Vendre un bien pour en acheter un autre : comment procéder ?

7 décembre 2020
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Il existe de nombreux profils de propriétaires immobiliers en Suisse et il est fréquent que leurs envies évoluent avec le temps. Se pose alors la question de la revente du bien dans l’optique d’acquérir une nouvelle habitation plus adaptée, une situation qui est particulièrement à l’ordre du jour en cette période de pandémie.

En théorie, il suffirait de mettre en vente le logement actuel pour en acheter un autre, tout en demandant à sa banque d’avancer les fonds pour la nouvelle acquisition ; c’est ce que l’on appelle un crédit relais. Mais le raisonnement de l’organisme de  financement est beaucoup plus complexe. Il faut tenir compte de plusieurs paramètres, à savoir :
– Les fonds propres : il faut toujours posséder 20 % du prix d’achat, voire 25 % compte tenu des frais d’acquisition.
– La tenue des charges : le calcul usuel des charges doit être effectué une nouvelle fois, afin de ne pas dépasser le tiers des revenus annuels bruts des emprunteurs.

Ces analyses partent de l’hypothèse que l’ancien bien sera vendu et que seul le nouveau bien devra être assumé, tant en termes de fonds propres qu’en termes de charges mensuelles.

Que se passerait-il si la vente du premier bien prenait du retard ? C’est là qu’intervient le risque, d’une part pour la banque et, d’autre part, pour les demandeurs qui doivent faire face à un risque de non-vente ou d’une vente à bas prix, le marché immobilier réservant parfois de mauvaises surprises. Dans ces conditions, quel est le meilleur moyen pour effectuer cette transition ?

Il existe quatre cas de figure :

1) Les acheteurs disposent des réserves financières pour les fonds propres et d’excellents revenus. Dans ce cas, l’établissement financier acceptera la transaction et suivra ses clients.

2) Le couple dispose de réserves financières, mais pas des revenus nécessaires pour assumer les deux objets. Même s’il ne venait pas à vendre son appartement, il pourrait le mettre en location. Le loyer perçu permettrait de couvrir entièrement les charges liées à la propriété, tandis que les charges du nouvel objet seraient couvertes par les revenus de l’activité lucrative.

3) Le couple n’a pas de réserves financières, mais d’excellents revenus. Le banquier prend un risque sur le pourcentage d’endettement total des deux biens immobiliers par rapport à leur valeur globale. Le principe des 20 % de fonds propres standard pour chacun des logements ne sera pas respecté. Dans ce cas, l’organisme de financement demandera un amortissement conséquent les premières années.

4) Le couple n’a ni les réserves, ni les revenus adéquats pour assumer les deux objets. Dans ce cas, l’établissement financier n’acceptera pas le risque. L’organisme de financement exigera des clients qu’une vente à terme du premier logement soit signée, avant qu’il ne s’engage à financer la deuxième habitation.

En conclusion, il est crucial de faire coordonner les deux dossiers et de bénéficier de l’appui d’un spécialiste afin d’éviter l’effet du « serpent qui se mord la queue » : les clients ne vont pas vendre s’ils n’ont pas acheté et ne pourront pas acheter s’ils n’ont pas vendu. La technologie et les conseils personnalisés proposés par DL MoneyPark visent à simplifier le processus d’achat et de vente en proposant un accompagnement tout au long du projet immobilier.

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Christophe Aumeunier
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