Méthodes de calcul de loyer : des changements de jurisprudence bienvenus

4 mai 2021
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Notre dernier séminaire juridique organisé par CGI Conseils a rencontré un vif succès ! Ce sont presque 180 personnes qui ont assisté, via Zoom, aux conférences de 3 avocat.e.s spécialistes en droit du bail, qui leur ont présenté les changements historiques de jurisprudence du Tribunal fédéral et en ont examiné les conséquences possibles sur divers aspects. Nous leur laissons la plume pour un résumé succinct de leurs conférences et les en remercions chaleureusement.

Le revirement de jurisprudence sur les paramètres de calcul de rendement – point de départ d’un effet domino ?

Le calcul de rendement prévu par la loi et explicité par la jurisprudence du Tribunal fédéral sert à déterminer, en cas de contestation, si le loyer est éventuellement abusif. Depuis les années 80, le Tribunal fédéral estime le rendement des fonds propres comme admissible pour autant que ce dernier n’excède pas de plus de 0.5% le taux de l’intérêt hypothécaire de premier rang pratiqué par les grandes banques (à l’époque bien plus élevé). Se fondant sur l’expérience économique, il limitait, en outre, la revalorisation des fonds propres à 40% du prix de revient de l’immeuble.

De vives critiques se sont élevées à l’encontre de cette jurisprudence dont l’application conduisait à des résultats arbitraires en inadéquation avec la réalité économique vu la baisse drastique du taux hypothécaire de référence.

Conscients que le bailleur doit pouvoir percevoir un loyer qui couvre ses charges et lui procure un rendement convenable du capital propre investi, tout en maintenant le pouvoir d’achat de celui-ci, les juges de Mon-Repos sont revenus sur la jurisprudence antérieure.

Dorénavant, la totalité des fonds propres investis doit être réévaluée selon l’indice suisse des prix à la consommation. Par ailleurs, le taux de rendement admissible des fonds propres investis dans l’acquisition ou l’amélioration d’un immeuble a été porté à 2% en sus du taux de référence (actuellement de 1.25%), « lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2% ».

On peut ainsi imaginer qu’au-dessus d’un taux de référence de 2%, on en reste à la formule taux de référence +0.5% (mais au minimum 4%, à défaut de quoi il y aurait des effets de seuil inacceptables) ou qu’il faille appliquer au taux de référence un mark-up décroissant progressivement de 2% pour en revenir à 0.5%. La hausse des taux qui se dessine devrait permettre de répondre bientôt à cette question. Certes, ce revirement fondamental en matière de calcul du rendement net admissible ne peut être qu’accueilli favorablement.

On regrette néanmoins que l’autorité judiciaire n’ait pas fixé un taux plancher pour garantir au bailleur un rendement suffisant. L’Association des banques préconise à ce titre de n’accorder des prêts hypothécaires au taux du marché que si les revenus se situent entre 4.5 et 5%. Il est d’ailleurs permis de douter que le taux soit suffisant, notamment pour que les caisses de prévoyance professionnelle puissent servir leurs rentes. L’arrêt cité ouvre par ailleurs des perspectives intéressantes dans plusieurs domaines voisins.

Ainsi, on le sait, la jurisprudence a récemment confirmé que les fonds propres qui ont financé l’entretien exceptionnel (remplacement de l’ascenseur ou de la chaudière, p. ex.), sont amortis et rentés au même taux que celui appliqué aux coûts d’investissement, mais divisé par deux pour tenir compte de l’amortissement (voire peuvent, dans certains cas très particuliers, être traités comme des coûts d’investissement). Ainsi, il faut partir du principe que la formule spéciale pour le taux de rendement lorsque le taux de référence est inférieur ou égal à 2% s’applique également au rendement des fonds propres qui ont financé l’entretien extraordinaire.

On sait également que lorsque l’immeuble est récent, soit lorsqu’il a été construit il y a moins de dix ans (voire moins de quinze ans selon certains auteurs), il est permis d’analyser le caractère admissible du loyer à l’aune du rendement brut qu’il procure, soit du rapport entre le loyer (sans les frais accessoires) et l’intégralité des montants investis dans la construction, marge de promoteur inclue cas échéant (art. 269a lit. c CO).

La jurisprudence a fixé le rendement brut admissible au taux de référence +2%, montant que certains auteurs estiment pouvoir même être de 2.5% selon les circonstances. Il nous paraît clair que cette formule doit également être adaptée lorsque le taux de référence est égal ou inférieur à 2% ; dans une telle hypothèse, le rendement brut admissible devrait ainsi se situer entre 3.5% et 4%.

La méthode Fracheboud, qui permet de calculer, à partir du loyer avant travaux, le nouveau loyer admissible en raison de travaux à plus-value (art. 269a lit. b CO), doit également être adaptée. La part du coût total des travaux consistant en des travaux à plus-value peut en effet être rentée au taux de rendement admissible pour les fonds propres, divisé par deux pour tenir compte de l’amortissement. Ledit taux de rendement admissible doit aussi être fixé au taux de référence +2%, lorsque le taux de référence est égal ou inférieur à 2%. L’objection selon laquelle le taux spécial ne se transpose pas au motif que le loyer avant travaux est souvent déjà supérieur au loyer admissible ne porte pas, même dans les cas où sa prémisse est avérée, dès lors qu’elle perd de vue que le locataire peut toujours invoquer la méthode absolue en défense à une demande de hausse de loyer fondée sur la méthode relative.

La nouvelle jurisprudence du TF pourrait même avoir des répercussions en droit administratif, soit dans le calcul du loyer après travaux que fixe le service LDTR comme condition de l’autorisation de transformer.

Ce loyer après travaux correspond en effet à la plus petite de deux valeurs, dont l’une est déterminée à partir du loyer avant travaux par une formule inspirée de l’arrêt Fracheboud. On peut ainsi se demander si, dans ce cadre, il faut aussi tenir compte d’un rendement égal au taux de référence +2%, lorsque le taux est inférieur ou égal à 2%. Pour ce qui est des travaux à incidence énergétique, cela nous semble être le cas, puisque l’art. 9 al. 5 LDTR renvoie expressément à l’art. 14 OBLF.

Pour les autres travaux de transformation, le texte de l’art. 11 al. 1 LDTR fixe expressément le rendement à 0.5% au-dessus du taux de référence ; il faudrait donc déterminer si le législateur cantonal avait réellement voulu inscrire dans le marbre le paramètre en question, ou s’il a simplement voulu faire référence à la jurisprudence alors en vigueur, dont il n’imaginait pas qu’elle connaîtrait un infléchissement dans une situation de taux hypothécaires durablement bas que personne n’anticipait alors. Dans la seconde hypothèse, une transposition de la nouvelle jurisprudence s’imposerait également. Un changement législatif clarifierait ici la situation de façon bienvenue.

Méthode absolue à la fin de la période d’indexation : les bailleurs soulagés d’une épée de Damoclès. Arrêt du Tribunal fédéral du 5 janvier 2021 ; 4A_86/2020

Pour l’épiphanie, les juges de Mon-Repos auront cette année offert aux acteurs du droit du bail une clarification bienvenue de leur jurisprudence.

Parties à un bail indexé portant sur un appartement de 114 m2 à Commugny, pour un loyer mensuel net initial – non contesté – de CHF 2’550.–, des locataires avaient sollicité une baisse de loyer, pour l’échéance, en se fondant sur la méthode absolue (rendement net des fonds propres). Les juridictions cantonales avaient fait droit à leurs conclusions et ramené le loyer mensuel net à CHF 1’050.–. Elles se fondaient sur un arrêt du Tribunal fédéral de 1997, confirmé à plusieurs reprises, selon lequel bailleur et locataire pouvaient, à l’échéance d’un bail indexé, réclamer une adaptation du loyer fondée sur la méthode absolue.

Dans son arrêt du 5 janvier 2021, le Tribunal fédéral a admis le recours du bailleur. Le locataire ne peut ainsi plus bénéficier d’une telle possibilité, car elle reviendrait à lui permettre de contourner le délai et les conditions de recevabilité de l’action en contestation du loyer initial. Le Tribunal fédéral précise de surcroît que cette question ne doit pas recevoir la même réponse que celle, qu’il a récemment tranchée par l’affirmative, de savoir si le locataire peut demander de fixer le loyer par un calcul de rendement à la sortie du contrôle étatique des loyers. Dans ce dernier cas, le loyer n’aura en effet jamais pu être soumis au juge civil auparavant.

Ainsi, le locataire ne pourra désormais se fonder que sur la méthode relative à l’appui d’une demande de baisse de loyer à la fin de la période d’indexation, la méthode absolue étant réservée comme moyen de défense.

En revanche, le Tribunal fédéral n’a expressément pas tranché si, de son côté, le bailleur pouvait continuer de se prévaloir de la méthode absolue pour solliciter une hausse de loyer, comme la jurisprudence le lui permet depuis 1997.

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