Jurisprudences récentes – Juin 2023

29 juin 2023
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Me Laure Meyer et Me Géraldine Schmidt reviennent dans ce numéro sur les dernières jurisprudences.

FAUT-IL FAIRE FIGURER DES FRAIS ACCESSOIRES SUR LE CONTRAT DE BAIL SI L’INSTALLATION DE CHAUFFAGE EST DANS LE BIEN LOUÉ, NE SERT QU’À CE BIEN ET QUE LE LOCATAIRE PAIE DIRECTEMENT LE GAZ AUPRÈS DU FOURNISSEUR ?

Le Tribunal fédéral a rendu le 3 novembre 2022 un arrêt qui répond à cette question (4A_305/2022). Dans cette affaire, il est question d’un contrat de bail qui a été conclu en 1987 pour un appartement de quatre pièces à Lausanne pour un loyer mensuel de CHF 1200.-. Le contrat de bail ne prévoit pas de frais accessoires, chauffage et eau chaude à la charge des locataires.

En juin 2020, les locataires ont sollicité une baisse de loyer suite à la baisse du taux hypothécaire de référence. Vraisemblablement consécutivement à cette demande, la bailleresse a résilié le contrat de bail, par avis officiel du 13 juillet 2020, pour le 31 mars 2021. Les locataires ont contesté la résiliation et ont encore demandé une baisse de leur loyer et le remboursement de la somme de CHF 28 140.31, correspondant aux frais de gaz acquittés directement auprès du fournisseur depuis 2010. En effet, les locataires disposaient d’un boiler, d’une chaudière et d’un panneau électrique dans leur appartement qui n’étaient que pour leur appartement. Le Tribunal des baux et loyers a annulé le congé, fixé le loyer à CHF 1055.- et condamné la bailleresse à rembourser la somme demandée aux locataires.

Suite à un appel de la bailleresse, la condamnation à rembourser le montant du gaz depuis 2010 a été annulée par la Cour de Justice. Les locataires ont alors saisi le Tribunal fédéral d’un recours. Le Tribunal fédéral a fait la distinction entre les frais de consommation et les frais accessoires. En effet, les premiers sont, selon le Tribunal fédéral, générés exclusivement par le locataire pour ses besoins propres et le locataire en supporte en principe le coût (comme les factures d’électricité par exemple). Les frais accessoires, selon la loi, sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l’usage de la chose. En l’occurrence, il a été considéré que les frais de chauffage et d’eau chaude étaient des frais de consommation, dès lors que l’installation était dans le logement des locataires, ne servait qu’à eux et qu’ils payaient les factures de gaz directement au fournisseur.

Dès lors, il était possible pour les parties de convenir tacitement de tels frais, sans que cela soit mentionné sur le contrat de bail (contrairement à ce qui est le cas pour les frais accessoires). Ainsi, les locataires devaient s’acquitter de ces montants, même sans mention sur le contrat de bail. L’arrêt de la Cour a donc été confirmé.

ÉVACUATION DU LOCATAIRE POUR DÉFAUT DE PAIEMENT ET DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE : COMPENSATION POSSIBLE ?

Dans l’arrêt rendu par le Tribunal fédéral le 14 février dernier (4A_385/2022), un contrat de bail commercial, destiné à l’exploitation d’une brasserie-restaurant-bar, est conclu en 2019. Les locaux loués comportaient une arcade commerciale de 280 m² avec un local de 314 m² et une dépendance. Le bail a été conclu pour une durée de 10 ans à compter du 11 octobre 2019. Un loyer échelonné a été convenu. Une période de gratuité de loyer de six mois a été accordée en raison de travaux d’aménagement à effectuer par les locataires à leurs frais. Par avenant au contrat, la période de gratuité a été étendue pour une nouvelle durée de huit mois. Le loyer a été fixé à CHF 240 000.- hors charge (CHF 20 000.- par mois) et était dû dès le 1er janvier 2021. Suite à un défaut de paiement des loyers, une mise en demeure est adressée aux locataires pour les loyers de janvier à avril 2021. Seul un montant de CHF 20 000.- est versé dans le délai comminatoire. Une seconde mise en demeure est adressée aux locataires le 10 septembre 2021 pour les loyers de juin à septembre 2021, avec ajout de la TVA aux loyers. Aucun paiement n’intervient, malgré les promesses des locataires, de sorte que le bail est résilié par avis du 20 octobre 2021 pour le 30 novembre 2021.

Les locataires contestent la résiliation en invoquant des difficultés pratiques et financières liées au COVID et font valoir qu’ils ont droit à une réduction, voire une suppression de loyer compte tenu de la crise sanitaire et que la résiliation est abusive pour la même raison. Par requête en cas clair du 2 décembre 2021, la bailleresse sollicite l’évacuation des locataires, lesquels invoquent l’irrecevabilité de la demande dès lors que les montants réclamés ne sont pas clairs (problématique de la TVA). Le Tribunal des baux et loyers a condamné les locataires à évacuer les locaux. Sur appel, la Chambre des baux et loyers genevoise a annulé ce jugement et déclaré la requête en évacuation irrecevable, car la théorie de l’imprévision ne semblait pas exclue et que les versements intervenus ne permettaient pas de savoir quelle dette de loyer ils avaient éteinte. La bailleresse fait recours au Tribunal fédéral.

Le Tribunal fédéral, après avoir rappelé les principes d’une procédure en cas clairs, a souligné qu’un locataire qui invoque une contre-créance en compensation doit prouver celle-ci sans délai sous peine de contrecarrer les principes applicables à une résiliation pour défaut de paiement et le droit du bailleur d’obtenir une évacuation rapide dans ce cas précis. Le Tribunal fédéral a ensuite retenu que, malgré l’ajout de la TVA sur les avis comminatoires, les locataires ne pouvaient pas prétendre à un manque de clarté puisqu’ils s’étaient engagés à payer le montant réclamé, promesse qui n’a pas été tenue par la suite. Le Tribunal fédéral a également retenu que ce n’est que dans la requête en contestation de congé que les locataires ont prétendu à l’existence d’un défaut. Ainsi, faute d’invocation en temps utile, la compensation n’a pas à être prise en considération dans la procédure en cas clair.

Ainsi, l’arrêt de la Cour de justice a été annulé et l’évacuation des locataires a été ordonnée par le Tribunal fédéral.

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Édito

Chère Anne : bon vent !

C’est le 1er novembre 2006 que tu as commencé à travailler à la Chambre en qualité de titulaire du brevet d’avocate. Immédiatement, ce poste t’a convenu et ton énergie et tes compétences ont largement profité aux nombreux propriétaires que tu as défendus et conseillés avec une grande intelligence.
Christophe Aumeunier
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