Acquérir une résidence secondaire

27 juin 2022
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Les vacances d’été approchent et de nombreuses personnes partiront à la montagne le temps d’un weekend, afin de profiter des paysages et du grand air. En regardant les vitrines des agences immobilières de nos stations, peut-être vous êtes-vous demandé s’il est plus intéressant de louer ou d’acquérir son appartement en villégiature ?

Se pose alors la question du financement de ce bien immobilier. Du point de vue de la banque, ce type d’investissement représente plus de risques que le financement d’une résidence principale. Elle demande alors davantage de fonds propres : typiquement entre 30% et 40%. De plus, les capitaux de prévoyance (LPP, 3e pilier A) ne pouvant être utilisés dans le cadre du financement d’un bien secondaire, l’apport de liquidités sera inéluctable, que ce soit par de l’épargne, un 3e pilier B, une donation, le recours à un crédit lombard ou, peut-être, l’augmentation de l’hypothèque grevant le logement primaire. Cette dernière solution pourrait présenter plusieurs avantages non négligeables d’un point de vue du coût de l’endettement, mais aussi de la fiscalité induite.

Du côté des taux, il faut savoir que la plupart des établissements financiers majorent le taux d’intérêt applicable à une résidence secondaire. Cette majoration peut atteindre 0.25 point de pourcentage.

De même, un amortissement plus conséquent peut être demandé afin de réduire l’emprunt à 50% ou 60% de sa valeur dans les 15 ans. Suivant l’âge de l’emprunteur, ce remboursement peut demander un effort plus important.

Pour en revenir à l’idée d’agir sur le financement de la résidence principale, il faut prendre en compte que le futur acquéreur qui possède son logement de longue date, aura certainement amorti graduellement son prêt hypothécaire et peut-être que la valeur de son bien aura augmenté Il pourra alors, dans la limite des conditions d’octroi, lever des fonds sur cette propriété. Un des avantages sera de générer des liquidités, idéalement en premier rang, sans amortissement, facturées à un taux d’intérêt plus attrayant que sur une résidence secondaire.

L’acquisition d’un logement de vacances comporte également des répercussions fiscales. La valeur locative constituant un revenu imposable dans le canton où est située la propriété, une déclaration fiscale devra être remplie non seulement au domicile, mais aussi dans la commune où se trouve l’objet. Il conviendra alors d’être attentif à ces incidences lors de la mise en place de la stratégie financière.

Le financement déterminé, il vous faudra encore tenir compte des charges liées à cet investissement immobilier, en particulier les charges d’entretien et de maintenance qui pourront être plus ou moins élevées en fonction de la situation du bien et de ses spécificités, en particulier énergétiques.

Malgré tout, posséder sa résidence de vacances présente des avantages certains, tels que la possibilité de disposer d’un logement résidentiel en toute liberté, de s’y installer pour quelques jours de télétravail, voire de transformer ce rêve en investissement locatif permettant de réduire les charges financières de cette acquisition.

 

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Christophe Aumeunier
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