Jurisprudences récentes – Février 2024

2 février 2024
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Me Géraldine Schmidt revient dans ce numéro sur les dernières jurisprudences.

RÉSILIATION DE BAIL EXTRAORDINAIRE ET ORDINAIRE EN MATIÈRE DE SOUS-LOCATION

Dans l’arrêt du Tribunal fédéral du 10 octobre 2023 (4A_143/2023), un contrat de bail portant sur un appartement situé à Genève est conclu entre les parties. Quelques mois plus tard, un nouveau contrat de bail portant sur une place de parking est conclu entre les mêmes parties. Par courrier recommandé du 20 septembre 2019, la régie informe la locataire qu’il semble que son appartement soit sous-loué depuis quelque temps et que la locataire habite en réalité chez sa sœur. La locataire est dès lors mise en demeure de réintégrer son appartement dans un délai de 30 jours dès réception du courrier, sous peine de résiliation de son bail. Ce courrier a été retourné à son expéditeur.

La bailleresse a mandaté une agence pour qu’elle enquête sur la domiciliation de la locataire et sur l’identité de son sous-locataire. Il en résulte notamment que l’adresse officielle de la locataire était ailleurs à Genève depuis le mois de juin 2006. Entre le 1er novembre 2019 et le 20 décembre 2019, l’enquêteur a effectué plusieurs surveillances de l’appartement litigieux et il est arrivé à la conclusion que la locataire n’occupait pas cet appartement mais qu’elle vivait de manière permanente dans l’appartement de sa sœur, laquelle vivait durablement à une autre adresse. La boîte aux lettres était vidée une fois par semaine et l’appartement était occupé ponctuellement par un homme quelques jours par mois.

Aussi, par avis de résiliation du bail du 18 février 2020, la bailleresse a résilié le bail de la locataire de manière extraordinaire pour le 31 mars 2020 conformément à l’art. 257f al. 3 CO, au motif d’une sous-location non-autorisée et de la non-réintégration de l’appartement malgré une mise en demeure. Par avis du même jour, les baux de l’appartement et du parking ont été résiliés pour leur prochaine échéance contractuelle du 30 juin 2020. Ces congés ont été contestés par la locataire, qui a conclu à la nullité des congés, subsidiairement à leur annulation ou à leur inefficacité et plus subsidiairement encore, à ce qu’une prolongation de bail de 4 ans lui soit accordée. Dans sa réponse, la bailleresse a conclu à la validation des résiliations et au déboutement de la locataire de ses autres conclusions. Dans son jugement du 10 décembre 2021, le Tribunal des baux et loyers a déclaré inefficace le congé extraordinaire donné pour le 31 mars 2020 et a annulé les congés donnés pour le 30 juin 2020. Sur appel, dans son arrêt du 30 janvier 2023, la Chambre des baux et loyers genevoise a déclaré efficace la résiliation du bail donnée pour le 31 mars 2020 et déclaré valable la résiliation donnée pour le parking pour le 30 juin 2020. Elle a donc condamné la locataire à évacuer immédiatement les locaux. Un recours au Tribunal fédéral est formé contre cet arrêt.

Dans un premier grief, la locataire se plaint de la pluralité de résiliations envoyées par la bailleresse et estime qu’une seule résiliation avec l’indication de la subsidiarité de tel ou tel motif aurait été plus propice. Le Tribunal fédéral rappelle que dans un arrêt publié en 2011 (ATF 137 III 389), il avait reconnu la possibilité de signifier simultanément une deuxième résiliation subsidiaire appelée à déployer ses effets uniquement si le premier congé n’était pas valable. Cette possibilité a été confirmée par plusieurs arrêts ultérieurs ainsi que par la doctrine majoritaire. Sur ce point, le Tribunal fédéral a retenu que la bailleresse avait notifié simultanément un congé extraordinaire, motivé par la sous-location non autorisée, et un congé ordinaire, de nature subsidiaire, chacun dans un pli recommandé séparé. Cette possibilité était clairement reconnue par la jurisprudence constante du Tribunal fédéral de sorte que c’est à bon droit qu’elle a été utilisée par la bailleresse. La locataire a attaqué tant la résiliation ordinaire que la résiliation extraordinaire, de sorte qu’elle a compris la pluralité de ces résiliations et ne peut se plainte d’avoir été induite par l’envoi de ces résiliations sous plis séparés. Ce grief a dès lors été rejeté.

Après avoir rappelé les règles applicables à une résiliation anticipée en cas de sous-location, notre Haute Cour a considéré que, dans le cas présent, la locataire n’occupait plus du tout l’appartement loué dès lors qu’elle habitait un autre appartement, loué par sa sœur, cette dernière habitant encore ailleurs. Il a également été retenu qu’un homme occupait l’appartement litigieux à raison de quelques jours par mois. Malgré la mise en demeure qui lui a été adressée en septembre 2019, la locataire n’a pas mis fin à cette situation. Le Tribunal fédéral a relevé que la Cour cantonale avait implicitement retenu que la locataire n’avait aucune intention de réintégrer un jour l’appartement loué et qu’elle avait procédé à une substitution et qu’ainsi, la bailleresse était fondée à résilier le bail. Le recours a donc été rejeté.

Cet arrêt est très intéressant car il rappelle les bases légales et les principes applicables en matière de sous-location en lien avec le droit du bailleur de résilier le bail de manière extraordinaire et, subsidiairement, de manière ordinaire lorsqu’il dispose d’un motif permettant de s’opposer à ladite sous-location.

Pour toute question ou information, les avocates de CGI Conseils se tiennent à votre disposition par téléphone au 022 715 02 10 ou par mail à l’adresse info@cgiconseils.ch.

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Édito

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