Succession : la transmission de biens immobiliers

23 août 2021
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L’immobilier occupe une place particulière dans le contexte de la planification successorale. Ce peut être le logement de la famille, un investissement précieux ou encore, une résidence secondaire qui rassemble la famille. Quelles sont les règles à prendre en compte au moment de prévoir sa transmission ? Retour sur les éléments importants énoncés lors de la séance d’information gratuite SPV-GPA du 22 juin.

Le régime matrimonial légal, un préalable à prendre en compte

Pour ceux qui sont mariés, la question du régime matrimonial s’impose comme un préalable à la succession, à régler avant même la prise en compte des parts successorales du conjoint et des autres héritiers.

Le régime matrimonial par défaut, applicable à tous ceux qui n’ont pas signé devant notaire un contrat de mariage, est celui de la « participation aux acquêts ». C’est un régime de type participatif, qui prévoit, en cas de divorce ou de décès, un partage par moitié des biens acquis à titre onéreux (« acquêts »), à l’exclusion des « biens propres » que chaque époux conserve sans partage (héritages, donations et apports en mariage).

Dans les cas où tous les biens sont des acquêts, le conjoint survivant reçoit lors du partage matrimonial la moitié de tous les biens, y compris les siens, et reçoit dans la succession l’autre moitié, soit au total les trois quarts du patrimoine des deux conjoints. Ceci dit, les règles applicables à ce régime matrimonial peuvent aboutir à des situations parfois très (trop ?) compliquées, notamment en matière d’immeuble ; en effet, la valeur d’un bien immobilier et sa plus-value devront être soigneusement ventilées entre les biens propres et les acquêts des deux conjoints, selon leur importance historique, avec à la clé des calculs complexes, sources de polémiques entre le conjoint et les autres héritiers.

Le choix d’un régime matrimonial adéquat ?

Pour éviter pareille situation, les époux peuvent choisir d’adopter, par acte notarié, le régime de la séparation de biens. S’ils sont désireux d’avantager le conjoint survivant tout en étant prêts à renoncer à créer des distinctions s’agissant des apports en mariage, des héritages et des donations reçues, alors ils peuvent aussi choisir d’adopter le régime de la communauté de biens. En tant qu’il consiste pour les époux à détenir en propriété commune l’entier de leur patrimoine, ce régime a trop souvent mauvaise presse. Certes il ne convient pas aux jeunes couples soucieux de préserver leur indépendance, notamment dans l’hypothèse d’un divorce. Mais pour des couples plus âgés pensant avant tout à leur succession, il peut constituer en faveur du conjoint survivant une solution favorable, simple et efficace.

Biens à l’étranger : où faire son testament ?

C’est en premier lieu le critère du domicile qui est désormais déterminant, en Suisse et dans les pays européens. C’est donc en principe le droit suisse qui s’applique «par défaut » à tous ceux qui sont domiciliés en Suisse et qui entendent planifier leur succession, pour l’entier de leur patrimoine, y compris pour leurs résidences secondaires à l’étranger (nous ne parlons pas ici du droit fiscal qui s’impose toujours au lieu de situation du bien immobilier, quelle que soit la volonté du testateur). Malheureusement, nous rencontrons trop souvent en pratique des testaments établis spécifiquement pour une résidence secondaire (par exemple en France, en Italie ou en Espagne), censés s’appliquer uniquement à cette partie du patrimoine successoral. Grande erreur ! En pareil cas ce testament va s’appliquer à l’entier du patrimoine successoral, en prenant la place de tous les testaments antérieurs, y compris ceux établis en Suisse pour la répartition globale du patrimoine ; son contenu spécifiquement pensé pour la résidence secondaire sera appliqué à l’entier du patrimoine, sans recours possible des héritiers. C’est dire que si le testateur entend prendre des dispositions différenciées pour chaque partie de son patrimoine, le mieux reste de les coordonner en les intégrant dans un seul testament.

Chaque cas est différent

On dit souvent que le décès est à l’origine de conflits homériques entre les héritiers, mais sans préciser qu’il s’agit de successions peu ou mal préparées. En effet, une planification adéquate permet souvent aux héritiers d’affronter sereinement cette période critique. Il n’existe pas de solution toute faite, chaque cas est différent et mérite une étude attentive.

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