Être propriétaire à la retraite

23 décembre 2021
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Si pour tout un chacun, la retraite est une étape importante, c’est sans aucun doute encore plus vrai pour les propriétaires. En effet, en tant que propriétaire, la retraite est à considérer avec le plus grand soin et nécessite une planification plusieurs années à l’avance.
Jonathan Naegeli
Responsable régional, DL MoneyPark

Pour ce qui est d’un bien immobilier, l’une des règles principales du financement hypothécaire est de conserver un ratio charges théoriques/revenu n’excédant pas 33%. Ce rapport devra bien entendu être maintenu à la retraite. Un autre facteur déterminant concerne en outre le taux d’avance.

Le taux d’avance octroyé initialement lors de l’acquisition, tenant compte d’un apport de fonds propres standard de 20%, est de 80% de la valeur du bien. L’organisme en charge du financement effectue ensuite une répartition du montant du prêt de 66.6% (premier rang) et le solde, ici 13.4% (deuxième rang). Cette pratique a pour but d’évaluer les risques et de déterminer les conditions cadre du prêt. En effet, le premier rang pourra être conservé sans obligation d’amortissement la vie durant et même au-delà par succession. À contrario, le deuxième rang est considéré comme plus risqué pour le créancier hypothécaire (possibilité de ne pas récupérer l’entier du prêt en cas de vente forcée par exemple) ; les conditions qui lui seront appliquées seront donc plus restrictives. Cette part d’hypothèque devra être amortie à terme.

Avec les années, la répartition entre le premier et le deuxième rang restera identique. Ce qui change, c’est que la banque prendra comme référence non pas la valeur du bien lors de l’achat, mais la valeur vénale actuelle. Ainsi, si votre logement prend de la valeur avec les années, un phénomène très probable en regard de la tendance haussière des prix de l’immobilier à l’échelle nationale, il se peut qu’à la retraite votre deuxième rang soit fortement réduit, voire « effacé ». L’obligation d’amortir sera ainsi remise en question.

Afin d’illustrer ces notions, penchons-nous sur un exemple :

En 2005, une villa a été achetée au prix de CHF 800’000. 20% de fonds propres, soit CHF 160’000, ont été investis et il en résulte un prêt hypothécaire de 80%, soit CHF 640’000. En 2017, la valeur du bien retenue par la banque est de CHF 1’400’000, le prêt hypothécaire étant quant à lui toujours identique (CHF 640’000). Le premier rang, soit 66.6%, se monte désormais à CHF 932’400. La marge d’augmentation s’élève à CHF 292’400 (CHF 932’400 – CHF 640’000).

Nous nous apercevons que la valeur du premier rang (à savoir CHF 932’400) couvre, en 2017, l’entier du prêt. De plus, la possibilité d’accéder à une augmentation peut être envisagée. Ainsi, l’obligation d’amortir diminue, voire disparait avec le temps.

Ce mécanisme soulève une question principale : est-il plus judicieux d’amortir ou, au contraire de maintenir, voire d’augmenter son prêt hypothécaire ? Les fonds dégagés lors d’une augmentation de prêt peuvent être utilisés soit pour envisager des rénovations ou des investissements mobiliers et/ou immobiliers, pour effectuer une donation aux enfants ou aux petits-enfants afin de financer les fonds propres d’une acquisition immobilière, ou pour toute autre raison.

Soulignons toutefois, comme évoqué précédemment, que les revenus attendus à la retraite seront déterminants pour fixer le montant du prêt hypothécaire envisageable. En conclusion, tous les aspects financiers, fiscaux et successoraux revêtent une importance primordiale à prendre en compte à l’heure de la planification.

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