Jurisprudences récentes – Février 2021

9 février 2021
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Me Géraldine Schmidt et Me Laure Meyer reviennent dans ce numéro sur les jurisprudences récentes.

UN AVIS DE FIXATION DE LOYER TRANSMIS PAR VOIE ÉLECTRONIQUE AU LOCATAIRE EST-IL VALABLE ?
ARRÊT DE LA COUR DE JUSTICE N°ACJC/1496/2020 DU 26 OCTOBRE 2020

Dans cette affaire, un contrat de bail à loyer a été conclu pour un appartement « de standing » de 7.5 pièces à Genève, pour une durée initiale de deux ans, débutant le 1er février 2018. Le loyer mensuel a été fixé à CHF 6’000.-, hors charges. Selon l’avis de fixation du loyer initial du 1er février 2018, envoyé par courriel au locataire le 3 février 2018, le précédent loyer était de CHF 7’450.- par mois, hors charges. La formule officielle indiquait dans la rubrique motif « adaptation au loyer du quartier ». La bailleresse a acquis l’appartement en 1973.

Par requête du 27 février 2018, le locataire a sollicité préalablement de la bailleresse toutes les pièces en vue de la réalisation d’un calcul de rendement et a principalement conclu à la fixation du loyer de l’appartement à CHF 17’472.- par an, hors charges, ainsi qu’au remboursement du trop-perçu de loyer en découlant. Il a en substance relevé que l’avis de fixation du loyer ne lui avait jamais été remis en original et qu’ainsi, la notification par voie électronique étant nulle, le Tribunal des baux et loyers devait fixer le loyer. La bailleresse a expliqué que l’avis de fixation avait été transmis par e-mail à la demande du locataire, ce que ce dernier a contesté. Dans son jugement, le Tribunal des baux et loyers a débouté le locataire de toutes ses conclusions relatives à la fixation du loyer initial. Le locataire a formé appel de ce jugement.

Dans un premier temps, la Cour de Justice traite de la question de la possible nullité de l’avis de fixation du loyer initial dès lors que seule une version scannée a été transmise. Elle relève que la doctrine récente a discuté, sans tomber d’accord, de la question de savoir si une signature mécanique peut être apposée sur une formule officielle. La Cour de Justice rappelle que la bailleresse a transmis la formule officielle par voie électronique et que cette formule était remplie de manière manuscrite avec une signature manuscrite (et non pas une signature mécanique). La Cour considère que l’utilisation d’une signature autre que manuscrite n’est pas prohibée par le Tribunal fédéral et l’invocation d’un tel vice relèverait, en l’espèce, de l’abus de droit, dans la mesure où le locataire ne soutient pas que l’envoi de la formule officielle par courriel aurait empêché celle-ci de remplir le rôle et le but qui lui est assigné ou d’identifier l’auteur de ladite formule. Le locataire aurait également pu demander à la bailleresse de lui transmettre le formulaire original s’il avait un doute sur son auteur. C’est ainsi à bon droit que les premiers juges n’ont pas retenu la nullité de l’avis de fixation du loyer initial.

Sur la question de la fixation du loyer initial, la Cour de Justice a fait sien le raisonnement juridique des premiers juges et a rappelé que l’immeuble avait été acquis en 1973, soit il y a plus de trente ans. Il s’agissait donc d’un immeuble ancien et le loyer initial devait être examiné sur la seule base des loyers usuels du quartier. Dès lors que le loyer initial avait diminué par rapport à la précédente location, il appartenait au locataire de fournir cinq exemples de loyers comparatifs de façon à démontrer le caractère abusif du loyer initial, ce qu’il n’avait pas fait, échouant ainsi à démontrer que le loyer initial était abusif. Il a encore été considéré que, contrairement aux allégations du locataire, le calcul de rendement n’était pas « manifestement possible » vu l’absence de pièces probantes. Le locataire a ainsi été débouté de ses conclusions en contestation du loyer initial.

UNE RÉSILIATION IMMÉDIATE PEUT-ELLE ÊTRE DONNÉE SUITE À UNE ALTERCATION ENTRE VOISINS ? ARRÊT DE LA COUR DE JUSTICE N° ACJC/720/2020 DU 29 MAI 2020

La Cour de Justice a eu l’occasion de se pencher sur la résiliation immédiate d’un contrat de bail, en application de l’article 257f al.4 CO. Dans cette affaire, une altercation s’est produite le 10 juin 2017 entre un locataire et sa voisine de palier. Le locataire en question aurait frappé sa voisine, l’aurait insultée et l’aurait menacée avec un couteau. Cette dernière a porté plainte contre son voisin.

Dès que la régie a été au courant de ce comportement, soit dès le 19 juin 2017, elle a notifié au locataire en question et à son épouse des avis de résiliation de leur contrat de bail avec effet immédiat, sur la base de l’article 257f al.4 CO, en indiquant que cette résiliation faisait suite à une plainte pénale déposée par la voisine et que la bailleresse ne pouvait tolérer un tel comportement. Une résiliation pour la prochaine échéance du contrat, soit pour le 31 décembre 2017, a aussi été notifiée en parallèle aux locataires.

Les deux résiliations ont été contestées par les locataires. Dans le cadre de la procédure, différents témoignages ont permis de confirmer la version de la voisine. Les locataires ont par ailleurs fait valoir qu’ils habitaient l’immeuble depuis 1976 et que leur comportement avait toujours été irréprochable jusque-là.

Le Tribunal des baux et loyers a considéré la résiliation immédiate comme efficace et a condamné les locataires à évacuer immédiatement leur logement. Ce jugement a fait l’objet d’un appel et la Cour de Justice n’a pas partagé cet avis. Elle a confirmé qu’une telle résiliation pouvait être donnée, par extension, en cas d’atteinte grave portée à un voisin ou à ses biens. Toutefois, dans la mesure où il s’agissait du premier écart de comportement de la part du locataire, une mise en demeure avec menace de résiliation aurait pu suffire. Elle a donc estimé qu’une telle résiliation ne se justifiait pas, la déclarant donc inefficace.

La résiliation ordinaire a par contre été confirmée dans la mesure où elle n’avait pas été donnée pour des motifs contraires à la bonne foi. Toutefois, puisque la voisine avait quitté l’immeuble depuis quelques temps, que les locataires étaient âgés de plus de soixante-cinq ans, qu’ils habitaient l’immeuble depuis plus de quarante ans, et qu’ils n’étaient pas en conflit avec d’autres locataires (ils étaient même appréciés par leurs voisins), une prolongation de quatre ans, soit la prolongation maximale, leur a été accordée.

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