VALIDITÉ D’UNE RÉSILIATION IMMÉDIATE FONDÉE SUR L’ARTICLE 257F AL. 4 CO

Dans l’arrêt rendu par la Chambre des baux et loyers le 4 avril dernier (ACJC/465/2022), un contrat de bail est conclu pour un appartement de 5,5 pièces à Genève. Suite à des plaintes relatives au comportement des locataires, une mise en demeure leur a été adressée en avril 2018. Un nouveau courrier de plaintes (harcèlement, insultes racistes, violence), daté du 11 janvier 2019 et signé par sept voisins, a été adressé au bailleur. Dès lors, par avis du 25 janvier 2019, le bail des locataires a été résilié pour le 28 février 2019 pour violation de leur devoir de diligence sur la base de la mise en demeure du mois d’avril 2018. Par avis du même jour, le bail a également été résilié pour sa prochaine échéance contractuelle. Les congés ont été contestés.

En parallèle, le comportement des locataires ne s’est aucunement amélioré, les autres habitants continuant à se plaindre de comportements violents dont, notamment, une agression physique sur une voisine avec menace de mort avec un couteau, blessure à l’œil, et jet d’objets du balcon contraignant la police à intervenir fréquemment. Les voisins craignaient pour leur vie. Aussi, par avis du 22 avril 2020, le bailleur a résilié le contrat des locataires de manière extraordinaire avec effet immédiat selon l’art. 257f al. 4 CO au motif de l’agression physique avec menace de mort. Par requête du 30 avril 2020, le bailleur a requis l’évacuation immédiate des locataires avec mesure d’exécution directe, fondée sur le congé du 22 avril 2020. En parallèle, ce congé a également été contesté, les locataires arguant que les conditions d’un congé immédiat n’étaient pas réalisées. Dans son jugement, le Tribunal des baux et loyers a déclaré le congé immédiat efficace et a condamné les locataires à évacuer le logement avec effet immédiat. Les locataires ont saisi la Cour de justice.

La Cour de justice a rappelé les principes applicables à une résiliation immédiate selon l’article 257f al. 4 CO, lequel prévoit que le bail peut être résilié avec effet immédiat si le locataire cause un préjudice grave à la chose. Cette résiliation peut être donnée sans délai, sans mise en demeure et sans preuve que la poursuite du bail est insupportable. Elle peut être signifiée par le bailleur s’il observe que le locataire, ou un de ses auxiliaires, provoque intentionnellement, ou par dol éventuel, un préjudice grave à la chose, comme un acte volontaire d’incendie ou de sabotage des locaux loués. La faute doit être intentionnelle. Elle sera le plus souvent, sinon toujours, la cause d’une infraction pénale. Il en est également d’une atteinte délibérée aux droits de la personnalité des voisins ou à leurs biens.

Dans le cas présent, le bail a été résilié conformément à l’article 257f al. 4 CO suite au comportement violent des locataires envers une voisine, pour lequel l’épouse a été condamnée pénalement. Cet acte fonde ainsi à lui seul une résiliation de bail avec effet immédiat, sans compter les autres actes d’une certaine gravité. Le jugement du Tribunal des baux et loyers a dès lors été confirmé.

Cet arrêt est intéressant car il montre la limite entre une résiliation anticipée pour violation du devoir de diligence (art. 257f al. 3 CO) et une résiliation immédiate (art. 257f al. 4 CO).

VALIDITÉ D’UN CONGÉ DONNÉ EN VUE D’UN PROJET DE SURÉLÉVATION DE L’IMMEUBLE

L’arrêt du Tribunal fédéral 4A_435/2021 du 14 février 2022 fait suite à l’arrêt de la Chambre des baux et loyers du 5 août 2021 (ACJC/1000/2021) qui avait été commenté dans l’Immoscope 167 du mois de décembre 2021.

Pour rappel, un congé avait été donné pour l’échéance contractuelle, au motif d’un projet de surélévation. La Cour avait retenu que le projet de surélévation datait de 2017 et qu’un projet avait été déposé à la Commission d’architecture qui avait confirmé que celui-ci respectait les gabarits légaux tout en demandant cependant des documents complémentaires pour analyser le potentiel de surélévation des bâtiments voisins. Cette commission avait confirmé que le projet était faisable mais devait comporter certaines précisions. Ainsi, la Cour avait retenu que le projet était suffisamment mûr et élaboré pour justifier la résiliation du bail et que ce motif était légitime et non abusif. La validité du congé avait par conséquent été confirmée et une première prolongation de bail échéant le 30 novembre 2021 avait été accordée à la locataire.

Un recours contre cet arrêt genevois a été formé par-devant le Tribunal fédéral. Dans son recours, la locataire estime que le congé est abusif car le projet apparaît manifestement incompatible avec le droit public cantonal. Après avoir rappelé les principes applicables à une résiliation de bail motivée par d’importants travaux justifiant le départ des locataires, notre Haute cour rappelle qu’il convient d’apprécier le caractère objectivement impossible du projet de travaux au moment de la résiliation du bail. Ainsi, sur la base des faits constatés par la cour cantonale, la Commission d’architecture n’a jamais laissé entendre que le projet de surélévation semblait de toute évidence incompatible avec les règles de droit public. Sur la base des informations disponibles au moment de la résiliation du bail et selon le rapport de la Commission d’architecture, il y a lieu d’admettre que le projet de surélévation ne paraissait pas objectivement impossible au moment de la résiliation du bail et ne saurait être taxé d’arbitraire. Dès lors, le congé ne saurait être qualifié de contraire à la bonne foi.

Cet arrêt rappelle que le seul moment pertinent pour analyser la validité d’un congé est le jour de sa notification.