NULLITÉ DU LOYER INITIAL ET PRESCRIPTION DE L’ACTION EN RESTITUTION DU TROP-PERÇU – ARRÊT DU TRIBUNAL FÉDÉRAL 4A_495/2019 DU 28 FÉVRIER 2020

Dans le cas traité par le Tribunal fédéral dans son arrêt 4A_495/2019, un contrat de bail, portant sur un appartement duplex situé dans le canton de Vaud est conclu dès le 1er janvier 2004. Le loyer mensuel net s’élevait à CHF 2’100.- , charges et parking non compris. L’avis de fixation du loyer initial n’a pas été remis au locataire.

Le 23 juin 2016, le locataire et son épouse ont résilié le bail de manière anticipée pour le 31 juillet 2016 et subsidiairement pour le 31 décembre 2016. Considérant que la résiliation ne respectait pas les délais et que les locataires étaient tenus au paiement du loyer jusqu’à l’échéance, le bailleur a ouvert une procédure contre les locataires et a conclu au paiement par le locataire de la somme de CHF 10’715.-, plus intérêts, pour les loyers de septembre 2016 à décembre 2016. Le locataire a quant à lui ouvert action contre le bailleur devant le Tribunal des baux le 24 octobre 2017, après l’échec de la procédure de conciliation initiée le 5 juillet 2017, concluant à la constatation de la nullité du loyer initial, à la fixation de celui-ci à CHF 1’200.- par mois dès le 1er janvier 2004, montant qu’il a ensuite modifié à CHF 1’000.- par mois, et à la restitution du trop-perçu de loyer en découlant. Dans sa réponse, le bailleur a soulevé l’exception de prescription.

Le Tribunal des baux et loyers a fixé le loyer initial à CHF 1’650.- par mois dès le 1er janvier 2004 et a considéré que le locataire avait eu connaissance de la nullité du loyer initial lorsqu’il avait contacté son assurance protection juridique le 6 juillet 2016 et que dès lors, en saisissant l’autorité de conciliation le 5 juillet 2017, le délai de prescription relatif d’une année de l’art. 67 al. 1 CO était respecté.

S’agissant de la prescription absolue de dix ans, le Tribunal des baux a considéré que le délai ne commençait pas à courir à la conclusion du bail mais indépendamment pour chaque loyer à compter du moment où le locataire a versé chacun d’eux. Partant, l’action en enrichissement illégitime était partiellement prescrite et le locataire n’a pu prétendre qu’au remboursement des parts de loyer versées indûment dans les dix ans précédant le dépôt de la requête de conciliation. Par ailleurs, le Tribunal a considéré que le locataire devait s’acquitter des loyers jusqu’au 31 décembre 2016, soit l’échéance contractuelle. Le bailleur a ainsi été condamné à rembourser la somme de CHF 43’834.- au locataire.

Sur appel, la Cour d’appel civile a condamné le bailleur à rembourser la somme de CHF 41’938.- Le bailleur a saisi le Tribunal fédéral.

Dans son analyse, le Tribunal fédéral rappelle qu’un locataire qui n’a pas reçu la formule officielle de notification du loyer peut agir en fixation judiciaire du loyer initial et en restitution de l’éventuel trop-perçu conformément aux articles 62 et ss CO. Le Tribunal fédéral expose que la restitution, selon les règles sur l’enrichissement illégitime, de prestations versées à titre périodique, comme des montants payés indûment sur les loyers, est soumise à la règle de l’art. 67 CO, soit un délai de prescription relatif d’un an (porté à trois ans depuis le 1er janvier 2020 suite à la révision du droit de la prescription) qui court à partir du jour où la partie lésée a eu connaissance de son droit de répétition et un délai de prescription absolu de dix ans qui court dès la naissance de ce droit.

Concernant le point de départ du délai relatif d’un an et en cas d’absence d’avis de fixation du loyer initial, le locataire a connaissance de son droit lorsqu’il connaît les conséquences de l’absence d’une telle formule, soit la nullité du loyer initial, et que le loyer versé par ses soins est trop élevé. Bien que la question de la connaissance effective de ses droits par le locataire ne lui ait pas été posée, le Tribunal fédéral l’a abordée, sans la trancher, en ces termes : « À cet égard, on peut légitimement s’interroger sur le point de savoir si, de nos jours, ’ignorance présumée du locataire, quant au caractère obligatoire de la formule officielle et aux conséquences attachées à l’absence de celle-ci, se justifie encore, dès lors que l’usage de la formule officielle a été rendu obligatoire il y a plus de vingt-cinq ans dans le canton de Vaud, que cette exigence a été rappelée à réitérées reprises par le Tribunal fédéral dans plusieurs arrêts publiés, et qu’il est possible de se renseigner aisément sur ce point en effectuant une simple recherche sur internet ou en consultant le site d’associations militant en faveur de la défense des droits des locataires. Point n’est toutefois besoin de trancher cette question, dans la mesure où le recourant remet uniquement en question le dies a quo du délai de prescription absolu » (consid. 4.1.3).

Concernant le délai absolu de dix ans, le Tribunal fédéral et une partie de la doctrine admettent que « le dies a quo coïncide avec l’exigibilité de la prétention en enrichissement illégitime soit au moment de chaque paiement indu. (…) Lorsque l’enrichissement illégitime résulte de plusieurs prestations successives effectuées sans cause valable, les prétentions en répétition de l’indu naissent et deviennent exigibles lorsque tous les éléments fondant l’obligation de restituer les montants indûment perçus sont réunis, c’est-à-dire à chaque versement. ».

Compte tenu de ce qui précède, le Tribunal fédéral a retenu que le délai de prescription absolu de dix ans a commencé à courir séparément pour chacun des versements effectués par le locataire.

Cet arrêt contredit hélas la jurisprudence genevoise (ACJC/1170/2018) dans laquelle la Cour de Justice avait considéré que l’action en restitution du trop-perçu était prescrite dans la mesure où elle était intervenue plus de dix ans après le début du bail. Reste à espérer que la jurisprudence fédérale évolue sur la question de la connaissance effective des droits du locataire qui devrait être admise dès le début du bail, ce qui aurait pour conséquence que le locataire devrait agir dans l’année qui suit la conclusion du contrat.