoir faire usage de son bien malgré son besoin urgent. Le but de l’initiative parlementaire était donc de faire en sorte que le bailleur puisse récupérer son bien plus rapidement.

Finalement, la modification prévoit, en lieu et place du besoin urgent, un besoin important et actuel pour le bailleur ou ses proches parents ou alliés. Elle indique aussi que le juge devra effectuer une évaluation objective de ce besoin. Cela ne permettra donc pas véritablement d’accélérer le processus permettant au bailleur de récupérer le bien loué, mais pourrait toutefois faciliter les exigences permettant d’y accéder.

À noter que la CGI a participé au groupe de travail qui avait contribué à rédiger ces initiatives et a déposé des prises de position sur ces projets.

Nous saluons bien entendu ces modifications, qui vont dans le bon sens, même si la dernière n’atteindra pas le but qui était recherché au moment du dépôt de l’initiative parlementaire.

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