Travaux : comment financer les rénovations de son bien immobilier ?

18 juin 2020
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Périodiquement, un propriétaire se pose la question d’entreprendre des travaux de rénovation de son bien immobilier. Il peut s’agir de travaux d’entretien permettant de maintenir un état d’usage correct ou alors de plus-values pour en améliorer le niveau de confort en y ajoutant, par exemple, une nouvelle salle de bain, une véranda ou encore une piscine.

Les possibilités offertes s’étendent à l’infini, n’étant limitées qu’aux normes de transformation ainsi qu’au budget que le propriétaire souhaite accorder à ces travaux.

Les deux notions évoquées ci-dessus – travaux d’entretien et plus-values – sont essentielles et doivent être traitées avec soin. Des travaux d’entretien ont pour but de remplacer un élément existant par un élément neuf certes similaire mais aussi conforme aux goûts du jour et à la législation énergétique en particulier. Il s’agira typiquement de changer les fenêtres, refaire les peintures, changer de système de chauffage ou encore rénover une salle de bain vieillissante.

Ces travaux d’entretien sont déductibles de votre revenu imposable, sous réserve d’appréciation des autorités fiscales. Pour connaître l’impact réel sur votre facture d’impôts, il est nécessaire d’aborder le sujet en précisant la notion de taux marginal d’imposition (abrégé ci-après TMI). Le TMI permet de quantifier l’impact fiscal d’une hausse ou d’une baisse de votre revenu imposable ; il est calculé en tenant compte de la progressivité de l’impôt sur le revenu dans votre commune et votre canton de domicile.

Les travaux de plus-values ont, quant à eux, comme but d’ajouter de la valeur au bien. Il s’agira, par exemple, de construire une piscine ou un garage qui n’existaient pas auparavant. Le fait d’abattre un mur afin d’agrandir une pièce ou de créer une nouvelle salle d’eau sera également considéré comme des travaux de plus-values.

Contrairement aux travaux d’entretien, ces améliorations du bien ne sont pas déductibles de votre revenu imposable. En revanche, elles pourront être déduites du bénéfice éventuel, et donc alléger l’impôt sur le gain immobilier le jour de la revente du bien.

Le financement de votre chantier, quelle que soit la nature des travaux, pourra être effectué de diverses manières.

En premier lieu, vous pouvez choisir de payer vos travaux via vos liquidités. Dans le cadre d’une résidence principale, vous pouvez en outre retirer des fonds de votre 2e ou 3e pilier pour financer ces travaux d’entretien.

Vous pourriez aussi en deuxième solution demander à votre créancier gagiste une augmentation de votre prêt existant.

De même que pour une acquisition, le prêt final ne doit pas excéder 80% de la valeur du bien immobilier après travaux.

Tout comme la fameuse charge hypothécaire (incluant l’intérêt théorique de 5% sur le prêt, l’amortissement du 2e rang en 15 ans et la charge d’entretien) ne doit pas excéder 33% de vos revenus bruts.

Nous attirons votre attention sur le fait que ces règles peuvent changer d’un établissement à un autre. De surcroît, votre âge joue également son rôle. Finalement, selon la nature et l’importance des travaux, votre établissement financier pourra demander un suivi du chantier par un spécialiste tel qu’un architecte.

En résumé, l’exécution de travaux dans votre bien engendrera un impact fiscal a priori positif, immédiat dans le cadre de travaux d’entretien ou différé en cas de plus-values. Au niveau du financement, il est, selon nous, important de vous adjoindre les services d’un spécialiste afin de planifier vos travaux. En effet, les décisions que vous prendrez, pourront bien souvent avoir des conséquences sur le long terme.

DL MoneyPark
Conseils en financement immobilier
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