Acheter un bien immobilier en couple

8 mai 2023
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Lorsqu’un couple souhaite acquérir un logement, se pose alors la question du rapport de droit lié à l’inscription au registre foncier. Dans cet article, nous vous présentons les deux modèles courants et leurs effets juridiques.

Il y a soixante ans, lorsqu’un couple marié achetait un logement, on inscrivait systématiquement l’époux comme unique propriétaire dans le registre foncier, et ce même si l’épouse avait investi des fonds propres dans le bien-fonds. En cas de décès, l’étude de la situation patrimoniale s’avérait bien souvent épineuse. Aujourd’hui, les époux acquièrent en principe leur bien ensemble, et figurent donc tous deux comme propriétaires dans le registre foncier.

L’achat en copropriété

Généralement, les époux achètent leur bien-fonds en copropriété. Dans ce cas, les parts sont, en principe, déterminées en fonction des fonds propres investis par chaque conjoint, donc pas forcément par moitiés. Le registre foncier mentionne la part de copropriété sous forme de quote-part.

Exemple:
Copropriété
1. Steiner Felix à 1/3
2. Steiner-Kuhn Ruth à 2/3

Fondamentalement, chaque copropriétaire dispose des droits et des obligations inhérents à un propriétaire (unique) pour sa propre quote- part. Il peut vendre sa part ou la mettre en gage à sa guise. À l’inverse, sa part peut aussi être mise en gage dans le cadre d’une procédure de poursuite. Si l’un des copropriétaires vend sa part, la loi accorde toutefois à l’autre un droit de préemption. S’agissant d’un logement familial, la vente – ou la mise en gage – d’une part est rarement considérée comme la première option envisagée. En cas de prêt hypothécaire garanti par une cédule hypothécaire, celui-ci grève toujours l’immeuble dans son ensemble. Dans ce cas, les deux époux sont solidairement responsables du prêt. Autrement dit, chacun d’entre eux répond de la somme totale de l’emprunt.

Décès survenant dans un cas de copropriété

En cas de décès de l’un des époux, sa part de copropriété est transmise à ses héritiers. En supposant que le couple a deux enfants, l’inscription au registre foncier comporte alors les éléments suivants:

Copropriété
1. Communauté des héritiers de Felix Steiner à 1/3
– Steiner-Kuhn Ruth
– Steiner Hugo
– Vollenweider-Steiner Maja

2. Steiner-Kuhn Ruth à 2/3

La dette hypothécaire du défunt passe à ses héritiers, lesquels sont désormais responsables solidairement avec la conjointe survivante. Le transfert du bien en propriété exclusive de l’épouse survivante requiert un contrat de partage successoral qui suppose le consentement de tous les héritiers. En présence d’héritiers mineurs, l’autorité de protection de l’enfant et de l’adulte doit donner son accord, suite à quoi la conjointe survivante devient la propriétaire unique et doit, à ce titre, supporter seule la dette hypothécaire.

L’achat en société simple

Au lieu de fonder une copropriété, les époux peuvent également se constituer en société simple (art. 530 CO) pour l’achat de leur immeuble. Il s’agit purement et simplement d’un contrat, d’autant qu’une société simple ne fait pas l’objet d’une inscription au registre du commerce.

Exemple:
Société simple
1. Steiner Felix
2. Steiner-Kuhn Ruth

Dans cet exemple, on est en présence d’une propriété commune; il n’existe donc pas de quote-parts et il n’est pas possible de mettre en gage des parts comme avec la copropriété. L’apport de chaque conjoint n’est pas mentionné dans le registre foncier. Sauf convention contraire entre les époux, le bien appartient de manière égale aux deux parties. La vente et la mise en gage de l’immeuble sont soumises au consentement des deux époux. La sûreté hypothécaire porte sur la totalité de l’immeuble, les époux étant solidairement responsables de l’emprunt.

Décès survenant dans un cas de société simple

En cas de décès de l’un des époux, la société est dissoute et le conjoint survivant doit conclure un accord de partage avec les héritiers du défunt pour l’attribution du bien-fonds. Il est possible de prévoir une clause dans le contrat de société simple – et c’est là son avantage – stipulant qu’en cas de décès, le conjoint survivant devient automatiquement propriétaire unique du bien, et ce sans que les héritiers ne doivent être inscrits au registre foncier ou n’aient besoin de donner leur accord.

De ce fait, le conjoint survivant n’est pas tributaire de l’approbation de l’autorité de protection de l’enfant et de l’adulte dès lors qu’il existe des héritiers mineurs et peut disposer sans délai du bien en tant que propriétaire exclusif. Il devient également seul responsable du prêt hypothécaire.

Il va de soi que les droits des héritiers réservataires doivent également être préservés dans ce cas de figure. Cependant, ces droits se limitent aux créances (à rembourser) et ne portent pas sur le bien-fonds lui-même.

L’importance d’un conseil

En fonction de la situation personnelle ou familiale, il peut en outre être judicieux pour les époux de prendre des mesures similaires à celles garanties par la société simple en changeant de régime – par le biais d’une convention de communauté de biens – s’appliquant à l’ensemble du patrimoine, y compris aux autres valeurs patrimoniales (par ex. entreprise, épargne, etc.). Des clarifications approfondies sont nécessaires pour déterminer la forme de propriété qui se prête le mieux à chaque cas. Une obligation de renseigner les parties incombe au notaire qui rédige l’acte authentique de vente du bien. Un conseil est également indispensable lors d’une acquisition immobilière en concubinage, laquelle, n’étant pas soumise au droit matrimonial, fait l’objet de dispositions distinctes.

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