Hypothèques Saron : que proposent ces nouveaux produits et à qui peuvent-ils profiter ?

25 août 2021
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En raison d’un scandale de manipulation en 2011, le taux d’intérêt de référence LIBOR sera abandonné à la fin de 2021 et remplacé par le SARON qui servira de taux de référence pour les hypothèques réalisées sur le marché monétaire.

Toute personne bénéficiant d’une hypothèque LIBOR devra signer un nouveau contrat à la fin de l’année ou dispose déjà d’une clause stipulant que la base de calcul du taux d’intérêt hypothécaire sera modifiée pendant la durée du contrat.

Dans le cas d’une adaptation du contrat hypothécaire à la fin de 2021, les personnes concernées doivent impérativement s’assurer que la marge appliquée par l’établissement reste inchangée. Pour les nouveaux contrats, de nombreux prestataires, dont notamment les banques, mais aussi de plus en plus les compagnies d’assurance et les caisses de pension, ne proposent désormais plus que des hypothèques sur le marché monétaire basées sur le SARON.

La majorité des fournisseurs d’hypothèques SARON ont fait un copier-coller du LIBOR. La flexibilité du preneur d’hypothèque en matière de changement de prestataire ou d’amortissement extraordinaire est restreinte par un contrat-cadre. Les conditions introduites pour les hypothèques LIBOR continuent donc de s’appliquer aux hypothèques SARON, privant le nouveau produit de beaucoup de souplesse. Quant aux prix, ils évoluent à peine.

Un examen des taux d’intérêt des hypothèques LIBOR et SARON ne permet guère de constater de différences entre les deux produits. À l’inverse de l’hypothèque LIBOR, l’hypothèque SARON se base sur les transactions effectivement exécutées et se révèle donc beaucoup plus transparente que son prédécesseur, lequel reflète uniquement les accords interbancaires. Le SARON est calculé quotidiennement puis capitalisé au jour le jour durant la période d’intérêts respective. Contrairement au LIBOR pour lequel le taux d’intérêt à payer est connu dès le début de la période, ce n’est en général le cas qu’à la fin de la période choisie pour le SARON. Toutefois, tant que le taux d’intérêt de référence reste négatif, le taux d’intérêt effectif à payer reflète uniquement la marge appliquée par l’établissement prêteur.

À des fins d’accroissement de l’attractivité, certaines hypothèques SARON sont proposées sans durée contractuelle fixe. Grâce à des délais de résiliation de six voire d’un mois seulement, ces adaptations permettent de restaurer la souplesse initiale du produit. De plus, cette nouvelle variante se démarque sur le marché par un volume minimum de CHF 25’000 ainsi qu’un délai d’intérêt d’un mois. Il faut toutefois généralement tabler sur une période d’intérêt de trois mois et un volume minimum de CHF 100’000. Il est également possible de passer d’une hypothèque SARON à une hypothèque à taux fixe auprès du même prestataire, à condition que la durée soit au moins égale à la durée cadre.

Toute personne qui envisage de vendre son bien immobilier ou qui désire conserver un prêt hypothécaire s’ajustant aux conditions du marché des capitaux devrait examiner de plus près les nouveaux produits SARON. La conclusion d’une hypothèque SARON sans ou avec durée contractuelle d’un an pourrait également être adaptée à un prêt à la construction ou à un financement relais. Cependant, en raison du faible coût actuel des hypothèques à taux fixe à long terme ainsi que de leur flexibilité grandissante, ces solutions restent appropriées dans la plupart des cas. Dans ce contexte, les hypothèques SARON rencontreront probablement des difficultés à s’imposer, malgré les innovations proposées.

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