Combien de temps un bailleur peut-il attendre entre la réception de la mise en demeure et l’envoi de l’avis de résiliation?

Dans l’arrêt rendu par la Cour de justice le 6 septembre 2021 (ACJC/1102/2021), un bail est conclu en mai 2017 pour un appartement de 2 pièces à Genève. Le loyer a été fixé à CHF 475.95 par mois, charges comprises. Le 17 juillet 2019, la bailleresse a mis en demeure le locataire de lui verser la somme de CHF 3’428,30, correspondant aux loyers du mois d’août 2018 et de janvier à juillet 2019, dans un délai de trente jours dès réception du courrier, faute de quoi le bail serait résilié. Le locataire a reçu cette mise en demeure le 24 juillet 2019. Le 1er  septembre 2019, le locataire a versé la somme de CHF 3’428,90, laquelle a été reçue par la bailleresse le 3 septembre 2019. Le 17 septembre 2019, la bailleresse a résilié le bail pour le 30 novembre 2019 au motif que le versement était intervenu après l’échéance du délai comminatoire. Le locataire a contesté cette résiliation.

Le Tribunal des baux et loyers a jugé efficace et valable le congé notifié pour le 30 novembre 2019. Sur appel du locataire, la Cour de justice a rappelé que « le bailleur n’est pas tenu de résilier immédiatement le bail, sitôt le délai comminatoire expiré. Il n’est pas réputé avoir renoncé à donner le congé s’il attend quelque peu, en particulier s’il a une raison fondée d’attendre. Cela étant, le bailleur ne saurait trop attendre car une résiliation qui interviendrait de nombreux mois après l’expiration du délai comminatoire peut paraître abusive ou contraire à la bonne foi dès lors que le locataire pourrait déduire de l’inaction du bailleur, une volonté de renoncer à la résiliation du contrat. » La Cour a précisé que le fait pour le bailleur d’accepter le paiement intervenu après l’échéance du délai comminatoire ne permettait pas de retenir, à lui seul, qu’il ait renoncé tacitement à la résiliation. La jurisprudence a considéré qu’une résiliation extraordinaire intervenue 21 jours après l’échéance du délai comminatoire et 18 jours après le paiement tardif de l’arriéré a été considérée comme à la limite de l’admissible. Une autre jurisprudence a admis qu’en l’absence de versement avant la résiliation, ladite résiliation a été considérée comme admissible 34 jours, ou même 38 jours, après l’échéance du délai comminatoire.

Dans le cas d’espèce, la mise en demeure a été réceptionnée le 24 juillet 2019 de sorte que le délai comminatoire est arrivé à échéance le 23 août 2019. Le paiement de l’arriéré est intervenu le 1er septembre 2019 et le bail a été résilié le 17 septembre 2019, soit 25 jours après l’échéance du délai comminatoire et 14 jours après la réception du paiement. La résiliation reste ainsi dans les limites posées par les jurisprudences rappelées ci-dessus même si la Cour de justice a considéré que le délai de réaction était à la limite de l’admissible au regard du paiement intervenu de l’arriéré. Le jugement du Tribunal des baux et loyers a dès lors été confirmé et le congé validé.

Cet arrêt nous permet de vous rappeler qu’il faut faire preuve de diligence après l’échéance d’un délai comminatoire pour procéder à la résiliation du bail de votre locataire.

Lorsque le contrat prévoit que l’avis de fixation de loyer a bien été remis au locataire et que le bailleur produit un avis en bonne et due forme, cela suffit-il à admettre que le locataire a bien reçu cet avis?

Dans l’arrêt rendu par le Tribunal fédéral le 12 octobre 2021 (arrêt du Tribunal fédéral 4A_592/2020), un contrat de bail est conclu le 26 août 2014 pour un studio à Rolle. Le loyer mensuel net s’élevait à CHF 850.–. Le contrat indiquait que « par la signature du présent bail, le preneur reconnaît avoir reçu la notification de loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail. » La formule officielle en possession du locataire ne comportait qu’un recto signé par le bailleur alors que celle en possession du bailleur est une photocopie recto-verso d’une formule officielle sur laquelle ont été apposées les signatures des parties, le lieu et la date. Suite à un litige, le locataire a consulté un avocat qui lui a fait remarquer que l’avis de fixation de loyer en sa possession ne comportait pas la désignation des autorités compétentes.

Suite à une procédure en fixation judiciaire du loyer, le Tribunal des baux a donné raison au locataire et a considéré que l’avis de fixation du loyer était nul et fixé le loyer mensuel à CHF 400.– depuis le début du contrat. Le bailleur a formé appel de ce jugement et a obtenu gain de cause. En effet, la Cour civile vaudoise a considéré qu’au vu de la mention présente dans le contrat de bail et du fait que le bailleur a transmis l’original de l’avis de fixation, dûment signé par le locataire, et recto-verso, ce dernier avait valablement prouvé avoir remis l’avis de fixation de loyer.

Le locataire a recouru au Tribunal fédéral contre cet arrêt. Le Tribunal fédéral a rappelé qu’il appartenait au bailleur de prouver la remise de l’avis de fixation du loyer initial au locataire. Notre Haute cour a considéré qu’on ne saurait tirer de la jurisprudence (ATF 142 III 369) « que le bailleur serait présumé avoir notifié une formule officielle complète par le simple fait qu’il indique sur le contrat de bail que la formule officielle y est annexée. Cette jurisprudence ne fonde qu’une présomption en faveur du bailleur, en ce sens que la formule officielle a été mise dans l’enveloppe d’envoi reçue par le locataire, mais pas que celle-ci comporte un recto et un verso ou soit complète ». Le Tribunal fédéral a donc également considéré que la formule officielle remise était viciée et a fixé le loyer du studio à CHF 400.– par mois.

Nous déplorons cet arrêt, qui nous permet cependant de vous rappeler une fois encore qu’il est essentiel de remettre à votre locataire un avis de fixation du loyer original, signé par vos soins, lors de la conclusion d’un nouveau contrat de bail, tout en le lui faisant contresigner pour une question de preuve. Il est recommandé de faire deux exemplaires originaux afin que chaque partie au contrat en conserve un.