Les caisses de pension, des prestataires hypothécaires intéressants ?

13 octobre 2021
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Souvent, une personne désirant conclure un prêt hypothécaire s’adresse, par habitude, à son établissement bancaire. Ces dernières années, de nombreuses caisses de pension ont fait leur entrée sur le marché hypothécaire.

En plus de constituer de nouveaux prestataires de financement, elles contribuent, par leurs investissements et par leurs produits, à accroire la concurrence, à proposer de nouveaux produits, ainsi qu’à générer des taux d’intérêt avantageux, pouvant entraîner des économies substantielles pour les emprunteurs. Il peut sembler plus compliqué d’accéder à leurs offres de prêt plutôt que de se rendre directement dans sa banque principale. D’une part, les caisses de pension investissent souvent dans les hypothèques de manière périodique et, d’autre part, elles ne disposent généralement pas de canaux de distribution propres, mais placent leurs fonds à travers des intermédiaires hypothécaires.

Le marché hypothécaire suisse représente plus de 1’100 milliards de francs et croît d’environ 3% par an. Les banques restent les acteurs dominants : elles détiennent 94% du volume hypothécaire. Pour leur part, les caisses de pension enregistrent une part de marché d’à peine 2% du volume. Mais depuis 2017, elles constituent le groupe de prestataires ayant réalisé la plus forte croissance en pourcentage. Rien qu’en 2020, leur croissance est estimée à 3,4 milliards, soit environ 16%, dépassant ainsi la croissance des banques et des compagnies d’assurance. Ce développement est étroitement lié à l’absence, pour les institutions, d’opportunités d’investissement présentant un profil de risque et de rendement comparable.

Les caisses de pension ont donc leur place à l’heure de la comparaison pour trouver la meilleure hypothèque. Bien qu’elles soient généralement plus prudentes que les banques et les compagnies d’assurance en ce qui concerne les risques, elles disposent de plus de flexibilité en termes de réglementation des investissements et offrent, par exemple, la possibilité de passer à une hypothèque à plus long terme, ou de résilier son prêt sans frais en cas de vente du bien.

Malgré certains avantages, il faudra encore plusieurs années avant que la part de marché des caisses de pension n’augmente de manière significative. En effet, seuls environ 150 milliards de francs d’hypothèques arrivent à échéance annuellement. Et environ 90% des clients renouvellent leur hypothèque auprès de leur partenaire bancaire, malgré des économies d’intérêts potentielles élevées et un accès facilité à la comparaison des produits hypothécaires. Peu pensent en outre à effectuer une analyse globale de leur stratégie financière, pourtant impérative suite à l’évolution du monde financier. De plus, la constitution d’un portefeuille hypothécaire institutionnel prend du temps et dépend directement des canaux de distribution qu’une caisse de pension doit soit constituer, soit développer via un intermédiaire. Néanmoins, de plus en plus de caisses de pension entrent sur le marché hypothécaire en proposant des solutions de financement intéressantes.

Elles constituent donc un groupe de fournisseurs qu’il est judicieux d’envisager lors de la conclusion de son hypothèque ou de son renouvellement. Soulignons finalement que, dans tous les cas, une stratégie financière solide ne doit pas négliger les possibilités d’optimisation fiscale, engendrant encore davantage d’économies pour les propriétaires.

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